Philippe Delhotel, directeur général d’Altarea IM, revient sur les nouvelles conditions des marchés immobiliers. Et sur celui des SCPI, désormais fragmenté entre anciens et nouveaux véhicules. Il est l’invité des « Acteurs de la Pierre Papier ». Interview.
Votre actualité, c’est bien sûr le développement et les premières acquisitions de votre nouveau véhicule Alta Convictions. Mais évoquons d’abord l’état des marchés immobiliers. Puis celui des SCPI. On sait que 2023, pour les marchés sous-jacents, a été une année de forte contraction, et des volumes échangés, et du prix des actifs. Mais certains analystes estiment que le plus fort de la vague serait passée. Et que 2024 pourrait voir la fin de la baisse, au moins pour certains secteurs. Voire leur remontée. Partagez-vous cet optimisme ?
Philippe Delhotel – S’il y a un optimiste aujourd’hui, c’est celui qui voit l’opportunité dans chaque difficulté. C’est un peu, effectivement, notre état d’esprit. Car revenons au sentiment « de marché ». Celui-ci a désormais bien intégré le fait que la correction en cours n’était pas une « fièvre passagère ». Mais bien un changement de cycle. Ce qui, en soit, n’est pas grave. Il convient juste d’en avoir conscience. Car l’immobilier a déjà connu plusieurs cycles. Il quitte une période que l’on pourrait qualifier de « lunaire », marquée par des taux d’intérêt nuls. Ce à quoi l’on assiste actuellement, c’est en fait à la reconstitution de la prime de risque de l’immobilier. Donc, les rendements immobiliers augmentent. Et le prix des actifs baisse. Ce qui est un peu moins intuitif, c’est que cette baisse ait commencé par toucher les actifs les plus « core », les plus défensifs…
Les bureaux…
Philippe Delhotel – Oui, et en particulier les mieux localisés d’entre eux. Mais c’est aussi parce que les transactions se sont focalisées sur ce type d’immeubles… Notre conviction, c’est que les actifs dits périphériques vont être impactés à leur tour. Pas par le choc des taux. Car leur échelle de rendement est plus ample. Mais par cette « remise à plat » des marchés immobiliers. Vous avez parlé de vague… La première est passée. Elle est sans doute passée pour les actifs commerce -un secteur sur lequel nous sommes d’ailleurs très positifs-. Elle l’est moins pour ceux du bureau. Nous restons donc disons, « nuancés », sur cette classe d’actifs.
Un de vos confrères estimait récemment que les actifs qui ont le plus baissé sont en réalité les plus « qualitatifs »…
Philippe Delhotel – C’est exact
La correction des marchés immobiliers a fortement impacté, on le sait, celui des SCPI. Plusieurs véhicules, et non des moindres en termes de capitalisation, ont baissé le prix de leurs parts. Avec retard, d’ailleurs, par rapport aux fonds professionnels. La collecte, globalement, s’est effondrée. Ce qui pose, pour certaines SCPI, des problèmes de liquidité. Comment voyez-vous, vous qui avez passé plusieurs années chez un grand gestionnaire -La Française, pour ne pas le citer-, l’avenir de ces « grosses » SCPI ?
Philippe Delhotel – Je vais essayer de rester humble dans ma réponse. J’aimerais d’ailleurs qu’il y ait une réponse unique à votre question. Mais je crains que non. Parce qu’elle dépend des enjeux que l’on met en avant. Par exemple, selon que l’on parle de maintien des encours existants. Ou de nouvelle collecte. Sur ce dernier critère, on observe déjà très clairement les différences de trajectoire entre les SCPI dites « historiques » et les jeunes SCPI. Les critères d’analyse du marché des SCPI sont donc multiples. Stratégies d’investissement, timing de collecte, conditions d’acquisitions… Avec, en particulier, la part de levier utilisée pour financer ces investissements… Je m’arrête sur un sujet d’importance : celui du revenu des SCPI. Il semble bien résister. C’est, à l’évidence, l’un des points forts des SCPI. Et qui explique pourquoi tout le monde n’a pas envie de vendre ses parts, loin s’en faut…
Mais quid de ce sujet de la dette des SCPI ?
Philippe Delhotel – Il appelle à une certaine vigilance. Notamment sur l’aspect des conditions de renégociation de la dette. Quid des échéances 2024, 2025, 2026 ?… Je rappelle que l’effet de levier de la dette peut se retourner, et se transformer en « effet massue ». C’est donc un sujet d’importance pour les SCPI « historiques »…
Est-ce que, compte tenu donc des difficultés rencontrées par certains véhicules, il faut s’attendre à une recomposition du marché des gestionnaires d’actifs immobiliers ?
Philippe Delhotel – Je suis persuadé que le phénomène est déjà enclenché. C’est assez logique. D’autres marchés, autres que l’immobilier, ont déjà connu de telles recompositions. Ce qui nous paraît essentiel, chez Altarea IM, c’est que pour réussir dans cette nouvelle période immobilière, il faudra faire preuve d’agilité. Tout en démontrant, en assurant, sa solidité financière…
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A propos d’Altarea IM(i)
Altarea Investment Managers est une nouvelle société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP-20230008 spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers. Grâce à une équipe expérimentée, reconnue sur le marché, nous proposons à nos clients des solutions d’épargne immobilières. Altarea IM est adossée au groupe entrepreneurial Altarea, véritable expert de l’immobilier et leader de la transformation urbaine bas carbone.
A propos d’Alta Convictions(i)
Alta Convictions est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement à capital variable. C’est une SCPI agile et conçue pour s’adapter au nouveau cycle immobilier, tant d’un point de vue sectoriel, privilégiant au lancement des commerces, des écoles et de la logistique principalement, que géographique, avec des investissements dans les métropoles françaises et jusqu’à 20% du portefeuille immobilier en Europe. Avant d’investir, considérez votre situation personnelle, votre horizon d’investissement et votre degré d’aversion au risque immobilier.
A propos d’Altarea(i)
Altarea est le leader de la transformation urbaine en France, avec pour vocation d’apporter des réponses aux grandes transformations urbaines en matière écologique et environnementale, sociale et sociétale, modes de vie et nouveaux usages. A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent sur les trois principaux marchés de l’immobilier (Commerce, Logement et Immobilier d’entreprise) lui permettant d’être leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris et fait partie de l’indice SBF 120.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
