Pour Abhishek Jha, président de Greenman Arth – le gestionnaire de la SCPI GMA Essentialis -, l’immobilier dédié au secteur du commerce alimentaire figure parmi les classes d’actifs immobilières les plus résilientes. Sa valorisation s’est à peine érodée en 2023. Et il serait déjà en phase de reprise. Interview.
Quels sont les principaux acteurs du commerce alimentaire ? Notamment en Allemagne, un marché sur lequel le groupe Greenman est présent depuis plusieurs années. Et en quoi se comparent-ils/diffèrent-ils des acteurs français ?
Abhishek Jha – Les acteurs allemands sont en fait très similaires aux acteurs français. L’industrie de la grande distribution, en Allemagne comme en France, est en effet dominée par quelques entreprises majeures. En Allemagne, ce sont Edeka, Rewe, Kaufland, Lidl, ou Aldi. Leurs parts de marchés relatives sont assez semblables à celles des opérateurs français. Edeka, le leader allemand, pèse 25% du marché. Contre 24% pour le leader français, Leclerc. Rewe occupe une position proche de celle de Carrefour, avec environ 18% à 20% du marché. La vraie différence, c’est le poids relatif du marché allemand, plus important que le marché français. Le premier s’adresse à 83 millions de personnes. Contre un peu moins de 70 millions pour le second…
En quoi l’immobilier « commerce alimentaire » est-il intéressant pour un investisseur ?
Abhishek Jha – Il s’agit, par définition, d’un investissement de long terme. Car le secteur du commerce alimentaire est un secteur très résilient. Pendant la crise sanitaire, la plupart des commerces étaient fermés. Pas les supermarchés…
Moins de risques de pertes de loyers, donc. Les locataires, en outre, sont particulièrement fidèles…
Abhishek Jha – Ils sont effectivement très fidèles. L’emplacement qu’ils occupent a beaucoup de valeur à leurs yeux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ils tiennent à s’engager sur des baux de très longue durée. En Allemagne, par exemple, nos locataires ont signé des baux fermes de 15 ans. Parce qu’ils veulent sécuriser leur emplacement.
Vous parlez de résilience. Ce secteur de l’immobilier a-t-il été moins touché que d’autres l’an dernier, en termes de volume de transactions, ou de baisses des valeurs ?
Abhishek Jha – Le secteur a été touché, bien sûr. Le volume des transactions a chuté, partout dans le monde, et pour l’ensemble des secteurs. Mais le commerce alimentaire a néanmoins été plus résilient que d’autres. Comme celui des bureaux par exemple, qui a subi d’importants ajustements en termes de taux de vacance, et donc de prix… En outre, les actifs que nous ciblons sont principalement situés dans des villes de taille moyenne, que ce soit en France ou en Allemagne. Des zones où la volatilité est structurellement moins importante…
Mais de quel niveau de correction parle-t-on ? Les prix du secteur du commerce alimentaire ont-ils baissé de 10%, 20%, 30% ?
Abhishek Jha – Beaucoup moins que cela. Les ajustements sont plutôt de l’ordre de 3% à 5%.
Quid de 2024 ? Est-ce que les transactions, et les prix, repartent à la hausse ?
Abhishek Jha – Le contexte est devenu plus positif. Le sentiment de marché s’est amélioré. Les banques veulent prêter plus. Les acheteurs sont prêts à acheter. Les vendeurs à vendre. Le secteur est donc, selon moi, en phase de reprise. Nous observons de plus en plus de transactions. Et étudions de plus en plus de dossiers. Actuellement, nous travaillons sur 7 ou 8 opérations potentielles, en France et en Allemagne. Clairement, la demande pour le secteur est en train de se reconstituer.
Votre particularité, je crois, est que vous intervenez essentiellement off-market…
Abhishek Jha – Exactement. Cela est dû à la présence historique du groupe Greenman sur le marché allemand, où il intervient depuis plus de 18 ans. Nous sommes reconnus pour notre approche d’investisseur à très long terme, et en tant que spécialiste du secteur du commerce alimentaire. Ce qui nous permet d’entretenir des relations de confiance avec les locataires de ce secteur. Et donc, effectivement, nous donne la capacité de sourcer, principalement off market, toutes les transactions potentielles sur le marché allemand. Et, désormais, français…
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A propos de Greenman Arth(i)
Greenman Arth (GMA) est une société de gestion française basée à Paris et agréée par l’AMF. GMA est une filiale du Greenman Group qui, en chiffres, représente 1,2 Mds€ d’actifs sous gestion, 9 filiales, 120 salariés dans 6 pays différents.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
