L’immobilier pris en otage ?

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Bonjour,

J’ai une grande nouvelle à vous annoncer. Je viens d’apprendre qu’il est possible de dire si les prix de l’immobilier sont aujourd’hui trop élevés ou non.

Avant de vous donner la réponse, laissez-moi vous expliquer le contexte.

Jusqu’à présent, je vous ai toujours dit que l’immobilier était bien orienté à long terme, et ceci pour deux raisons :

  • D’abord, il est désormais au cœur des enjeux économiques : nouvelles formes de travail, réduction des dépenses énergétiques, adaptation des métropoles, à tous les endroits stratégiques le secteur immobilier est vital, donc il a de l’avenir.
  • La deuxième raison, c’est que partout dans le monde les compagnies d’assurances, les fonds de pension et autres fonds souverains sont en train de renforcer leur part en immobilier, ce qui veut dire que les prix vont être soutenus dans la durée.

Je me suis déjà longuement expliqué là-dessus, je ne vais pas y revenir.

Mais voilà, il n’y a pas que le long terme. Que dire s’il y a momentanément une hausse excessive puis une chute pour la corriger ? Autrement dit, même si la tendance est bonne pour les dix ou vingt prochaines années, sommes-nous à la veille d’une correction des prix ? Pire, vaudrait-il mieux attendre cette correction avant d’investir ?

Sur ces questions importantes, je ne savais pas quoi penser. La bonne nouvelle, c’est que je viens de découvrir une étude de l’IEIF, plus exactement de l’un de ses chercheurs associés Pierre Schoeffler, qui répond exactement à la question du niveau actuel des prix : alors, trop haut ou pas trop haut ?

Voici l’explication. Les banques centrales, avec leurs politiques d’inondation monétaire et de taux très bas, ont pris en otage l’ensemble des marchés. Les obligations se sont calées sur les taux bas. Les actions se sont valorisées avec les taux pour référence. Mais curieusement, étrangement, singulièrement, l’immobilier ne s’est pas laissé prendre à ce jeu !

Comment peut-on le voir ? Vous savez, il y a ce qu’on appelle la prime de risque : on prend d’un côté le rendement (autrement dit le loyer rapporté au prix) plus l’inflation et de l’autre on retire le taux des emprunts d’État. Pour les bureaux dans les QCA – les quartiers centraux d’affaires – cette prime de risque est aujourd’hui de 4 %. Or, elle devrait être à 3 %. C’est son niveau structurel. Cela veut dire que le rendement des bureaux fait comme si les taux étaient de 1% plus élevés qu’ils ne le sont.

Autre façon de le dire, si l’immobilier avait réagi comme les actions ou les obligations à la baisse des taux, les prix seraient à un certain niveau. Or les prix d’aujourd’hui sont 25 % inférieurs à ce niveau ! Voilà, l’immobilier, lui, ne s’est pas laissé prendre en otage par les dernières baisses des taux. Il n’en a pas tenu compte.

Cela veut dire que les prix de l’immobilier d’entreprise n’ont pas dérapé, que globalement il n’y a pas de hausse anormale, qu’il n’y a donc pas d’accident à attendre.

Cela veut dire surtout que s’il devait y avoir un choc sur le marché immobilier, ce choc ne pourrait venir que de l’extérieur : de l’économie, de la finance ou d’un astéroïde touchant la Terre.

Je vous souhaite une très belle journée.


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