La foncière, leader sur le marché de la transformation urbaine, procède à une augmentation de capital. Le prix d’émission est fixé à une vingtaine de pourcents en deçà de la valeur théorique de l’action. La période de souscription s’achève le 2 décembre.
L’annonce avait fait grand bruit en juin. Altarea, la foncière créée et dirigée par Alain Taravella, indiquait alors son intention d’acquérir le groupe Primonial, acteur important de la gestion d’actifs immobiliers – 50,66 Md€ d’encours sous gestion[1] -, et 1er collecteur sur le marché des SCPI depuis plusieurs années. C’est en partie pour financer cette opération – 1,9 Md€ au total – que la SIIC entame, ce 19 novembre, une augmentation de capital de 350 M€. « Altarea entre désormais dans la dernière phase de la préparation de l’acquisition de Primonial, qui permettra de créer un leader indépendant de l’investissement et du développement en Europe », rappelle en préambule Alain Taravella.
Des actions nouvelles décotées de 19,8%
Pour mémoire, l’acquisition de Primonial doit intervenir en deux temps. L’acquisition d’un bloc de contrôle (60%) au 1er trimestre 2022. Et l’achat du solde (40%) « au plus tard à la fin du 1er trimestre 2024 ». L’augmentation de capital – avec maintien du droit préférentiel de souscription – fixe le prix des actions nouvelles à 143,75 €. Soit « une décote de 19,8% par rapport à la valeur théorique de l’action ex-droit sur la base du cours de clôture de l’action au 16 novembre 2021 », précise le communiqué d’Altarea. Un niveau proche du dernier ANR publié par la foncière (149,1 €). La parité est de 3 actions nouvelles pour 22 actions existantes (avec une valeur théorique du DPS de 4,83 €). La période de négociation des DPS s’achèvera le 30 novembre. La période de souscription court du 23 novembre au 2 décembre (inclus).
Des engagements de souscription à hauteur de 83,6% de l’augmentation de capital
Les résultats de l’opération seront connus le 8 décembre. Sachant que les engagements de souscription reçus couvrent d’ores et déjà 83,6% des actions nouvelles… Dont 48,36% pour le groupe familial d’Alain Taravella. Le solde du financement du rachat de Primonial est en outre sécurisé. Notamment via un crédit bancaire syndiqué de 800 M€. Et de 485 M€ de fonds propres issus du partenariat avec Crédit Agricole Assurances[2]. Altarea annonce par ailleurs son objectif de dividende pour 2021 : 9,75 € par action (vs 9,50 € en 2020). Il sera proposé aux actionnaires d’opter soit pour un versement 100% en numéraire, soit un mixte entre paiement cash (50% ) et en actions (50%).
Un nouvel objectif de croissance du résultat net récurrent
Le groupe s’est également fixé un nouvel objectif de croissance de son résultat net récurrent. A court terme (2021 vs 2020), le « FFO part du Groupe[3]» devrait augmenter de 10%. A l’horizon 2025, le profil opérationnel du nouvel ensemble, intégrant Primonial, permet à Altarea de viser « un potentiel de FFO part du groupe entièrement dilué de 18 € à 20 € par action ». Rappelons qu’Altarea a publié son chiffre d’affaires trimestriel début novembre. Il atteste de la bonne santé opérationnelle des diverses activités du groupe. Sur le secteur logement, son offre à la vente progresse de 20% sur les neuf premiers mois de l’année. Le segment commerces affiche une légère baisse des revenus locatifs. Mais une très nette amélioration du taux de recouvrement des loyers. Quant au segment immobilier d’entreprise, il profite clairement du rebond de la promotion en régions.
Des perspectives largement positives
Tous les clignotants sont donc au vert. Et les perspectives largement positives. « La croissance de notre groupe sera soutenue à la fois par la dynamique du marché de la transformation urbaine, où Altarea occupe déjà une position de leader. Et par celle du marché de l’épargne immobilière, dont Primonial est l’un des plus importants et l’un des plus performants acteurs européens », estime Alain Taravella. Sur le papier, l’intégration de Primonial a effectivement tout pour séduire, en raison des nombreuses complémentarités entre les deux entités. Altarea apporte notamment son expertise dans le développement de projets à valeur ajoutée. Et pourra s’appuyer sur celles de Primonial pour intervenir sur l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière, tout en disposant d’une importante capacité de distribution… Reste bien sûr à transformer l’essai. L’historique professionnel et la personnalité d’Alain Taravella incitent, là aussi, à l’optimisme…
Frédéric Tixier
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A propos d’Altarea(i)
Altarea est le 1er développeur immobilier de France, leader sur le marché de la transformation urbaine. A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent sur les trois principaux marchés de l’immobilier (Commerce, Logement et Immobilier d’entreprise) lui permettant d’être leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Gérés ou conseillés.[2] Le solde, soit 350 M€, proviendra de fonds propres supplémentaires via le renouvellement du paiement du dividende en actions (50%) sur la période 2021 à 2024.
[3] FFO (Funds From Operations) ou résultat récurrent des opérations : résultat net hors les variations de valeur, les charges calculées, les frais de transaction et les variations d’impôt différé.
