ViaGénérations surfe sur la vogue du viager

L’unité de compte lancée en 2017 par Turgot AM dépasse désormais les 120 M€ d’encours. Surtout, elle affiche une performance assez impressionnante dans un contexte désormais anxiogène pour les formules de placement : +9,01% sur un an glissant. Mais visiblement porteur pour les produits exploitant le mécanisme du viager. Explications.  

+6,42% en 2018. +6,73% en 2019. Et déjà +9,01% sur un an glissant, à mi-octobre… La SCI ViaGénérations impressionne par le niveau de ses performances. « Ces résultats sont supérieurs à notre objectif de performance annuelle de 5%. Ils s’expliquent en partie par des facteurs techniques », reconnait d’ailleurs Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM. Son portefeuille ayant dorénavant atteint une taille critique confère toutefois à ViaGénérations « une grande stabilité pour ses performances futures », ajoute-t-il.

La formule du viager sans rente ou du « tout bouquet »

ViaGénérations est un fonds viager -une SCI accessible uniquement via l’assurance vie- lancé par Turgot AM en septembre 2017. Son crédo : acquérir des biens immobiliers résidentiels selon la formule dite du viager sans rente. Ou du « tout bouquet ». La transaction englobe en effet à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. Le vendeur touche donc un capital correspondant à la valeur totale du bien occupé sans rente. Devenu locataire, l’ancien propriétaire conserve néanmoins un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie. Bien entendu, le prix d’achat se positionne, comme dans le viager classique, en deçà de la valeur libre du bien. La décote, correspondant à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur, est « de l’ordre de 40% », précise Thibault Corvaisier.

Une opération « gagnant-gagnant »

La formule du viager sans rente a le mérite de fixer le coût financier de l’opération dès l’origine. L’acheteur n’aura pas à verser de rente supplémentaire si le crédit-rentier -qui n’en est d’ailleurs pas un, dans cette hypothèse- vit plus longtemps que prévu. L’acquéreur devra néanmoins supporter un coût d’opportunité. Qui l’empêchera de vendre le bien sans décote tant que celui-ci est encore occupé. Côté vendeur, ce type de viager n’est pas non plus défavorable. Celui-ci conserve l’usage de son bien, comme dans un viager classique. Et touche immédiatement un capital plus important que dans le viager avec rente. Une somme qu’il pourra d’ailleurs transmettre en partie ou en totalité à ses enfants. Les héritiers ne seront en outre pas lésés si l’occupant venait à décéder prématurément. Puisque l’intégralité de la valeur du logement aura été versée lors de la vente initiale.

D’où vient la performance ?

« C’est une formule gagnant-gagnant. Qui apporte aux seniors une solution innovante face aux problématiques du financement de la retraite et de la dépendance», revendique d’ailleurs Thibault Corvaisier. Mais qu’en est-il côté investisseurs ? Dans le viager traditionnel, l’acquéreur ne connait en réalité la performance -ou contre-performance…- de son investissement que lorsque le crédit-rentier décède. Et que le bien a été revendu. Or, pour l’heure, ViaGénérations ne dispose que de 8 logements libérés -dont 6 pour cause de décès- sur un portefeuille d’un peu moins de 95 actifs[1]. Et un seul a été revendu. Comment, alors, expliquer la performance exceptionnelle du fonds depuis sa création ? L’évolution de la valeur liquidative – +20,01% depuis le lancement[2] – provient, en fait, de « plusieurs moteurs de performance », comme l’explique Thibault Corvaisier (voir article sur les moteurs de performance d’un fonds viager).

Calculs actuariels

Turgot AM tient en effet compte de plusieurs facteurs pour actualiser la valeur des parts de la SCI. Certains sont assez évidents. Comme la réévaluation immobilière des actifs détenus, à dire d’experts, dont la progression est répartie sur l’ensemble de l’année. D’autres relèvent du calcul statistique. Comme le « gain technique sur les acquisitions ». Ce gain, explique Turgot AM , « reflète la différence entre les tables de mortalité utilisées par l’équipe de gestion de ViaGénérations, plus conservatrices que celles de l’Insee ». Ou bien encore le « gain actuariel ». Ce dernier englobe à la fois la « reconstitution mécanique de la nue-propriété au fil du temps » et « l’actualisation du risque de mortalité ». C’est également dans ce poste que l’on retrouve la plus-value potentielle générée lors de la libération d’un bien pour cause de décès.

Transparence

S’ajoute enfin à ces moteurs de performance celui de la poche liquidité. Et s’en retranchent divers postes de charges, tels que les frais de gestion ou les provisions pour travaux… Le calcul est donc, on le voit, assez complexe pour les non-spécialistes de l’actuariat. Jusqu’à donner l’impression d’une certaine « virtualité ». Il a néanmoins le mérite de la transparence. Puisque le détail de l’évolution de chacune de ces poches est fourni lors des reporting trimestriels. Dans le dernier disponible, celui du 2e trimestre 2020, on apprend ainsi que la poche « gain technique sur acquisitions » a contribué à hauteur de 1,24% de la performance nette de la SCI sur le trimestre. Le gain actuariel se situe à hauteur de 0,38%. La réévaluation immobilière à 0,18%. Et la poche liquidité, à 0,16%.

Une poche de sécurité de 30% de l’actif

Il convient d’ailleurs de souligner que cette poche monétaire, précisément pour des raisons de liquidité, est maintenue à un niveau élevé : 30% de l’actif du fond. « C’est une exigence de nos partenaires assureurs[3] », précise Thibault Corvaisier. Une sécurité de bon aloi, si le robinet de la collecte venait à se tarir brusquement. C’est d’ailleurs ce seuil -30%- qui a été retenu pour les OPCI Grand Public. Un risque de liquidité qui n’est pas d’actualité pour ViaGénérations qui connait, au contraire, une accélération de sa collecte. Au premier trimestre, son niveau mensuel est passé de 4 à 9 M€. Portant la collecte trimestrielle à 19,2 M€. Légèrement en baisse sur le 2e trimestre, effet Covid oblige, elle résiste néanmoins, à 14,1 M€. Et serait repartie à la hausse au 3e trimestre.

Collecte maîtrisée

« Notre objectif est de rester sur une collecte maîtrisée, de l’ordre de 10 M€ par mois. Avec l’ambition de dépasser les 130/140 M€ d’encours d’ici la fin de l’année », explique Thibault Corvaisier. Ce dernier semble vouloir jouer la sécurité. « Si nous ne sommes plus en capacité d’acheter des actifs intéressants, nous stopperons les souscriptions », affirme-t-il. Ce n’est pas encore le cas. Début septembre, une vingtaine de biens étaient en cours d’acquisition. Ce qui devrait porter au-delà de la centaine le nombre d’actifs présents au sein du portefeuille. Maintenant que ce dernier a atteint sa taille critique, « nous achetons des biens de plus grande taille unitaire », précise le gestionnaire. D’une valeur supérieure au million d’euros en valeur libre. Soit des acquisitions, en valeur occupée, de l’ordre de 600 à 700 K€. Plutôt du haut de gamme, donc.

Accentuation de la concurrence

Mais le marché est de plus en plus tendu. Le viager attire les convoitises. Surtout depuis le début de la crise sanitaire, pour des raisons malheureusement évidentes… Aux côtés des acteurs traditionnels, les « viagéristes » tels que Renée Costes Viager, qui achètent des biens en direct, d’autres intervenants se positionnent sur le créneau. Dernier en date : proprietesprivees.com, qui vient d’annoncer l’ouverture d’une branche dédiée à cette activité. Les formules collectives semblent aussi se multiplier. Après les pionniers, comme Certivia, d’autres gestionnaires -et assureurs- s’intéressent de nouveau au sujet. Comme Suravenir, qui vient de lancer la SCI Silver Avenir en partenariat avec Arkea Investment Services. Un produit en tout point identique, à priori, à ViaGénérations. Et pour cause. La gérante de Silver Avenir, Charlotte Evanguelidis, est l’ancienne gérante de ViaGénérations…

Digitalisation du processus de sourcing

Pour résister et se différencier sur ce marché où le nerf de la guerre sera en partie la capacité à sourcer les biens les plus attractifs, Turgot AM vient d’ailleurs de lancer un nouvel outil de pricing en ligne. Destinée à faciliter le travail de ses apporteurs d’affaires -agents immobiliers, family office, mais aussi conseillers en gestion de patrimoine-, cette solution leur permettra de « déterminer en quelques clics l’estimation du montant du capital net d’impôt dont pourraient bénéficier leurs clients. S’ils décidaient de céder la nue-propriété de leur bien immobilier à la SCI ViaGénérations », explique Turgot AM dans un communiqué. Thibault Corvaisier est bien conscient de l’enjeu. La force et la pérennité du business model du fonds viager « tient à notre capacité à digitaliser le processus de sourcing », reconnait-il. Un constat d’autant plus pertinent en période de crise sanitaire…

Frédéric Tixier

[1] Au 15 octobre 2020
[2] Au 15 octobre 2020
[3] La SCI ViaGénérations est actuellement distribuée par Intencial Patrimoine et Ageas, au sein de leurs enveloppes assurance vie ou PER


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A propos de Turgot AM(i)

Société de gestion de portefeuille créée à Paris en 2008 et agréée auprès de l’AMF sous le numéro GP-08000055, Turgot AM gère une gamme de produits investis sur les principaux marchés (actions, obligations et immobilier) pour le compte de clients privés et institutionnels. Turgot AM est intégrée au Groupe Turgot Capital qui gère 420 millions d’euros d’actifs au 14 août 2020.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Xavier Lépine : « une très bonne nouvelle pour les investisseurs en immobilier… »

Dimanche 6 septembre, Xavier Lépine, ex-président du directoire du Groupe La Française, et nouveau président de l’IEIF, était en direct sur Sud Radio, dans l’émission « Osez investir ». Pour cet économiste reconnu, la dette excessive contractée par les Etats pour relancer l’économie mondiale constitue une bonne nouvelle. Pour certains types d’investisseurs. Extraits.

On ne présente plus Xavier Lépine. L’ex-président du directoire du Groupe La Française, qu’il a dirigé pendant 20 ans, et quitté en mai dernier, et nouveau président de l’IEIF, est un fin observateur des tendances qui drivent l’économie en général, celles des marchés financiers et immobiliers en particulier. Ses analyses, périodiquement publiées sur la « blue room » du site La Française, sont toujours attendues. Et toujours lues avec intérêt…

La dette massive des Etats : « une très bonne nouvelle »

Idem pour ses interventions médiatiques. Surtout lorsque ses commentaires sur l’évolution de la situation économique et financière peuvent s’apparenter à… des conseils en investissement. Interrogé le 6 septembre dernier par Thomas Binet[1], dans l’émission « Osez investir », sur la réponse des Etats à la crise sanitaire, son optimisme est assez rafraîchissant. Cette réponse, « unanime et novatrice », qui a consisté à injecter massivement des liquidités dans les économies mondiales, et conduit à endetter à hauteur de 120% de leur PIB les Etats du G20, est en effet selon lui « une très bonne nouvelle ». Pourquoi ? Parce qu’un tel niveau d’endettement envoie deux signaux. Le premier : que les taux d’intérêt vont rester durablement bas. Une bonne nouvelle, donc, pour les investisseurs. Qui peuvent ainsi continuer à emprunter dans de bonnes conditions.

L’euthanasie du rentier

Et un second signal : celui d’une « monétisation de la dette ». Autrement dit, d’un retour de l’inflation. Et, donc, de l’instauration, là encore durable, d’une situation de taux réels négatifs… Ce second point n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les investisseurs. Tout du moins pour ceux qui vivaient de leur rente. Pour Xavier Lépine, « l’euthanasie du rentier », c’est plus que jamais une réalité. Pour gagner de l’argent, il va falloir investir encore plus « intelligemment ». Donc choisir avec encore plus de soins les secteurs et les entreprises qui sortiront gagnantes de la crise. Et s’adapteront à ce nouveau paradigme. Question, de Thomas Binet : « mais, alors, faut-il investir dans les marchés financiers ? dans l’immobilier ? ».

Très bonnes nouvelles pour les investisseurs en immobilier

La réponse de Xavier Lépine penche nettement en faveur de la seconde alternative. « Les seuls actifs qui vont bénéficier de cette création monétaire excessive, ce sont les actifs immobiliers », explique-t-il. Et plus spécialement les actifs résidentiels. « Il y a toujours un problème de logement », ajoute-t-il. Que le logement soit déjà très cher n’est pas un problème. Au contraire. Ce qui est rare est cher… Crise sanitaire, crise économique, surendettement des Etats : de « très bonnes nouvelles » pour les investisseurs en immobilier.


[1] Thomas Binet est l’animateur de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio, diffusée tous les dimanches matin à 9h42


Ecouter le podcast de l’émission du 6 septembre

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Se couvrir contre une baisse du prix du mètre carré à Paris, c’est désormais possible…

Un contrat à terme lancé par Euronext en juin 2019 est indexé sur un indice représentatif du marché immobilier parisien. Il permet donc notamment de se protéger contre une baisse des prix. Mais aussi de prendre position, à moindre coût, et sur de courtes périodes, sur le secteur résidentiel. Explications.     

Pouvez-vous nous expliquer ce que mesure l’indice PARISSQM, et la manière dont il est calculé ?

Edouard Mouton[1] – L’indice PARISSQM[2] mesure l’évolution du prix « représentatif » du mètre carré de l’immobilier résidentiel parisien. Sa valeur, lors de la dernière mise à jour, était de 10 948 euros[3]. Avant d’expliquer comment il est calculé, il est important de rappeler pourquoi cet indice a été créé. Et dans quel objectif. Il existe déjà de nombreux indices qui retracent l’évolution des prix de l’immobilier parisien. Il s’agit toutefois, pour l’essentiel, d’« indicateurs ». Et non pas d’« indices », au sens financier du terme. L’indice PARISSQM a été construit avec un objectif spécifique. Celui de pouvoir servir de sous-jacent à des produits financiers. Il s’agit donc d’un indice dit « investissable ». Et, en l’occurrence, du 1er indice investissable indexé sur le prix de l’immobilier en France…

Ce qui suppose donc une méthodologie de construction spécifique…

Edouard Mouton – Tout à fait. Pour prétendre à ce statut, un indice investissable doit satisfaire à des contraintes spécifiques. Qui sont d’ailleurs désormais en partie détaillées par une directive européenne (règlement Benchmark), et dont le respect en France est du ressort de l’AMF. Parmi ces contraintes figurent notamment deux critères fondamentaux : la fiabilité de la source des données et la « réactivité » de ces données, et donc de l’indice. L’indice PARISSQM est alimenté par une source on ne peut plus fiable : les notaires parisiens. Il est donc calculé à partir des données recueillies sur les transactions réellement enregistrées. Ces données sont actualisées tous les 15 jours. Surtout, elles reflètent l’évolution du marché physique avec un différentiel de temps très bref. Le décalage n’est en effet que de 6 semaines. Contre jusqu’à 6 mois pour la plupart des indicateurs que j’évoquais précédemment…


L’indice PARISSQM est le sous-jacent d’un contrat à terme proposé par Euronext. Ce contrat a donc pour principal objectif d’offrir aux investisseurs une couverture contre la variation des prix de l’immobilier parisien…

Margot Maurier[4] – C’est effectivement la vocation première de ce contrat future : protéger un portefeuille investi en immobilier parisien contre une baisse potentielle des prix. Ce n’est évidemment pas la seule. Les futures permettent en effet la mise en œuvre de multiples stratégies. Telles que l’extraction de l’alpha généré par un portefeuille physique. Ou la réduction ponctuelle de son risque immobilier. Ou bien encore la couverture d’un programme de promotion immobilière. Enfin, tout simplement, la prise de position sur le marché immobilier, à l’achat, mais aussi à la vente. Et de manière « synthétique ». C’est-à-dire sans les contraintes de délais -et de coûts- qui caractérisent l’investissement physique. L’achat et la revente d’un contrat à terme génèrent en effet des frais de l’ordre de 1%. Contre plus de 8% pour une acquisition immobilière classique…


Dans quels cas peut-il servir à optimiser le risque immobilier d’un patrimoine privé ?

Margot Maurier – Imaginons que le propriétaire d’un appartement parisien de 150 m² décide de le mettre en vente. Il sait que cette opération peut prendre plusieurs semaines. Voire plusieurs mois, compte tenu du prix élevé estimé de ce bien. Durant cette période, l’environnement de marché peut changer. Et les prix s’orienter à la baisse. Pour se prémunir contre cette éventuelle perte de valeur, le propriétaire peut alors vendre 150 contrats à terme (chaque contrat représente 1 m²). Lorsque la transaction « physique » sera finalisée, le différentiel de prix, éventuellement constaté par rapport à la valeur du marché au moment de la prise de décision de vente, sera alors compensé par le gain réalisé sur le rachat des 150 contrats… Et cette technique de « sécurisation » fonctionne également dans l’autre sens.

C’est-à-dire ?

Margot Maurier – Elle peut aussi permettre à un investisseur qui cherche à acquérir un appartement de se protéger contre une hausse des prix à venir. En achetant, cette fois, des contrats à terme pour l’équivalent de la surface recherchée. Et en les revendant une fois l’acquisition réalisée. Avec un gain ou une perte qui compensera le différentiel de prix observé entre la date d’intention d’achat et celle de sa concrétisation.

Qui dit produit dérivé dit souvent effet de levier. Quel est le levier potentiel du contrat à terme sur l’immobilier parisien ?

Edouard Mouton – La valeur du contrat, on l’a dit, est actuellement d’environ 11 000 euros. L’investisseur qui recherche un appartement de 150 m² devrait donc théoriquement acheter 150 contrats, représentant une valeur de 1,65 M€, pour sécuriser son investissement. Une somme qu’il n’a pas nécessairement à disposition. Il peut alors se contenter de prendre une position équivalente, en ne déboursant qu’un dépôt de garantie de 4%. Soit environ 66 000 euros. La valeur de ce dépôt initial est réactualisée tous les jours, via un mécanisme dit d’« appel de marge »[5]. Lequel évolue en fonction du cours de compensation établi après chaque séance de Bourse. L’effet de levier théorique est donc de 25. Cela peut sembler important. Le risque associé est toutefois finalement assez faible. Car la volatilité de l’indice se situe dans une fourchette assez basse, comprise entre 3% et 7%…

Ce contrat a été lancé en juin 2019. Quels sont ses utilisateurs actuels -et potentiels- ?

Margot Maurier – Il y a un effort de pédagogie important à faire sur ce produit, nouveau, afin que la liquidité du marché atteigne un volume nécessaire (100-200 lots échangés quotidiennement) pour assurer son bon fonctionnement. Ce niveau de liquidité permettrait notamment la création d’autres produits investissables, tels que des ETF indexés sur l’indice PARISSQM. Le marché des futures est toutefois déjà animé par deux market makers. Et nous sommes régulièrement interrogés par diverses typologies d’investisseurs institutionnels. Y compris par des gestionnaires de SCPI.


Edouard Mouton – Le marché des particuliers, que nous souhaitons développer notamment par l’intermédiaire des CGP et des banques privées, fait également partie de nos cibles. Outre les stratégies de couverture déjà évoquées, et le faible coût de mise en place de ces opérations, le contrat présente un avantage spécifique pour les personnes physiques. Etant considéré comme un produit financier, il sort de facto du champ de l’IFI…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


[1] Edouard Mouton est co-fondateur et responsable de la recherche chez Compass Financial Technologies
[2] COMPASS Kalstone Paris Residential Property Index
[3] Au 19 juin 2020
[4] Margot Maurier est Chef de Projet chez Euronext
[5] Appel de marge géré par LCH SA, montant de 4% évalué et sujet à modification par la chambre de compensation


Pour en savoir plus

L’indice COMPASS Kalstone Paris Residential Property Index (PARISSQM)

Le contrat à terme Euronext sur l’immobilier parisien

Exemples de stratégies


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A propos d’Euronext(i)

Euronext est la première bourse pan-européenne, avec des marchés réglementés en Belgique, en France, en Irlande, en Norvège, aux Pays-Bas et au Portugal. Avec près de 1500 émetteurs, représentant une capitalisation boursière totale de près de 3300 milliards d’euros à fin mars 2020, dont 25 grandes valeurs composant l’indice Morningstar® Eurozone 50 IndexSM ,  Euronext gère des marchés au comptant et dérivés réglementés et transparents et couvre une clientèle nationale et internationale solide et diversifiée. Le groupe représente le plus grand centre de cotation d’obligations et de fonds au monde. Son offre recouvre des produits variés tels que les actions, FX, les ETF (Exchange Traded Funds), les warrants et certificats, les obligations, les dérivés sur actions, les dérivés sur matières premières et les indices. En complément de son principal marché réglementé, Euronext gère Euronext GrowthTM et Euronext AccessTM, qui facilitent et simplifient la cotation des petites et moyennes entreprises.

A propos de COMPASS Financial Technologies(i)

Compass est une société suisse spécialisée dans la création, le calcul et la publication d’indices financiers et de stratégies quantitatives d’investissement. Depuis sa création en 2017, Compass conçoit pour ses clients des indices innovants et les accompagne dans les différentes étapes du développement de leur gamme de produits indiciels. Grace à l’expérience unique de notre équipe, nous sommes l’un des fournisseurs et calculateurs d’indices financiers les plus innovants et les plus réactifs du marché. Nous administrons ou calculons plusieurs centaines d’indices utilisés comme sous-jacents de produits financiers représentant plusieurs milliards de dollars d’investissement. COMPASS Financial Technologies (France) est enregistré en tant qu’administrateur d’indices de référence au sens de la réglementation européenne sur les indices financiers (EU BMR) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Trois raisons d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie

Seul un tiers des souscriptions en SCPI sont effectuées au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce mode de détention « indirect » présente pourtant nombre d’avantages. Mais aussi, il est vrai, quelques inconvénients. Voici les trois bonnes raisons de choisir l’assurance-vie pour investir en SCPI.

Une fiscalité plus avantageuse pour la plupart des épargnants

Lors d’un achat de SCPI en direct, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique. Les revenus perçus par les souscripteurs sont donc taxés -en ajoutant les prélèvements sociaux-, à des taux compris entre 47,2% et 58,2% pour la plupart des contribuables. « En achetant des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, on oublie la fiscalité des revenus fonciers. Car c’est celle de l’assurance-vie qui s’applique », indique Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea.com.

Un niveau d’imposition deux à trois fois moins élevé via l’assurance-vie

Or, dans le cadre de l’assurance-vie, et lorsque les contrats ont plus de huit ans, les gains constatés ne subissent généralement que les prélèvements sociaux à 17,2%[1]. Et seulement lors d’un retrait. Certes, un prélèvement forfaitaire supplémentaire (de 7,5% ou 12,8%) s’applique au-delà de certains seuils[2]. Mais il ne concerne qu’une minorité d’épargnants. En réalité, l’imposition des revenus des SCPI est donc de deux à trois fois moins forte dans le cadre d’une assurance-vie. En outre, les dividendes versés par les SCPI détenues indirectement sont capitalisés. Le souscripteur ne subit donc aucun prélèvement lors de ces distributions. A la différence d’un associé en direct.  Dans l’assurance-vie, le principe est simple : pas de retrait, pas d’imposition…

Une meilleure liquidité grâce à des délais de revente plus courts

Autre avantage des SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie : elles peuvent être revendues du jour au lendemain, si besoin. Les délais sont souvent plus longs lorsque les SCPI sont détenues en direct. Surtout lorsque le marché secondaire de ces véhicules immobiliers est « tendu ». Ce fut le cas, notamment, lors de la crise immobilière des années 1990. Une période au cours de laquelle beaucoup de détenteurs de SCPI avaient vu leur argent bloqué….

Une obligation de remboursement pour les assureurs

Les assureurs ont quant à eux l’obligation de rembourser leurs assurés sans délai, en cas de demande de retrait. La loi Sapin 2 prévoit, au pire, un moratoire de trois à six mois au maximum pour organiser les retraits, en cas de crise grave. Cette obligation de liquidité a des contreparties. Elle conduit les assureurs à sélectionner très précautionneusement les SCPI qu’ils proposent. Ce qui explique en partie pourquoi toutes les SCPI ne sont pas présentes dans les contrats du marché. Elle se traduit aussi par un encadrement très strict des versements, afin d’éviter une trop forte concentration des risques.

Encadrement des versements effectués sur les SCPI

Les conditions d’accès aux SCPI varient donc selon les contrats. Par exemple, dans le contrat Darjeeling du courtier en ligne Placement-direct.fr, on ne peut pas affecter plus de 40% de ses versements à des SCPI. Et dans une limite de 50 000 euros pour chaque SCPI. Dans le contrat Kapital-direct, également chez Placement-direct.fr, la limite est de 25% des versements en SCPI. Avec un plafond de 200 000 euros par an. Dans le contrat Panthéa de Nortia, distribué par les conseillers en gestion de patrimoine, les SCPI ne peuvent pas représenter plus de 70% de l’épargne placée. Avec un maximum de versements de 500 000 euros par SCPI.


Trois raisons de souscrire des SCPI via l’assurance-vie

  • Une fiscalité plus avantageuse
  • Une meilleure liquidité
  • Des conditions d’achat parfois privilégiées

Moins de frais à l’entrée, mais des commissions de gestion plus élevées

Si les revenus des SCPI sont moins taxés dans l’assurance-vie, il faut en revanche prévoir des frais supplémentaires liés à ce mode de détention. Les frais de gestion du contrat s’ajoutent en effet aux frais de gestion des SCPI. Ces frais supplémentaires et annuels sont de l’ordre de 0,6% à 1%. Et sont calculés sur la valeur des SCPI détenues sous forme d’unités de compte.

L’assureur bénéficie d’un prix de souscription discounté

En revanche, certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir en SCPI avec moins de frais d’entrée que pour un achat en direct. Il faut en effet rappeler que le prix de souscription inclut généralement de 9% à 13% de frais. Une fourchette qui s’ajoute à la « valeur de retrait » de la SCPI, c’est-à-dire son prix de revente. Cette valeur de retrait correspond en fait à la valeur de marché, ou valeur de réalisation du patrimoine immobilier. Dans le cadre de l’assurance-vie, l’assureur, acheteur « de gros », est en mesure de négocier ce niveau de frais. Il peut ensuite décider, ou non, de rétrocéder aux souscripteurs une partie du « discount » dont il a pu bénéficier.

Partage des revenus avec l’assureur

Enfin, certains contrats prévoient un partage des revenus avec l’assureur. Dans les meilleurs contrats, 100% des loyers distribués par les SCPI reviennent au souscripteur. Mais dans d’autres, l’assuré ne perçoit que de 85% à 90% des loyers… Ce qui change un peu la donne.

Des conditions de souscription/distribution à géométrie variable

Les conditions de souscription d’une SCPI et ses modalités de distribution peuvent donc être assez différentes d’une assurance-vie à l’autre. C’est un point d’attention pour tout futur souscripteur.

Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Foncière, gérée par La Française. Cette SCPI est notamment proposée dans deux des contrats du courtier Placement-direct.fr.

Dans le contrat Darjeeling (assuré par SwissLife), son coût d’acquisition est égal à 100% de son prix de souscription. Sa valeur de revente est fixée à 92,5% de ce prix de souscription. Et le souscripteur touche 100% des revenus distribués par la SCPI.

Dans le contrat Kapital-direct (assuré par Generali), le coût d’acquisition est égal à la valeur de réalisation de la SCPI, plus 2%. Le prix de revente est équivalent à cette valeur de réalisation, moins 2%. Mais le souscripteur n’encaisse que 90% du dividende annuel…

Gilles Pouzin


[1] Depuis 2018

[2] Niveaux variables selon la date des versements et le montant du contrat


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Investir dans l’immobilier résidentiel avec les SCPI


 

Investir dans l’immobilier résidentiel avec les SCPI

Parmi les secteurs immobiliers les plus résilients à la crise sanitaire, et à ses conséquences, le logement figure en bonne place. Plusieurs SCPI – non fiscales – se sont positionnées sur le créneau du résidentiel. Dans quoi investissent-elles précisément ? Etat des lieux.

La crise a rebattu les cartes des secteurs immobiliers. Les actifs liés au secteur du tourisme l’ont subi de plein fouet. Tout comme les murs des commerces hébergeant les activités fermées durant le confinement.

Secteurs touchés par la crise, secteurs plus résilients

Mais le contexte post-Covid a aussi accentué des tendances déjà à l’œuvre. Comme la défiance envers les actifs de centres commerciaux. Et de nouvelles semblent émerger. Telle celle d’une possible reconfiguration de la demande en actifs de bureaux, dans le sillage de la montée en puissance du télétravail. Quelques secteurs, à l’inverse, bénéficient d’un regain d’intérêt. Celui de la santé, bien sûr. Mais aussi de la logistique, ou du logement. Plusieurs SCPI sont positionnées sur ces créneaux aujourd’hui considérés comme les plus résilients. Sur le secteur santé, on trouve par exemple Pierval Santé (Euryale Asset Management) ou Primovie (Primonial REIM). Sur celui de la logistique, un pure player est apparu en 2019 : Activimmo (Alderan). Enfin, sur le secteur du résidentiel non fiscal[1], l’offre est un peu plus conséquente puisque 5 SCPI y donnent aujourd’hui accès. Etat des lieux.


Kyaneos Pierre, le résidentiel écologiquement et socialement responsable

La première, par ordre alphabétique, est aussi le plus récente sur le marché. Kyaneos Pierre a été lancée en 2018. La SCPI s’est positionnée sur un créneau particulier : l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable. Elle achète en effet des logements dont elle améliore systématiquement la performance énergétique avant de les proposer à la location.

L’impact de la crise sur les revenus devrait être très modéré

En dépit d’un taux d’occupation affaibli par le temps des travaux de remise en état (84,4% fin mars 2020), l’activité est rentable. En 2019, Kyaneos Pierre a distribué un rendement de 6,81%. Et déjà revalorisé ses parts (+1,70%). La SCPI est marginalement impactée par la crise. Elle constate des retards de paiement sur les loyers de ses actifs résidentiels. Et craint des impayés sur ses actifs d’entreprise (10% de son patrimoine). Mais, même dans cette hypothèse, cela n’aurait qu’un impact très faible sur les revenus des associés. Car Kyaneos AM, la société de gestion, prévoit dans ce cas de compenser ce manque à gagner par « une diminution (ou suppression) des frais de gestion de la SCPI ». Kyaneos Pierre a versé un acompte sur dividende au 1er trimestre 2020 identique à celui du 4e trimestre (16 € par part).

Novapierre Résidentiel, le résidentiel parisien décoté

Anciennement dénommée Pierre 48, Novapierre Résidentiel est la plus imposante SCPI de l’échantillon. Sa capitalisation dépasse actuellement les 270 M€. Et la plus ancienne. Elle a en effet été lancée par Paref Gestion en 1996. Son credo : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés. Donc avec une décote, qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, la SCPI dégage de fortes plus-values. Soit lors du départ des locataires. Soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Un important réservoir de plus-values

Le patrimoine de Novapierre Résidentiel, composé au fil des ans, a été acquis à des conditions particulièrement attractives. Il recèle donc d’importantes plus-values. Et sa valeur s’apprécie régulièrement. En 2019, elle a encore progressé de 7,8%. Des revalorisations dont profitent pleinement les associés de la SCPI. En 2019, le prix moyen de leur part a progressé de 6,93% (VPM). Ils ont également touché 1,99% supplémentaire au titre de la distribution de plus-values de cessions. Cette année, la revalorisation de leurs parts, intervenue le 1er avril, les assure déjà d’un gain de 4% en capital. Novapierre Résidentiel, initialement positionnée sur le mécanisme des loyers de 1948, diversifie désormais ses techniques d’acquisition. Elle intervient notamment sur l’achat en nue-propriété de logements sociaux, comme Patrimmo Croissance.

Patrimmo Croissance, l’investissement dans la nue-propriété

Cette SCPI lancée en 2014 joue en effet sur un créneau proche du précédent. Patrimmo Croissance investit principalement dans la nue-propriété de lots résidentiels affectés à la location dans le logement social et intermédiaire. L’usufruit est acquis par des bailleurs sociaux. Patrimmo Croissance n’a donc pas vocation à distribuer un revenu. Mais à capitaliser la performance potentielle matérialisée lors du retour à la pleine propriété des biens.

Revalorisation mensuelle du prix de souscription

L’an dernier, les souscripteurs ont ainsi pu bénéficier d’une revalorisation moyenne de leurs parts de 4,81%. Le prix de souscription est en effet revalorisé tous les mois. Depuis le début de l’année, il est ainsi passé de 617,58 € (janvier) à 622,78 € (mars). Patrimmo Croissance a continué à collecter au 1er trimestre (+3 M€), pour atteindre une capitalisation qui dépasse désormais les 100 M€. La SCPI est placée à près de 70% dans Paris et la région parisienne. Au 31 mars, elle détenait 44 actifs, représentant une surface locative de près de 22 243 m².

Primofamily, pour jouer l’immobilier du quotidien

Cette autre SCPI lancée par Primonial REIM en 2017 s’intéresse quant à elle à « l’immobilier du quotidien ». Destiné à répondre aux besoins des étudiants, des jeunes actifs, et des familles, ce concept recouvre principalement des logements résidentiels traditionnels. « Auxquels peuvent s’ajouter des résidences étudiantes, appart’hôtels, hôtels urbains. Et accessoirement des commerces de pieds d’immeuble », précise le descriptif de Primofamily.

Seulement 65% du patrimoine investi en logements

Fin mars, le patrimoine de Primofamily « pesait» plus de 98 M€. Et comprenait déjà 111 actifs. La SCPI investit non seulement en France, mais aussi en Belgique, en Espagne et en Italie. Si les actifs logements sont majoritaires (65%), Primofamily est toutefois également exposée au secteur du commerce (22,2%) et à celui de l’hôtellerie (12,8%). Elle pourrait donc davantage souffrir des conséquences de la crise sanitaire que les purs produits habitation. Primonial REIM a toutefois décidé de conserver, pour le 1er trimestre 2020, un niveau d’acompte sur dividende identique (1,94 € par part) à celui versé au 1er trimestre 2019. Ceux des trimestres à venir seront ajustés en fonction des loyers effectivement perçus. L’an dernier, Primofamily avait distribué un rendement de 4,03%.

Sofiprime, positionnée sur le haut de gamme parisien

Sofiprime, lancée en 2016 par Sofidy, est spécialisée dans l’immobilier résidentiel « prime » parisien. Elle se positionne donc majoritairement dans les quartiers les plus recherchés de la capitale. Plutôt que le rendement immédiat, Sofiprime privilégie la recherche d’une performance de moyen-long terme fondée sur l’appréciation des actifs sous-jacents. C’est donc là encore la revalorisation du prix de la part qui prime la distribution de revenus.

Augmentation de capital en cours

Sofiprime est la seule SCPI de l’échantillon ayant adopté le statut de SCPI à capital fixe. Elle procède donc régulièrement à des augmentations de capital. Qui matérialisent la revalorisation du prix des parts. La dernière opération, clôturée en juin 2019, s’était traduite par une hausse de 6,8%. Depuis le 8 juin dernier, Sofiprime est de nouveau en phase d’augmentation de capital. Le prix de la part a été revalorisé de 7,2% (à 252 € par part). La SCPI vise une collecte de près de 10 M€. L’opération doit se poursuivre jusqu’en mars 2021, sauf en cas de clôture anticipée. Sofiprime ne vise pas que le haut de gamme résidentiel. Elle est aussi assez « exclusive » en termes de souscripteurs. Le minimum de souscription est en effet de 100 parts, soit 25 200 €…

Frédéric Tixier


[1] Il existe une autre catégorie de SCPI placées en actifs résidentiels : les SCPI dites fiscales.


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A propos de Kyaneos AM(i)

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.

A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

A propos de Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Elle gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros. Il comprend de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société