Promoteur, vous avez dit promoteur ?

Le promoteur est le maître d’ouvrage, celui qui réalise l’oeuvre. Connaissez-vous l’origine lointaine des mots oeuvre, ouvrage, optimisme ? Voici une nouvelle anecdote historique de Guy Marty. C’était le dimanche matin 14 février 2021, sur les ondes de Sud Radio. Dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet.


Thomas Binet – Que vous inspire l’activité de promotion, ou le métier de promoteur ?

Maître d’ouvrage

Guy Marty – Le promoteur, c’est le maître d’ouvrage, celui qui réalise l’œuvre. Voilà un mot formidable, que nous devons à un épisode légendaire de l’histoire romaine : l’enlèvement des Sabines.

Thomas Binet – L’enlèvement des sabines ?!?

Guy Marty – Dans les tout premiers jours de Rome, Romulus et ses compagnons voulaient fonder des familles. Ils sont allés kidnapper les femmes d’un peuple voisin, les Sabins. Or ce sont les femmes qui apprennent à leurs enfants à parler, la fameuse langue maternelle. Le latin s’est alors enrichi de quelques mots importants. Dont ops, opis, qui voulait dire abondance, activité de création, et qui a donné œuvre, et ouvrage.

Thomas Binet – D’où le maître d’ouvrage, notre promoteur d’aujourd’hui.

Promoteur et optimisme

Guy Marty – Exactement, et si vous considérez que le mot était issu de l’activité des champs, alors qu’il concerne aujourd’hui la formation de nos villes, ce concept d’abondance, donc d’une certaine façon de bonheur pour les gens, est extrêmement intéressant. De plus en plus, quand on parle de logement, les critères de confort, de bien-être et de santé prennent de la place, et c’est un retour aux sources, au « sens » de l’œuvre, de l’ouvrage.

Thomas Binet – Dîtes-moi, Guy, vous avez une vision positive, optimiste, du promoteur…

Guy Marty – Bravo ! Optimiste, c’est exactement la même racine, ops. Optimisme, œuvre… Ce sont des concepts cousins. Nous voulons tous des villes plus écologiques, où il fasse bon vivre, avec des logements de qualité, c’est l’avenir que nous voulons dessiner. Les promoteurs ont leur rôle à jouer.

Et puis, pour revenir à l’enlèvement des Sabines, il faut savoir que ces femmes ont ensuite été remarquables, elles se sont débrouillées pour installer durablement la paix entre les deux peuples. Belle leçon !

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La belle histoire du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est le dernier-né du mariage entre la finance et le digital. On l’appelle aussi “financement participatif”, mais l’expression de crowdfunding l’emporte. C’est une façon nouvelle de financer l’immobilier, et en particulier la construction. Dimanche matin 7 février 2021, Guy Marty est intervenu sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet.


Thomas Binet – Nous venons de parler du crowdfunding immobilier. Ne me dîtes quand même pas que vous avez une anecdote historique sur le sujet ?

Le crowdfunding pour financer la construction des cathédrales

Guy Marty – Eh bien vais vous surprendre, mon cher Thomas. Figurez-vous qu’au Moyen-Âge ,pour la construction des cathédrales, la richesse des évêques et des quelques grands de l’époque était loin de suffire. Il a donc fallu faire appel au peuple.

En échange des sommes que les gens voulaient bien donner, la rentabilité qu’on leur proposait était en bonheur pour la vie éternelle… Un investissement assez particulier, certes, mais un investissement quand même !

Et dîtes-moi, la traduction de crowdfunding, c’est bien « financement par le peuple », non ?

Thomas Binet – Mais reconnaissez qu’avec les cathédrales, on est dans un immobilier un peu spécial…

Le crowdfunding pour reconstruire Paris

Guy Marty – Pour l’immense chantier de la reconstruction de Paris par le baron Haussmann, sous Napoléon III, le financement par l’État n’était pas suffisant. Les frères Pereire eurent alors l’idée de lancer des sociétés. Pour acheter des terrains, les aménager, puis construire des immeubles et les conserver en gestion. Ils ont fait appel à la Bourse, qui était la technique de financement de l’époque. De l’appel public à l’épargne, tout simplement. Une foule d’investisseurs les ont suivi. De beaux immeubles dans des quartiers entiers de Paris, Lyon ou Marseille sont encore là pour en témoigner.

C’était bien du financement immobilier par la foule, donc du crowdfunding.

Thomas Binet – Moyen-Âge, 19ème siècle… Vous savez que nous sommes au 21ème siècle ?

Comment sont nées les SCPI

Guy Marty – Commençons par le 20ème… Vous savez, c’est à chaque fois une affaire de « nouvelles » techniques. Dans les années 60, la mode naissante était au marketing par coupon-réponse. C’est ainsi que sont nées les toutes premières Civiles Immobilières, ancêtres directes des SCPI, en s’adressant à la multitude des lecteurs de journaux. C’était bien, si les mots ont un sens, du crowdfunding immobilier.

Ce que je veux dire, c’est que le financement par la foule est vieux comme la finance. Il mute sans cesse. Avec les nouvelles possibilités offertes par le numérique, il mute une nouvelle fois, et pour que cela sonne nouveau, on lui donne le mot séduisant de crowdfunding.

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Le jet de pierre pour faire fortune

Le jet de pierre pour faire fortune ? Cela fait partie de la fabuleuse histoire de l’empire Barrière… Saviez-vous comment les terrains de La Baule avaient été achetés, et pour combien ? Dimanche matin 6 décembre, Guy Marty a répondu à ces questions sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet.

Podcast : à 7’12” l’anecdote historique de Guy Marty, après une interview de Patrick Rivière, président du groupe La Française.


Aujourd’hui nous allons parler de terrains, et de la façon de les acheter. Si j’ai bien compris Guy, vous avez une anecdote historique à nous raconter sur La Baule.

Oui, Thomas, et c’est à vous que je dois cette anecdote, car vous avez attiré mon attention sur le livre de Pierre Rey, L’oncle, consacré à l’histoire de l’empire Barrière. François André, le fondateur de la dynastie et l’oncle de Lucien Barrière, avait déjà équipé Deauville de l’hôtel Normandy et d’un casino, et cherchait un second endroit où développer ses affaires.

Et il a choisi la Baule…

Mais c’est là qu’une aventure étonnante se déroule. Il apprend que les terrains appartiennent à la mairie. Il va voir le maire. Là, surprise, on lui dit que le prix sera au « jet de pierre ».

Au jet de pierre ? 

Exactement, dans un premier temps on négocie le prix du jet de pierre, puis ensuite vous jetez plusieurs fois la pierre pour délimiter la surface de terrain que vous souhaitez acquérir. En fait, après un certain nombre de lancers de pierre, et plein de courbatures, le fondateur de l’empire Barrière a payé dix-huit mille francs pour son terrain.

Et qu’en déduisez-vous ?

  • D’abord, le jet de pierre comme unité de longueur, c’est formidable ! Il faudra en parler aux experts immobiliers…
  • Ensuite, lancer une pierre, puis marcher jusqu’à l’endroit où elle est tombée, puis recommencer… c’est vraiment du travail !
  • Et enfin, 18 000 francs de 1925, c’est l’équivalent de 15 000 euros d’aujourd’hui. Oui, 15 000 euros pour ces terrains extraordinaires ! À l’époque, les bords de plage ne valaient rien du tout. La fortune sourit parfois aux précurseurs.

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Prix Goncourt ou prix Nobel ?

Le lauréat du prix Goncourt reçoit 10 euros. Contre plus de 8 millions pour ceux des prix Nobel. Cherchez l’erreur… Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast…

  

Aujourd’hui, nous allons parler d’un prix littéraire bien connu, le Goncourt

Guy Marty – Le testament d’Edmond de Goncourt prévoyait de récompenser chaque année un écrivain, à hauteur de 5 000 francs or. De quoi permettre au lauréat de vivre sans souci.

En 1896, le capital fut placé en obligations d’État. Avec le temps, les 5000 francs or sont devenus 5000 francs, puis 50 nouveaux francs. Bon, le lauréat du prix Goncourt reçoit aujourd’hui un chèque de 10 euros, que bien souvent il n’encaisse même pas. Heureusement, il compense avec l’augmentation fabuleuse de la vente de ses livres !

Mais pouvait-on faire autrement ?

Guy Marty – Au même moment, en 1896, Alfred Nobel avait rédigé son testament à Paris. Lui, il avait opté pour ce qu’on appelle aujourd’hui des « actions de père de famille ».

Avec le temps… Chaque année, les lauréats des prix Nobel se partagent la somme de 8 millions d’euros.

Alfred Nobel était un industriel, alors qu’Edmond de Goncourt était écrivain : pas la même compétence…

Guy Marty – En fait, c’était une question de sécurité. Le monde a été bouleversé à un point que personne ne pouvait imaginer. Or il s’il y a une valeur pérenne, c’est le travail. Cela peut paraitre étrange, mais la Bourse est la sécurité en dernier recours. La preuve par le prix Nobel.

 

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Le secret de la richesse de Jacques Cœur : l’instauration d’une règle de transparence. Qui lui acquit la loyauté de ses capitaines… Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans une l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast…

   

Aujourd’hui, nous allons parler de transparence et d’un homme extraordinaire

Guy Marty – Oui, Jacques Cœur. C’est lui qui a financé Charles VII dans l’étape finale de la guerre de cent ans. Comment avait-il fait pour être si riche ?

Ses navires commerçaient dans toute la méditerranée. Et il avait résolu un problème majeur. En effet, les tentations étaient nombreuses pour les capitaines de détourner à leur profit une partie des marchandises… eh bien, pas les capitaines de Jacques Cœur !

Il avait un secret ?

Guy Marty – Il avait compris que de toute façon, ceux qui prenaient tous les risques, la mer, les pirates, les pays plus ou moins accueillants, ceux-là voulaient aussi avoir leur part du gâteau.

Jacques Cœur décida d’une règle très simple. « Je suis d’accord pour que vous fassiez un peu de commerce pour votre propre compte, mais vous me dîtes tout, exactement tout ». Et ainsi il gagna énormément, et ses capitaines lui furent d’une parfaite loyauté.

C’est une bonne règle de management !

Guy Marty – Et aussi un usage intelligent de la transparence. Il y a ici deux principes, qui d’ailleurs s’appliquent aux placements. L’assureur, l’agent immobilier, le banquier ou le conseiller :

  1. d’accord pour qu’ils gagnent leur vie
  2. si leur rémunération est parfaitement claire

 

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Un avantage fiscal pour gagner la guerre de cent ans

Avantage fiscal ? Si les armées de Charles VII ont reconquis le territoire, c’est en mobilisant des « francs-archers ». Des soldats en franchise d’impôt… Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast…

  

Aujourd’hui, nous allons parler d’une innovation extraordinaire, l’avantage fiscal.

Pendant la guerre de cent ans, après la mort de Jeanne d’Arc, les armées de Charles VII ont progressivement reconquis le territoire en chassant les Anglais. Mais comment Charles VII s’y est-il pris pour mobiliser une armée importante ? Eh bien, il a demandé à chaque village d’envoyer un archer, sachant que celui-ci toucherait sa solde sans impôt – la « taille » – de l’époque.

Et cela a marché ?

Il a pu constituer des compagnies importantes de « francs-archers », qui s’appelaient ainsi non pas parce qu’ils étaient Français… mais parce qu’ils avaient une franchise d’impôt ! Les armées qui avaient manqué à Jeanne d’Arc, elles ont enfin pu être levées.

Ainsi, nous avons bouté les Anglais hors de France

C’est le côté positif. Mais pour les francs archers… D’abord c’était pour aller à la guerre, et en plus nombre d’entre eux n’étaient pas des professionnels ! Résultat : tous les francs-archers ne sont pas rentrés chez eux.

Il faut toujours revenir aux sources. Charles VII a eu une idée géniale, et il a par la suite été beaucoup imité. Mais le principe n’a pas changé. Quand l’État vous donne un avantage fiscal, c’est vous qui prenez les risques de l’investissement.

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Pablo Picasso n’a pas toujours été célèbre et riche. Il a un jour retrouvé un ami de son époque difficile… Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast… 

Aujourd’hui, nous allons parler de Picasso, l’un des plus grands artistes du XXème siècle.

Guy Marty – Pablo Picasso ! Il n’a pas toujours été célèbre et riche. À partir de 1904, il a vécu quelques années au Bateau-Lavoir, sur la butte Montmartre à Paris. C’étaient encore des années de galère, qu’il a partagées avec de nombreux autres peintres et artistes. Dont certains ont connu plus tard, comme lui, le succès. Mais pas tous… Bien plus tard, devenu mondialement connu, et immensément riche, Picasso est revenu au Bateau-Lavoir. Et là, il a trouvé, allongé sur un banc, un de ses anciens amis de l’époque bohème. Devenu clochard.

Et qu’a fait Picasso ?

Guy Marty – Il a ramassé un bout de papier qui traînait par terre, a fait un dessin dessus, l’a signé, et l’a tendu à son ami en lui disant : « Tiens, achète-toi une maison ! »

Un superbe cadeau…

Guy Marty – Et un bon conseil pratique ! On oublie parfois qu’en matière d’épargne, la première règle c’est la sécurité dans la vie. Le logement est une bonne première étape. Mais j’avoue que je n’ai aucune idée de ce qu’est devenu cet homme à propos duquel on raconte cette histoire.

 

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Alexandre Dumas a négocié une rente viagère

Paris aujourd’hui : ce que disait Jules Verne

 

Alexandre Dumas a négocié une rente viagère

Alexandre Dumas reçut un jour une lettre assez originale. Qui l’a conduit à inventer une rente viagère elle aussi assez originale… Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast…

Aujourd’hui, nous allons parler des trois mousquetaires

Guy Marty – Plus exactement, d’Alexandre Dumas, celui qui a donné une seconde célébrité à d’Artagnan et à ses trois mousquetaires. Alexandre Dumas reçut un jour une lettre assez originale. C’était un employé de la mairie d’un petit village qui écrivait respectueusement au maître que ses livres étaient des chefs-d’œuvre, mais que son village était pauvre. Il demandait donc à l’auteur des Trois mousquetaires et du Comte de Monte Cristo, l’immense faveur d’offrir à la bibliothèque plusieurs de ses œuvres.

Et la réponse d’Alexandre Dumas ?

Guy Marty – Il a répondu qu’il voulait bien offrir ses œuvres complètes, mais à une condition. Que le village lui envoie chaque année douze de ses beaux et bons melons. En fait c’était le village de Cavaillon ! Dont les melons étaient déjà fort réputés. Et ainsi Alexandre Dumas reçut jusqu’à la fin de ses jours, douze melons de Cavaillon chaque année.

Une rente viagère en quelque sorte…

Guy Marty – Exactement ! Surtout, c’est une belle leçon en matière de placement. Ce n’est pas le moment où l’on épargne qui est le plus intéressant, c’est ce qu’on en fera ensuite. L’intuition des artistes est parfois formidable. Alexandre Dumas aurait pu être conseil en gestion de patrimoine…

 

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Saviez-vous que le mot finance est apparu au Moyen-Âge en France, avant de devenir international ? Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast… 


Aujourd’hui nous allons apprendre que nous, Français, nous avons influencé le monde entier !

Guy Marty – Oui, au début du XIIIème siècle, la construction des châteaux-forts et des cathédrales était une activité longue, difficile, et surtout qui coûtait cher. Il fallait trouver les moyens de terminer le château ou la cathédrale ! C’est alors qu’est né le mot « finer », pour réussir à finir, puis le « financier » celui qui trouvait l’argent pour finir la construction.

Mais le mot finance existe aussi en anglais…

Guy Marty – Oui, les anglais ont passé beaucoup de temps en France à l’occasion de la guerre de cent ans, ce qui leur a permis d’enrichir leur vocabulaire. En particulier ils ont adopté notre mot « finance », et grâce à eux nous l’avons donné au monde entier !

Le mot même de « finance » vient donc de l’immobilier ?

Guy Marty – Les liens entre finance et immobilier sont profonds, c’est sûr. Construire a toujours coûté cher. Et regardez l’histoire de France, dès qu’un financier devenait riche et prospère, il se faisait construire des châteaux…

Mais surtout, au fond du mot finance il y a le concept de « finir », c’est à dire d’objectif. En matière de placements, si vous commencez par bien préciser vos objectifs, vous êtes un bon financier !

 

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L’optimisation fiscale est un sport patrimonial réputé. Qui ne date pas d’aujourd’hui. Saviez-vous que c’est l’origine du saut à la perche ? Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast…  

Aujourd’hui, nous allons parler d’une discipline olympique…

Guy Marty – Oui, nous allons parler du saut à la perche. Dans la France de l’Ancien Régime, le sel était une monnaie. On pouvait être payé en sel, c’est d’ailleurs de là que vient le mot « salaire ». Alors évidemment, l’un des principaux impôts était la « gabelle », l’impôt sur le sel. Et il y avait des « pays », comme la Bretagne, qui en étaient exonérés. Vous imaginez l’intérêt qu’il y avait à faire passer du sel non fiscalisé dans un pays où il était supposé avoir déjà payé l’impôt…

Et le rapport avec le saut à la perche ?

Guy Marty – Oh, très simple. Pour emporter le sel non fiscalisé, il fallait échapper aux gabelous, les fonctionnaires des impôts de l’époque. Alors, en prenant son élan, en s’aidant d’un bâton très long, on sautait par-dessus les talus et l’on prenait quelques bons mètres d’avance sur les gabelous. Et si l’on courait ensuite assez vite, on pouvait réussir…

De l’évasion fiscale, donc.

Guy Marty – Ou plutôt, une optimisation fiscale d’un genre un peu particulier. Il s’agissait de profiter de la différence d’impôt d’une région à l’autre. Vous connaissez maintenant l’origine du saut à la perche !


 

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