La SCPI Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°), gérée par Epsicap REIM, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Le fonds affiche une performance globale de 6,50% sur les neuf premiers mois 2025 et réalise trois acquisitions en Europe pour un montant total de 19,2 millions d’euros.
Collecte et évolution du capital
La collecte nette du troisième trimestre 2025 s’établit à 9,7 millions d’euros. Le nombre d’associés atteint 4 096 investisseurs au 30 septembre 2025, en hausse par rapport aux 3 086 associés recensés fin 2024. La capitalisation totale du fonds s’élève à 174 millions d’euros au 30 septembre 2025, contre 132 millions d’euros fin 2024. Le capital se compose de 677 545 parts au 30 septembre 2025. Au cours du trimestre, 39 986 parts ont été souscrites tandis que 2 296 parts ont été retirées. Aucune part n’est en attente de retrait à la clôture du trimestre. La croissance du fonds reste soutenue avec une progression de 42 millions d’euros de capitalisation depuis le début 2025.
Trois acquisitions européennes pour 19,2 M€
Epsicap Nano a réalisé trois acquisitions au cours du troisième trimestre 2025. À Aberdeen au Royaume-Uni, le fonds acquiert un local d’activité de 5 112 m² pour 7,1 millions d’euros. L’actif situé dans la zone industrielle de Westhill est loué à Forum Energy Technologies avec un bail ferme de 4,4 ans. À Sao Domingos de Rana au Portugal, la SCPI investit dans un actif logistique de 10 884 m² pour 8,5 millions d’euros. Le bien est occupé par l’enseigne nationale Poupança Cash & Carry dans le cadre d’une opération « sale & leaseback » de 12 ans fermes. À Leeds au Royaume-Uni, le fonds acquiert un ensemble commercial de 3 001 m² pour 5,1 millions d’euros. L’actif est loué à B&M et Farmfoods. Ces trois opérations portent le patrimoine à 50 actifs immobiliers.
Patrimoine et situation locative
Le patrimoine d’Epsicap Nano totalise 50 actifs immobiliers au 30 septembre 2025, représentant une valeur d’expertise hors droits de 192 millions d’euros. La taille unitaire moyenne des actifs s’établit à 3,6 millions d’euros. Le portefeuille compte 108 unités locatives. La répartition sectorielle privilégie les commerces avec 49% du patrimoine, suivis de la logistique et locaux d’activité pour 22%. Les bureaux représentent 12% du patrimoine. La répartition géographique affiche 74% en France, 15% en Espagne, 6% au Royaume-Uni et 5% au Portugal. Le taux d’occupation financier atteint 99,43% depuis le 1er janvier 2025. Le taux d’occupation physique s’établit à 99,5% au 30 septembre 2025. Les loyers annuels hors charges du patrimoine s’élèvent à 14,1 millions d’euros. Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 3,126 millions d’euros.
Distribution et performance
Le dividende brut de fiscalité étrangère pour le troisième trimestre 2025 s’établit à 4,50 euros par part en jouissance sur le trimestre. Ce montant comprend 4,08 euros de revenu foncier net, 0,21 euro de revenu financier brut et 0,21 euro d’impôt étranger prélevé à la source. La performance globale sur les neuf premiers mois de 2025 atteint 6,50%, incluant une revalorisation du prix de part de 1,26% au 1er juillet. L’objectif de performance globale pour 2025 est fixé à 8,26% dont un objectif de taux de distribution de 7,0%. Le taux de distribution 2024 s’établissait à 6,08%, contre 6,25% en 2023 et 6,08% en 2022. Le taux de recouvrement sur les neuf premiers mois 2025 atteint 99,1%.
Valeurs de parts et dette
Le prix de souscription s’établit à 257 euros par part au 30 septembre 2025, après revalorisation de 7,5% au 1er juillet suite à une augmentation de 1,26% au 1er juillet 2025. La valeur de reconstitution par part atteint 276,33 euros au 30 juin 2025. La valeur de retrait s’élève à 244,15 euros par part. Le délai de jouissance est fixé à 5 mois. Le ratio dettes et autres engagements représente 21,1% de la valeur vénale du patrimoine au 30 septembre 2025. Cette dette se décompose entre emprunts bancaires et engagements d’acquisition. Le prix de souscription doit être compris dans une fourchette de +/- 10% de la valeur de reconstitution. En l’état actuel, le prix pourrait être revalorisé de 7,5% avant de retrouver une situation de surcote.
Vie du patrimoine et label ISR
Au cours du trimestre, Epsicap Nano a installé 8 bornes IRVE en partenariat avec ELECTRA sur l’actif de Mérignac Kennedy. Un projet de déploiement de bornes ultra-rapides a été lancé. Le renouvellement du bail d’un local commercial à Feytiat de 1 308 m² a été finalisé en septembre 2025 pour une durée de 9 ans. Le label ISR de la SCPI a été renouvelé pour 3 ans par l’AFNOR. Ce renouvellement confirme les engagements ESG du fonds et sa volonté de bâtir un patrimoine durable et résilient. La démarche ISR s’inscrit dans une catégorie « smallcaps » généralement exclue compte tenu de la taille des actifs. Le fonds poursuit son ambition d’améliorer la performance énergétique et de mesurer l’impact sur la biodiversité.
Stratégie et perspectives
Epsicap REIM lance Epsicap Explore, sa deuxième SCPI complémentaire et internationale à Epsicap Nano. Cette nouvelle SCPI sera dédiée aux actifs de volume unitaire supérieur à 10 millions d’euros, les « largecaps ». Epsicap Nano restera concentrée sur les actifs inférieurs à 10 millions d’euros. La diversification européenne se poursuit avec un objectif de 40% du patrimoine hors France d’ici fin 2025. L’Europe hors France représentait 26% du patrimoine au 30 septembre 2025. Environ 70 millions d’euros d’acquisitions restent à finaliser d’ici fin 2025, dont 90% hors de France (Royaume-Uni, Espagne, Portugal). L’objectif est d’atteindre 50% du patrimoine hors France d’ici mi-2026, conformément à la stratégie annoncée de diversification géographique européenne.
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