Zublin plutôt promoteur que foncière

Forcée de se réinventer après le départ de son principal locataire, la SIIC Zublin fait plus de travaux qu’elle n’encaisse de loyers. La forte progression du titre en Bourse semble montrer une adhésion à la mise en valeur de son patrimoine à l’échéance 2016.

La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Zublin a publié ses premières pertes semestrielles (- 7,1 millions d’euros) sans que cela ne remette en cause la forte progression de son cours de Bourse. Avec un gain de 42 % depuis le premier janvier dernier, l’action Zublin se maintient en tête du compartiment des SIIC.

Il semble que l’orientation du titre en Bourse n’ait que marginalement bénéficié de l’entrée dans son capital de Lamesa Holding qui a franchi le 9 octobre dernier le seuil des 10 %. Ce fonds d’origine russe est également actionnaire de la maison mère suisse de Zublin. Le beau parcours de 2012 de Zublin s’inscrit plutôt en contrepoint de sa chute lors des années précédentes qui ont vu le cours de l’action perdre 78 % de sa valeur en 5 ans. Durant ce lustre, le profil de Zublin a considérablement évolué au gré du départ de ses locataires de l’île de la Jatte, à Neuilly sur Seine. De sorte que si aujourd’hui Zublin peut se prévaloir d’un taux d’occupation à 100 % de ses actifs en exploitation, ces derniers ne représentent plus en valeur que 150,9 millions d’euros  (dont la moitié situés à Lyon et Marseille) sur les 339 000 millions d’euros de la valeur d’expertise du patrimoine de la société. Encore faut-il mentionner que si Europassistance a sécurisé le bail de Zublin sur 9 années supplémentaires, le renouvellement s’est opéré grâce à l’engagement de Zublin de procéder à la rénovation de l’immeuble de Gennevilliers en prenant à sa charge la location d’un immeuble tampon voisin permettant de vider son immeuble par moitié le temps de sa restructuration. Et il convient d’ajouter que Faurecia, premier locataire de Zublin, à Nanterre, n’est demeuré dans les lieux qu’après avoir obtenu un rabais considérable de son loyer (2,9 millions d’euros par an pour 11 162 mètres carrés occupés). Mais cette situation dégradée était anticipée depuis au moins trois ans et la Bourse regarde maintenant vers l’avenir.

Fort du soutien de son actionnaire qui lui a concédé sa maison-mère suisse, Zublin a entrepris de restructurer lourdement son patrimoine. Son directeur général, Pierre Essig, présente d’ailleurs la situation nouvelle en expliquant que Zublin n’est plus vraiment une société foncière valorisée par ses flux de loyers futurs, mais son profil se rapproche de celui d’un promoteur immobilier. Et c’est bien comme cela qu’il faut comprendre le taux du prêt participatif de 23 millions d’euros consentis par sa maison-mère. Ce dernier est rémunéré à 9,5 % (dont 3% versés et 6,5 % capitalisés) plus une participation à une éventuelle plus-value sur l’immeuble. Le coût de cet endettement dont Pierre Essig explique qu’il traduit un rating implicite BB- de sa société serait bien sûr incompatible avec celui d’un propriétaire bailleur. Il ne se conçoit qu’au regard des bénéfices espérés sur la reconstruction de l‘immeuble Newtime de l’île de la Jatte, à Neuilly sur Seine (92). Cet immeuble de 17 600 mètres carrés fait l’objet d’une totale reconstruction aux normes environnementales les plus élevées : il sera notamment chauffé par des pompes à chaleur utilisant l’eau de la Seine voisine. Quant à l’immeuble voisin, Pierre Essig ne s’est pas contenté de déposer un permis de construire de restructuration en bureaux, il a parallèlement déposé un permis de construire résidentiel pour s’adapter à la situation que le marché exigera.

A terme, les revenus locatifs du patrimoine restructuré de Zublin, à périmètre constant, seraient de 27 à 28 millions d’euros par an à l’échéance 2016.

Le contrat d’investissement que Zublin propose aujourd’hui à ses actionnaires tient donc à la mise en valeur de son patrimoine tel qu’il ressort d’une valeur actif net de 8,04 euros par action en valeur de remplacement ou de 6,88 euros par action en valeur de liquidation. Le pari est osé dans la conjoncture économique et immobilière actuelle. Mais le potentiel de l’action qui cote 2,85 euros est élevé, même si on tient compte de la dilution qu’entraînera la capitalisation des intérêts du prêt participatif.

Pierrepapier.fr