Après la V1 et la V2, Urban Premium annonce le lancement de la V3 de sa SCPI Malraux Urban Prestigimmo 3. Comme les éditions précédentes, cette nouvelle SCPI vise la constitution d’un patrimoine « de caractère », situé au cœur des secteurs sauvegardés des villes françaises. L’augmentation de capital en cours vise un objectif d’une vingtaine de millions d’euros. Ticket d’entrée minimum : 10 000 €.
Sa stratégie d’investissement est claire : « acquérir des immeubles de caractère, parfaitement situés en cœur de ville, et engager une politique de mise en valeur par une réhabilitation complète et profonde de ces bâtis anciens situés dans les secteurs sauvegardés »…
Réduction d’impôt à l’entrée – A l’instar des deux premières SCPI Malraux d’Urban Premium, Urban Prestigimmo et Urban Prestigimmo 2, lancées respectivement en octobre 2011 et en septembre 2014, Urban Prestigimmo 3 offre une réduction d’impôt à l’entrée – imputable sur l’imposition des revenus dès l’année de souscription-, en tant qu’investissement éligible au dispositif Malraux. Cette réduction est égale à 30% du montant des dépenses de travaux dans la limite de 100 000 € par an et par foyer fiscal pour les immeubles situés en secteur sauvegardé. Comme l’explique très bien Urban Premium dans la présentation de la SCPI, ce pourcentage ne s’applique donc pas à l’intégralité de la souscription, toutes les sommes recueillies n’étant pas affectées au financement des travaux. Urban Prestigimmo 3 précise que « 30% du montant des souscriptions, net de frais de collecte, sera affecté aux acquisitions et qu’au minimum 65% du montant des souscriptions, net de frais de collecte, sera affecté aux dépenses de travaux ». L’exemple donné est assez parlant : pour une souscription de 60 parts, soit 30 000 €, et dans l’hypothèse d’une quote-part de travaux éligibles au dispositif Malraux de l’ordre de 18 000 € (67% du montant de la souscription diminué des frais de collecte), la réduction d’impôt serait de 5 400 €, soit 18% du montant total de la souscription. Le prix de revient pour l’investisseur ressort donc, dans ces hypothèses, à 24 600 € (30 000 – 5 400).
Fiscalité à la sortie – Attention également à la fiscalité à la sortie. Comme le rappelait l’AMF en novembre dernier, et comme le précise là encore très clairement Urban Premium, dans le cadre du dispositif « Malraux », les modalités de calcul de la plus-value immobilière diffèrent selon que l’acquisition du bien à revendre relève du droit commun ou du régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (VIR). Ainsi, « même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de cession des immeubles », précise la notice d’Urban Prestigimmo 3. Cette dernière s’engage à réaliser au minimum 50% de ses acquisitions immobilières sous le régime juridique de la VIR. Ce qui lui permet, en reprenant l’hypothèse d’une souscription d’un montant de 30 000 € et d’une durée de détention de 15 ans, d’estimer le niveau d’imposition à terme des plus-values constatées à 1 648 €, soit environ 5,49% de la souscription initiale…
Durée de blocage de 16 ans – La notice attire aussi l’attention des éventuels souscripteurs sur la durée de détention. « L’investisseur est contraint de conserver ses parts pendant une durée de 16 ans correspondant à la durée de vie de la société (15 ans) et à la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à un an. Le marché secondaire sera quasi inexistant », prévient en effet la SCPI. La période de souscription, entamée le 30 juin dernier, doit s’achever le 31 décembre 2017, « sauf clôture anticipée en cas de souscription intégrale avant cette date ». L’augmentation de capital consiste dans l’émission de 46 154 parts nouvelles (500 € par part, dont 422 € de nominal, souscription minimum de 20 parts) afin de porter le capital social à un peu plus de 20 M€, et le capital global (prime d’émission incluse) à un peu plus de 23 M€.
Urban Prestigimmo 1 et 2 – Les précédentes SCPI Malraux du groupe, fermées à la souscription (Prestigimmo 2 a clôturé une 2e augmentation de capital en décembre 2015), sont soit pleinement investies (Prestigimmo 1), soit toujours en phase d’acquisition. Prestigimmo 1 (21,3 M€ de capitalisation, 591 associés) détenait au 31 mars dernier 71 logements, 7 commerces et 12 parkings (4 610 m² au total), d’une valeur foncière d’environ 5,63 M€. « La moitié des immeubles du patrimoine a été livrée. La mise en location du patrimoine livré se poursuit, 5 logements et 1 commerce restent à ce jour disponibles à la location », précise la SCPI dans sa dernière lettre trimestrielle. A la même date, Prestigimmo 2 (22,4 M€ de capitalisation, 719 associés) ne détenait que 25 logements et 1 commerce (1 390 m² au total), d’une valeur foncière d’environ 3 M€. La SCPI « ne commencera à percevoir des loyers qu’à compter de la mise en location des premiers immeubles, qui devrait intervenir au cours du premier semestre 2017. Les potentiels acomptes sur dividende pourraient ainsi être envisagés à compter du second semestre 2017 », explique le dernier bulletin trimestriel.
A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 8 juin 2010, spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. La société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
(i) Cette information est extraite d’un document émanant de la société
