Un successeur du Scellier verra le jour dès 2013

La ministre du logement Cécile Duflot a annoncé que, dès la loi des finances pour 2013, un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif verrait le jour pour remplacer la loi Scellier qui vit ces derniers jours jusqu’au 31 décembre prochain après avoir reçu plusieurs coups de rabot. Ramené à 13 % d’économie d’impôt, celui-ci a d’ailleurs montré un réel essoufflement. Il est trop tôt pour le mesurer globalement, mais les statistiques collectées par l’IEIF et publiées par l’ASPIM, l’association professionnelle des gestionnaires de SCPI, enregistrent un fort recul de la collecte des SCPI dédiées au logement. Selon l’ASPIM, les « SCPI logement » sont en fort recul (-74 % par rapport à la première moitié de 2011). En particulier, les SCPI Scellier ont collecté 6,9 millions d’euros au cours des six premiers mois de l’année 2012 contre 66,2 millions euros pour le premier semestre de l’exercice précédent. Il était donc grand temps de retrouver un cadre attractif pour attirer l’épargne française orientée vers le logement. La nature a horreur du vide. Il en est de même pour le financement du logement à l’égard des dispositifs d’incitation fiscale.

Une large majorité des professionnels de l’immobilier locatif (promoteurs, sociétés de gestion de SCPI, conseillers en investissement…) s’étaient pourtant résignés à une année blanche, ne doutant pas que la question du financement du logement dans l’Hexagone se solderait forcément par la mise en place d’un nouveau dispositif prenant le relais de la loi Scellier. Ils n’auront pas à attendre. Dès le 14 septembre, à l’occasion de la publication du projet de loi des finances pour 2013 les grandes lignes en seront connues. On sait déjà que l’accent sera mis sur le logement intermédiaire et que le dispositif reposera sur un zonage. Tout se passe comme si la ministre avait retenu les enseignements des travaux menés par Gilbert Emont, senior advisor au sein de l’IEIF qui pointe les problèmes associés du manque de logements intermédiaires en zones tendues, expliquant que le marché immobilier hexagonal n’avait rien de monolithe.

Quant à la carotte fiscale, il semble qu’on abandonne la réduction de l’impôt sur le revenu pour revenir au principe d’une imputation partielle de l’investissement en déduction des revenus déclarés par les contribuables. Un système qui privilégie donc les gros revenus les plus taxés. Ce qui nous ramènerait à la logique du dispositif Besson dont l’efficacité s’est révélée peu satisfaisante.

Le succès dépendra de la réalité de l’incitation fiscale mais aussi du rendement global que pourront espérer les investisseurs. Si les plafonds de loyers sont bas cela ne condamne pas forcément le nouveau dispositif car l’Etat peut modifier sensiblement la donne avec deux mesures. Le premier élément tient à la valeur du foncier : si les constructions se réalisent sur des terrains de l’Etat, un loyer faible permettra une rentabilité satisfaisante (l’État prévoie de céder 930 terrains d’ici 2016 pour accélérer la production de logements). Parallèlement, une garantie de l’Etat sous une forme ou sous une autre du paiement des loyers ferait accepter aux investisseurs un rendement faible en vertu de la théorie du couple risque/rendement.

On le voit si le principe d’un nouveau dispositif est acquis, le diable se cache encore dans les détails.

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