Les dispositions créant les OPCI imposent la consultation des associés des SCPI. Ceux-ci doivent se prononcer sur le maintien de leur SCPI ou la transformation de celle-ci en OPCI. A ce jour aucune transformation n’a été décidée.
Tour à tour les associés des SCPI sont convoqués en assemblée générale pour se prononcer sur le statut de leur société. L’arrêté du 18 avril 2007 modifiant le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF) a en effet donné 5 ans aux sociétés de gestion de SCPI pour proposer à leurs associés la transformation de leur SCPI en OPCI.
A la lecture des convocations aux assemblées de porteurs de parts, on ne peut que constater le caractère formel de cette consultation. La plupart du temps les sociétés de gestion se sont limitées à avertir les associés du fait que la société de gestion n’avait pas agréé les résolutions en faveur d’une transformation en Fonds de placement immobilier (FPI) ou en Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPICAV). Tout au plus les sociétés de gestion agitent le danger que ferait courir une transformation sur les avantages fiscaux que confère le statut de certaines SCPI.
Une société de gestion se détache pourtant car elle a saisi l’occasion de cette consultation formellement imposée aux SCPI pour faire œuvre de pédagogie. La Française AM a accompagné les convocations aux assemblées générales des SCPI Credit Mutuel Pierre 1, Epargne Foncière, Eurofoncière 2, Immofonds 4, Multicommerce, Multimmobilier 1, Multimobilier 2, Pierre privilège, Selectinvest et UFG Pierre d’un dossier pédagogique très complet. Les porteurs sont ainsi informés du léger surcoût entrainé par la multiplication par 4 des expertises et de la présence requise d’un dépositaire pour les FPI. De même, les conséquences d’une transformation sont-elles analysées pour les obligations de distribution des résultats et la fiscalité qui leur est applicable. Tout comme sont passées en revue les différences notables de gouvernance entre les SCPI et le FPI. Sans compter l’impact sur le mode de valorisation et la capacité d’intervention due A l’OPCI. Fort de cet exercice pédagogique, la Française AM a décidé de s’abstenir de toute pression sur les associés des SCPI. La société de gestion a décidé de ne pas prendre position. Ce qui a pour conséquence qu’elle n’utilisera pas les pouvoirs qui lui seraient donnés.
A ce jour aucune SCPI n’a opté pour une transformation bien que le l’ordonnance de 2005 créant les OPCI ait prévu que ces opérations soit réalisées gratuitement pour les souscripteurs qui bénéficient en outre de la neutralité fiscale du changement de statut s’il intervient avant avril 2012.
Les OPCI « grand public » peinent à s’imposer pour de multiples raisons. La première tient à la difficulté de loger ces OPCI dans les contrats d’assurance-vie car il devient alors très difficile de respecter la règle qui limite à 20 % la part d’un OPCI détenue par un investisseur pour bénéficier de l’exonération des droits de mutation immobilier.
Les professionnels se plaignent aussi de la limitation à 60 % de la part autorisée pour l’investissement direct en immobilier. Cet équilibre imposé par le régulateur de l’épargne pour garantir la liquidité des porteurs de parts dénature la finalité immobilière de l’investissement estiment les défenseurs des SCPI .
La période, enfin, n’est pas propice aux OPCI. Autant l’investissement en pierre-papier investie en immobilier direct a connu des performances enviables depuis 7 ans, autant les valeurs mobilières cotées en Bourses ont-elles subit les avanies des marchés financiers fort capricieux depuis la création des OPCI. D’autant que 10 % du Fonds devant être placés en liquidités cela amoindrit aussi la performance globale.
Christophe Tricaud
