Le RAN, pour Report à Nouveau, est une notion bien connue des experts comptables. Mais il figure également parmi les nombreux indicateurs que doivent analyser les souscripteurs de SCPI[1] soucieux de choisir les véhicules les plus durablement performants.
Ces produits de la pierre-papier – qui ont encore rapporté 4,63% en moyenne à leurs détenteurs en 2016[2] – ne sont pas obligés de verser à leurs associés la totalité des loyers perçus. Cette part de résultat distribuable, mais non distribué, c’est précisément le RAN. Une réserve qui va permettre à la SCPI de lisser son rendement sur plusieurs exercices. En cas de difficultés entraînant la baisse de ses revenus, de manière conjoncturelle (moins de locataires par immeuble, plus de locataires défaillants…) ou plus structurelle (baisse des rendements immobiliers du fait de la hausse des prix d’acquisition des immeubles), la SCPI pourra piocher dans cette cagnotte pour maintenir son niveau de distribution d’une année sur l’autre.
Un report à nouveau élevé, surtout quand la SCPI est en mesure de continuer à l’alimenter, est donc un signe de bonne santé. On estime généralement que ce RAN doit au moins représenter de 10% à 15% du dividende annuel pour « sécuriser » une partie des rendements futurs. Evidemment, ce taux est à relativiser à l’aune d’autres critères, notamment l’âge de la SCPI. Il est normal qu’une jeune pousse doive attendre plusieurs exercices bénéficiaires pour se constituer un matelas de sécurité. Si une SCPI « historique » n’en dispose pas, c’est évidemment plus problématique…
Frédéric TIXIER
Cet article est paru dans une version légèrement modifiée sur le site lemonde.fr
[1] Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier
[2] Source : ASPIM/IEIF
