Prix des logements et des bureaux : des tempos différents

L’orientation à la baisse de l’immobilier résidentiel qui semble s’imposer depuis le début de l‘année 2012 menace-t-elle les actifs tertiaires, à commencer par les bureaux. C’est à cette question qu’ont tenté de répondre les analystes de La Française AM dans la dernière livraison de la leur lettre trimestrielle « Immobilier et perspectives ».

Si le parallèle de ces deux classes d’actifs est souvent un peu rapidement réalisé par certains observateurs, les analystes de La Française AM mettent en évidence qu’au cours des 31 années qui courent de 1980 à 2011 l’évolution comparée des prix des appartements et des bureaux prime à Paris, deux sous-segments liquides pour lesquels des données existent depuis 1980, contredisent cette intuitive idée de convergence.

« La valeur des bureaux prime à Paris a suivi une tendance haussière sur le long terme : en prix courants, la croissance annuelle moyenne a atteint 5 % depuis 1980. En 31 années, le prix moyen de ce segment a été multiplié par 4,6. Cette croissance, loin d’être régulière, a été scandée par 3 cycles entiers (1985-97 ; 1997-04 ; 2004-09) et un cycle entamé (2009 – ?), qui ont tendance à raccourcir et à rejoindre les cycles économiques ». « Sur la même période, les prix des appartements ont connu une hausse beaucoup plus marquée puisque la croissance annuelle moyenne atteint 6,8 %, soit des valeurs multipliées par 7,8. Les cycles résidentiels sont beaucoup plus longs puisqu’on ne distingue qu’un cycle entier (env.1980-97) et la phase haussière du cycle suivant (1997- ?). La divergence intervient au retournement conjoncturel de 2001 : alors que les bureaux corrigent, les prix du résidentiel vont augmenter pendant 10 ans, période pendant laquelle ils augmentent de 170 %, contre… 25 % pour le bureau. »

Ces professionnels de l’immobilier en concluent que si certains moteurs sont communs aux deux segments, comme les taux et l’accès au crédit, certains sont spécifiques. Ainsi l’immobilier résidentiel est très sensible à la fiscalité, à la solvabilité des ménages, à une production de logements très réglementée et à la démographie. De son côté, le bureau dépend des loyers, de la santé des entreprises, d’une production auto-régulée, ainsi que de l’organisation et de la compétitivité du territoire. On notera que la valeur du foncier n’est plus une variable explicative commune, tant les changements d’affectation sont devenus réglementairement difficiles.

De fait, s’il existe entre immobilier résidentiel et immobilier de bureaux parisien une corrélation positive, elle est loin d’être totale : sur 20 et 30 ans, la corrélation entre les deux segments est respectivement comprise entre 54 % et 63 %.

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