Pourquoi loger son portefeuille de SCPI dans une société civile ?

Pourquoi placer dans une société des biens immobiliers qui sont déjà en société ? Tout simplement pour pouvoir détenir à plusieurs des parts de SCPI en évitant les contraintes de l’indivision. Il devient alors possible de bénéficier de la pérennité et de la souplesse de gestion de la société civile. Super bonus, dans les donations et successions familiales, il est autrement plus pratique de démembrer les parts d’une SCI que celles de SCPI. En voici deux illustrations…

Premier exemple : un complément de revenu à un parent âgé – Un père et son fils veulent constituer ensemble un portefeuille de SCPI. Leur objectif est de procurer un complément de revenu au père, qui dispose d’un petit capital (40 000 euros, par hypothèse) mais de faibles revenus. Le fils dispose d’un capital un peu plus élevé (60 000 euros) et n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. Mais il n’est pas contre l’idée de réaliser une plus-value à terme. Ni l’un ni l’autre n’ont envie de s’investir dans la gestion d’un bien immobilier. Ils optent donc pour des SCPI.

Ils pourraient acheter des parts en démembrement : l’usufruit pour le père, la nue-propriété pour le fils. Ils tomberaient alors sous le coup de la présomption de gratuité prévue à l’article 751 du Code général des impôts destinée à lutter contre les abus visant à diminuer artificiellement l’assiette des droits de succession. À cet effet, le premier alinéa de l’article 751 dispose qu’est « réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers (…) ».

Certes, il existe une échappatoire : pour éviter que le bien démembré figure pour toute sa valeur dans la succession de l’usufruitier, il faut que le nu-propriétaire justifie qu’il a payé le prix de la nue-propriété de ses deniers ou bien que le démembrement résulte d’une donation régulièrement constatée devant notaire… Il y a mieux à faire. Père et fils apportent leur capital respectif à une SCI qu’ils créent entre eux. Ils prennent soin de faire établir les statuts par acte authentique, devant notaire. Le père reçoit quarante parts de la SCI et le fils soixante.

Avec les 100 000 euros, la SCI acquiert des SCPI d’entreprise. Ensuite, toujours devant notaire, le père fait donation à son fils de la nue-propriété de ses parts de SCI, dont il conserve l’usufruit. Le fils, lui, fait donation temporaire (vingt ans, par exemple) de son usufruit sur ses parts de SCPI. L’intégralité des revenus revient donc au père, qui n’a déboursé que 40 % de la valeur des SCPI. Quant au fils, il a sorti la valeur de ses parts de l’assiette de l’ISF (s’il y est assujetti) puisqu’il n’en possède plus que la nue-propriété.

Deuxième exemple : des revenus temporaires à un enfant majeur – Une SCI a été constituée il y a quelques années entre des parents et leur fille, aujourd’hui majeure, titulaire d’une part symbolique. La société possède des parts de SCPI et distribue chaque année des revenus fonciers aux parents en quasi-totalité. Or, ceux-ci sont fortement imposés. Leur fille, au contraire, est étudiante sans ressources. Ils peuvent, bien sûr, lui verser une pension alimentaire, qu’ils ne pourront déduire de leur revenu imposable qu’à concurrence de 5 732 euros, montant admis en 2016 et, en principe, révisable chaque année.

Les parents peuvent aussi lui faire donation de l’usufruit temporaire de leurs parts, pendant huit ans. Ils garderont au moins une part en toute propriété pour pouvoir conserver sans ambigüité la gérance de la société et donc la gestion du portefeuille de SCPI. Mais c’est à la fille que la SCI versera les revenus fonciers attachés aux parts démembrées, données par les parents.

A supposer que le portefeuille de SCPI vaille 250 000 euros en pleine propriété, l’usufruit temporaire de dix ans maximum vaut 23 % de cette somme, soit 57 500 euros. Ce montant est nettement inférieur à l’abattement auquel l’enfant a droit (depuis 2013, il est de 100 000 euros pour la donation de chaque parent donateur). Il n’y aura pas de droits de donation à payer.

La fille ne doit plus faire partie du foyer fiscal de ses parents. Elle fera sa propre déclaration de revenus. Mais si les loyers et la pension alimentaire constituent ses seules ressources, elle restera probablement dans les premières tranches du barème. De leur côté, les parents perdront une demi-part de quotient familial mais ils feront l’économie des impôts sur les revenus fonciers qu’ils ne perçoivent plus. En outre, les parts dont ils ne sont plus que nus-propriétaires sortiront de leur assiette de l’ISF, s’ils y sont assujettis.

Christian Micheaud