Close Menu
    X (Twitter) YouTube LinkedIn
    samedi 12 juillet
    • Qui sommes-nous ?
    • Contact
    LinkedIn X (Twitter) YouTube
    Pierrepapier.fr
    • Accueil
    • Actualités
      • SCPI
      • OPCI
      • SIIC
      • OPCVM immobiliers
      • Crowdfunding immobilier
      • Les analyses
      • Le Best-Of de Pierre Papier
    • Placements
      • SCPI
        • Qu’est-ce qu’une SCPI ?
        • Parlez-vous SCPI ?
        • La fiscalité des SCPI
        • L’aventure des SCPI
      • OPCI
        • Qu’est-ce qu’un OPCI ?
        • Comment investir en OPCI
        • La fiscalité des OPCI
      • SIIC
        • Qu’est-ce qu’une SIIC ?
        • La fiscalité des SIIC
        • Glossaire
      • OPCVM immobiliers
        • Qu’est-ce qu’un OPCVM immobilier ?
        • Comment investir en OPCVM immobiliers
        • La fiscalité des OPCVM immobiliers
        • Glossaire
      • Crowdfunding immobilier
        • Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
        • Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?
        • Crowdfunding immobiler : les acteurs
        • Le statut juridique des plateformes de crowdfunding immobilier
        • Crowdfunding immobilier : quels risques ?
        • La fiscalité du crowdfunding en pratique
        • Crowdfunding immobilier, les chiffres clés
    • Indicateurs
      • SCPI
        • Les chiffres clés des SCPI
        • Les performances des SCPI
        • Les frais des SCPI
        • La capitalisation des SCPI
        • La collecte des SCPI
        • La cartographie des SCPI “entreprise”
        • La cartographie des SCPI “résidentiel”
        • La liquidité des SCPI
        • Les sociétés de gestion des SCPI
        • Toutes les SCPI “entreprise”
        • Toutes les SCPI “résidentiel”
      • OPCI
        • Les chiffres clés des OPCI
        • Les performances des OPCI
        • La capitalisation des OPCI
        • La collecte des OPCI
        • Les sociétés de gestion d’OPCI
        • Tous les OPCI
      • SIIC
        • Les chiffres clés des SIIC
        • Les performances des SIIC
        • La capitalisation des SIIC
        • Les dividendes des SIIC
        • Toutes les SIIC
      • CROWDFUNDING IMMOBILIER
      • IMMOBILIER
    • Tout savoir
      • Glossaire
      • Guide de l’investisseur
      • La mécanique des placements
      • Comprendre les placements
      • Le podcast de l’investisseur intelligent
      • Parlons avec les experts (Vidéos)
      • Parlons avec les acteurs du marché (Podcasts)
      • Conseils pour les conseillers en gestion de patrimoine
      • Définitions clés
    • Acteurs
      • Les partenaires
      • Les régulateurs
      • Les associations professionnelles
    • Guy Marty
      • Les billets Radio Immo
      • Histoires extraordinaires
      • Anecdotes
      • Analyses
    • SCPI en direct
      • SCPI en direct
      • Rapports annuels des SCPI
      • Bulletins trimestriels des SCPI
    Pierrepapier.fr
    Actualité

    Pourquoi loger son portefeuille de SCPI dans une société civile ?

    Par Christian Micheaud5 mai 20164 Mins de lecture
    Partagez sur :
    Facebook Twitter LinkedIn Email

    livre-micheaudPourquoi placer dans une société des biens immobiliers qui sont déjà en société ? Tout simplement pour pouvoir détenir à plusieurs des parts de SCPI en évitant les contraintes de l’indivision. Il devient alors possible de bénéficier de la pérennité et de la souplesse de gestion de la société civile. Super bonus, dans les donations et successions familiales, il est autrement plus pratique de démembrer les parts d’une SCI que celles de SCPI. En voici deux illustrations…

    Premier exemple : un complément de revenu à un parent âgé – Un père et son fils veulent constituer ensemble un portefeuille de SCPI. Leur objectif est de procurer un complément de revenu au père, qui dispose d’un petit capital (40 000 euros, par hypothèse) mais de faibles revenus. Le fils dispose d’un capital un peu plus élevé (60 000 euros) et n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. Mais il n’est pas contre l’idée de réaliser une plus-value à terme. Ni l’un ni l’autre n’ont envie de s’investir dans la gestion d’un bien immobilier. Ils optent donc pour des SCPI.

    Ils pourraient acheter des parts en démembrement : l’usufruit pour le père, la nue-propriété pour le fils. Ils tomberaient alors sous le coup de la présomption de gratuité prévue à l’article 751 du Code général des impôts destinée à lutter contre les abus visant à diminuer artificiellement l’assiette des droits de succession. À cet effet, le premier alinéa de l’article 751 dispose qu’est « réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers (…) ».

    Certes, il existe une échappatoire : pour éviter que le bien démembré figure pour toute sa valeur dans la succession de l’usufruitier, il faut que le nu-propriétaire justifie qu’il a payé le prix de la nue-propriété de ses deniers ou bien que le démembrement résulte d’une donation régulièrement constatée devant notaire… Il y a mieux à faire. Père et fils apportent leur capital respectif à une SCI qu’ils créent entre eux. Ils prennent soin de faire établir les statuts par acte authentique, devant notaire. Le père reçoit quarante parts de la SCI et le fils soixante.

    Avec les 100 000 euros, la SCI acquiert des SCPI d’entreprise. Ensuite, toujours devant notaire, le père fait donation à son fils de la nue-propriété de ses parts de SCI, dont il conserve l’usufruit. Le fils, lui, fait donation temporaire (vingt ans, par exemple) de son usufruit sur ses parts de SCPI. L’intégralité des revenus revient donc au père, qui n’a déboursé que 40 % de la valeur des SCPI. Quant au fils, il a sorti la valeur de ses parts de l’assiette de l’ISF (s’il y est assujetti) puisqu’il n’en possède plus que la nue-propriété.

    Deuxième exemple : des revenus temporaires à un enfant majeur – Une SCI a été constituée il y a quelques années entre des parents et leur fille, aujourd’hui majeure, titulaire d’une part symbolique. La société possède des parts de SCPI et distribue chaque année des revenus fonciers aux parents en quasi-totalité. Or, ceux-ci sont fortement imposés. Leur fille, au contraire, est étudiante sans ressources. Ils peuvent, bien sûr, lui verser une pension alimentaire, qu’ils ne pourront déduire de leur revenu imposable qu’à concurrence de 5 732 euros, montant admis en 2016 et, en principe, révisable chaque année.

    Les parents peuvent aussi lui faire donation de l’usufruit temporaire de leurs parts, pendant huit ans. Ils garderont au moins une part en toute propriété pour pouvoir conserver sans ambigüité la gérance de la société et donc la gestion du portefeuille de SCPI. Mais c’est à la fille que la SCI versera les revenus fonciers attachés aux parts démembrées, données par les parents.

    A supposer que le portefeuille de SCPI vaille 250 000 euros en pleine propriété, l’usufruit temporaire de dix ans maximum vaut 23 % de cette somme, soit 57 500 euros. Ce montant est nettement inférieur à l’abattement auquel l’enfant a droit (depuis 2013, il est de 100 000 euros pour la donation de chaque parent donateur). Il n’y aura pas de droits de donation à payer.

    La fille ne doit plus faire partie du foyer fiscal de ses parents. Elle fera sa propre déclaration de revenus. Mais si les loyers et la pension alimentaire constituent ses seules ressources, elle restera probablement dans les premières tranches du barème. De leur côté, les parents perdront une demi-part de quotient familial mais ils feront l’économie des impôts sur les revenus fonciers qu’ils ne perçoivent plus. En outre, les parts dont ils ne sont plus que nus-propriétaires sortiront de leur assiette de l’ISF, s’ils y sont assujettis.

    Christian Micheaud

    Share. Facebook Twitter LinkedIn Email
    Previous ArticlePrimonial a collecté 173 M€ de souscriptions pour ses SCPI au 1er trimestre 2016
    Next Article Les Trophées des SIIC fêtent leurs 10 ans
    Christian Micheaud

    Christian Micheaud, titulaire d’un DESS de droit notarial, ancien journaliste de la presse juridique et patrimoniale, a été rédacteur en chef de la revue Intérêts Privés (Groupe Revue Fiduciaire) et chef de rubrique immobilier au magazine Mieux Vivre Votre Argent. Depuis plusieurs années, il se consacre à l’information des particuliers sur la gestion de leurs finances personnelles et sur l’épargne retraite par des conférences, des sites Internet et des ouvrages spécialisés, dont « Créez et gérez votre SCI », récemment publié aux éditions Eyrolles. Christian Micheaud est l’un des fondateurs du site www.pierrepapier.fr/New.

    Articles qui pourraient vous intéresser

    Praemia Reim Antoine Depigny et Xavier Cheval

    « Notre force repose sur la profondeur de notre engagement dans ce secteur… »

    11 juillet 2025 Opinion d'expert
    Performances foncières cotées

    Foncières cotées : quelle performance au 1T 2025 ?

    9 juillet 2025 Etude d'expert
    immobilier d'entreprise

    Investissements en immobilier d’entreprise: ça patine au 2T 2025, selon ImmoStat

    8 juillet 2025 Etude d'expert
    Abonnez-vous à la newsletter Pierre Papier !
    loader

    Veuillez renseigner votre adresse email pour vous inscrire*

    J'accepte de recevoir vos e-mails et confirme avoir pris connaissance de votre politique de confidentialité et mentions légales."

    Les dernières actualités
    Praemia Reim Antoine Depigny et Xavier Cheval

    « Notre force repose sur la profondeur de notre engagement dans ce secteur… »

    11 juillet 2025
    Performances foncières cotées

    Foncières cotées : quelle performance au 1T 2025 ?

    9 juillet 2025
    immobilier d'entreprise

    Investissements en immobilier d’entreprise: ça patine au 2T 2025, selon ImmoStat

    8 juillet 2025
    Prix de part des SCPI

    Trois SCPI annoncent des prix de parts révisés à la hausse

    7 juillet 2025
    Immobilier Etats-Unis

    « Immobilièrement, les opportunités sont indéniablement plus intéressantes aujourd’hui aux États-Unis… »  

    4 juillet 2025
    En direct des SCPI

    PERIAL AM renomme ses SCPI pour renforcer la cohérence et la lisibilité de son offre

    PERIAL Asset Management annonce une refonte de l’identité de ses fonds SCPI pour renforcer la…

    En savoir +

    Magellim REIM renforce sa stratégie résidentielle haut de gamme à Paris

    Magellim REIM poursuit sa stratégie d’investissement résidentiel de prestige en réalisant une nouvelle acquisition dans…

    En savoir +

    Osmo Énergie franchit le cap des 50 M€ de collecte

    La SCPI Osmo Énergie, gérée par Mata Capital IM, dépasse les 50 M€ de capitalisation…

    En savoir +

    La SCPI Comète vise 8 % de taux de distribution pour 2025

    La SCPI Comète, gérée par Alderan, relève son objectif de taux de distribution 2025 de…

    En savoir +
    Newsletter Pierre Papier
    loader

    Veuillez renseigner votre adresse email pour vous inscrire*

    J'accepte de recevoir vos e-mails et confirme avoir pris connaissance de votre politique de confidentialité et mentions légales."

    • SCPI
    • OPCI
    • SIIC
    • OPCVM IMMOBILIERS
    • CROWDFUNDING IMMOBILIER
    • LES PARTENAIRES
    • QUI SOMMES-NOUS ?
    Suivez Pierre Papier
    • Twitter
    • YouTube
    • LinkedIn
    Copyright © 2025. Réalisé par The First Blossom. / Mentions légales.

    Type above and press Enter to search. Press Esc to cancel.

    Gérer le consentement aux cookies
    Nous utilisons des cookies pour optimiser notre site web et notre service.
    Fonctionnel Toujours activé
    Le stockage ou l’accès technique est strictement nécessaire dans la finalité d’intérêt légitime de permettre l’utilisation d’un service spécifique explicitement demandé par l’abonné ou l’utilisateur, ou dans le seul but d’effectuer la transmission d’une communication sur un réseau de communications électroniques.
    Préférences
    Le stockage ou l’accès technique est nécessaire dans la finalité d’intérêt légitime de stocker des préférences qui ne sont pas demandées par l’abonné ou l’utilisateur.
    Statistiques
    Le stockage ou l’accès technique qui est utilisé exclusivement à des fins statistiques. Le stockage ou l’accès technique qui est utilisé exclusivement dans des finalités statistiques anonymes. En l’absence d’une assignation à comparaître, d’une conformité volontaire de la part de votre fournisseur d’accès à internet ou d’enregistrements supplémentaires provenant d’une tierce partie, les informations stockées ou extraites à cette seule fin ne peuvent généralement pas être utilisées pour vous identifier.
    Marketing
    Le stockage ou l’accès technique est nécessaire pour créer des profils d’utilisateurs afin d’envoyer des publicités, ou pour suivre l’utilisateur sur un site web ou sur plusieurs sites web ayant des finalités marketing similaires.
    Gérer les options Gérer les services Gérer {vendor_count} fournisseurs En savoir plus sur ces finalités
    Préférences
    {title} {title} {title}