Tout l’immobilier coté n’a pas encore intégré la nouvelle donne des taux. La gestion value active devrait donc finir par tirer profit de la bipolarisation du marché des foncières cotées. Ce type de gestion offre en outre une protection relative pour le risque premier d’un investissement, sa valorisation. L’analyse de Laurent Gauville, chez Gestion 21, dans son dernier commentaire mensuel[1].
Quel placement n’a pas pris en compte la baisse des taux dans sa valorisation ? Tel pourrait être le questionnement des investisseurs en ce début d’année. Par construction, le marché obligataire et le marché du non-coté financé par dette ont des niveaux de valorisation intégrant le niveau des taux bas.
Immobilier coté : un secteur qui n’a pas intégré la nouvelle donne des taux ?
L’immobilier coté en zone euro avec, en moyenne, un multiple de valorisation en ligne avec le multiple de long terme, pourrait paraître comme un secteur qui n’a pas intégré la nouvelle donne des taux. La réalité est plus complexe. Car la dispersion des multiples autour de la moyenne témoigne d’un marché bipolarisé. En haut de l’échelle de valorisation, nous trouvons les foncières non suspectées par le marché de remise en cause de leur modèle économique (entrepôts logistiques, bureaux prime, santé). Tandis que les interrogations sur les foncières de commerces enlisent les multiples de valorisation à un niveau bas.
Comment tirer parti de la bipolarisation ?
Rien de nouveau, nous direz-vous, si ce n’est que la bipolarisation s’est renforcée en 2019 en raison de performances boursières contrastées. Alors même que les résultats économiques sont relativement similaires. Comment tirer parti de cette bipolarisation ? Notre opinion est que le secteur immobilier, pour chaque typologie d’actifs, se caractérise sur le long terme par une croissance de ses cash-flows en ligne avec le PIB en valeur. La gestion value active devrait par conséquent finir par tirer profit de cette bipolarisation. Le marché oublie parfois l’intérêt principal de ce style de gestion. Celui d’une protection relative pour le risque premier d’un investissement, sa valorisation.
La sagesse du montagnard lui fait conserver ses pneus neige…
Nous avons parfois le sentiment que les commentaires sur la gestion value, qui ne serait plus pertinente, reviennent à conseiller à un montagnard de jeter ses pneus d’hiver après une année sans neige. Face à un aléa imprévisible, la sagesse du montagnard lui fait conserver ses pneus neige. Autre évolution à noter, la focalisation de l’analyse des types de gestion sur les coûts, et non sur leurs utilités respectives. Cela nous rappelle toute l’idéologie de court terme qui a conduit à privilégier le poulet industriel au poulet en plein air…
Investissement socialement responsable et gestion active
Un espoir pourrait venir de l’investissement socialement responsable (ISR), dont le cahier des charges est de questionner les actes de gestion au regard de leur impact à long terme[2]. À ce titre, la gestion active:
- cherche à donner des repères dans le champ de la performance absolue, territoire d’action déserté par la gestion passive ;
- permet de financer des entreprises qui ne sont pas dans les indices ;
- a une dimension plus sociale, car son processus moins industrialisé est plus généreux en emplois.
On pourrait prendre conscience, à l’instar de ce qui s’est passé avec l’analyse chez les courtiers, que la recherche d’un prix minimum conduit, à moyen terme, à un appauvrissement collectif.
Renforcement de l’intérêt structurel de la gestion value active
En conclusion, nous considérons que l’environnement actuel de marché renforce l’intérêt structurel de la gestion value active. Et d’autant plus sur un secteur où la nouvelle donne des taux n’a pas encore été intégrée. Notre opinion positive est aussi l’occasion pour nous de rappeler que, s’agissant d’actions cotées impactées par des aléas de marché, un horizon d’investissement long et un étalement dans le temps des souscriptions sont à privilégier.
Laurent Gauville
[1] Extrait de la lettre Immobilier 21 – Lettre mensuelle – Décembre 2019.
[2] Cette marque d’intérêt aux interrogations ISR nous permet d’annoncer l’intégration de critères ESG dans notre gestion au 1er janvier 2020. Ces critères viendront enrichir par leurs questionnements notre processus historique basé sur des Etudes, une Sélection des entreprises et une Gestion des risques.
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A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
