Alors que le régime Duflot s’essoufflait, les SCPI de logement ont connu une forte croissance des SCPI de déficit foncier et la naissance d’une SCPI innovante de nue-propriété de logements sociaux.
La collecte nette des SCPI résidentielles a progressé de 10,1 % en 2014 à 199,8 millions d’euros. Certes, on reste loin des records de plus de 600 millions d’euros rencontrés au firmament du régime Scellier (623,9 millions d’euros en 2011) mais la progression est intéressante à analyser alors que le régime Duflot n’a pas rencontré beaucoup plus de succès avec les SCPI que dans l’investissement direct.
En 2014, les deux sociétés de gestion ayant créé des SCPI Duflot, La Française et Ciloger ont collecté 41,56 millions d’euros contre 45,4 millions un an plus tôt. Même si Isabelle Rossignol présidente du directoire de Ciloger estime que malgré les contraintes fixées par ce statut fiscal, les performances de la SCPI se révèleront dans le haut de la fourchette de ses prévisions. L’image qui collait à ce statut l’a emporté sur la réalité du marché où la faible concurrence a permis de réaliser des acquisitions dans de bonnes conditions principalement en Ile-de-France, la région la plus tendue de l’Hexagone. Les SCPI visant le développement de logements neufs ont cependant connu une création avec la SCPI lancée par Primonial Patrimmo Croissance, qui investit en nue-propriété de logements sociaux dont l’usufruit est détaché temporairement, a collecté 15 millions pour ses premiers mois d’existence.
La principale explication de la hausse de la collecte des SCPI résidentielles tient aux SCPI de déficit foncier dont les souscriptions nettes se sont élevées en 2014 à 84,3 millions d’euros, en hausse de 41 %. Dans cette catégorie, le premier collecteur a été la SCPI Urban Pierre 2 gérée par Urban Premium (31,245 millions d’euros) dont le président Franck Temim estime que ce régime de droit commun qui repose sur la part des travaux accomplis sur des immeubles anciens achetés avant leur réhabilitation a encore un fort potentiel de développement : « d’ici peu je ne serais pas étonné de voir des SCPI de déficit foncier collecter 60 millions d’euros par an ». Ce potentiel n’a d’ailleurs pas échappé à des grosses sociétés de gestion. Mais si Amundi Defi foncier a attiré près de 15 millions d’euros pour sa première année d’existence, à la troisième place, derrière la SCPI Rénovalys 4 (19,5 millions) gérée par Avenir Finance, la SCPI LFP Renovimmo de La Française a limité sa collecte à 5,3 millions. Marc Bertrand directeur général de La Française indique que cette thématique d’investissement ne correspond pas à un acteur industriel de la gestion immobilière et qu’il ne poursuivra pas dans cette voie.
Enfin, les SCPI Malraux retrouvent l’essentiel de leur flux de collecte de l’an dernier avec 62,5 millions euros contre 69,3 millions.
Pour 2015, on peut attendre une forte croissance de ce segment des SCPI résidentielles puisque les projets de SCPI Pinel qui bénéficieront d’un assouplissement du zonage Duflot, se multiplient au sein des sociétés de gestion de SCPI. Les plus avancées de ces réflexions se trouvent chez Immovalor Gestion (Groupe Allianz) alors que Ciloger, La Française et Urban Premium restent sur les rangs.
Il n’en reste pas moins vrai qu’avec près de 1 000 logements acquis en 2014, le poids des SCPI dans l’investissement résidentiel ne pèse pas lourd. Ces fonds n’ont jamais obtenu de bonus fiscal particulier comme le réclame certains professionnels du secteur. Récemment, Xavier Lépine, président de La Française AM proposait que « l’Etat arrête les dispositifs incitatifs à l’investissement des personnes privées (Duflot etc.) et qu’il garantisse, via la CDC, que le rendement des investisseurs institutionnels dans des fonds immobiliers dédiés au logement soit au terme de 15 ans de 2,5 %. ». De quoi assurer une nouvelle vie aux SCPI résidentielles.
C.T.
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