Les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont un grand succès : fin 2010, leur encours était estimé à 11 milliards d’euros. Mais, pour l’essentiel, ils ne concernent que les investisseurs institutionnels. Les six OPCI grand public existants, dont deux très récents, ne représentaient ensemble qu’un actif brut de 144 millions fin 2010. Il faut dire que les OPCI sont nés dans un environnement pour le moins chahuté : crise financière de 2008, problèmes rencontrés par les fonds immobiliers allemands qui n’avaient pas les liquidités suffisantes pour faire face aux demandes de sortie des investisseurs institutionnels. Du coup, le régulateur, en l’occurrence l’Autorité des marchés financiers, a préféré freiner la sortie de nouveaux produits pour prendre le temps de mettre au point avec les sociétés de gestion des règles de fonctionnement assurant une liquidité maximale pour le grand public.
Maintenant, ça y est, les règles du jeu sont claires et toutes les conditions sont réunies pour que les OPCI grand public puissent faire l’objet d’une distribution par les grands réseaux. Le Crédit Agricole et LCL passent à l’offensive avec un OPCI conçu et géré par Amundi Immobilier, Opcimmo. L’objectif est clairement affiché : collecter 500 millions par an.
Avec ce produit, l’épargnant a accès à un portefeuille de biens immobiliers diversifiés (mais toujours en immobilier d’entreprise) situés en France ou dans des grandes zones d’activité européennes. L’OPCI peut en effet investir entre 70 % et 90 % de son portefeuille en actifs immobiliers, dont 51% à 60 % sont des immeubles physiques, le reste étant des actions de sociétés foncières cotées et des obligations à sous-jacent immobilier. Le portefeuille « cible » pourrait se définir ainsi : actifs immobiliers non cotés (55 %), foncières cotées (13 %), produits obligataires en rapport avec l’immobilier (7 %), produits obligataires non immobiliers et produits monétaires (25 %).
La valeur liquidative sera calculée tous les quinze jours, l’épargnant pourra sortir dans un délai compris entre huit jours et deux mois au maximum. Diverses dispositions sont prises pour que l’éventuel retrait d’investisseurs institutionnels ne puisse bloquer la sortie des investisseurs individuels.
Outil de diversification
Tous les obstacles réglementaires et techniques qui pouvaient interdire ou compliquer le placement en OPCI dans le cadre de l’assurance-vie ont été levés. C’est d’ailleurs sous cette forme que l’OPCI grand public semble d’ailleurs avoir le plus d’avenir : dans un contexte financier toujours incertain, la possibilité de souscrire pour un placement immobilier en complément des formules habituelles en actions ou obligations constitue un réel élargissement de la palette de produits mis à la disposition de l’épargnant. Certes, il est possible de souscrire à un OPCI sur un simple compte titres, mais l’assurance-vie paraît être le véhicule privilégié pour un placement à caractère immobilier, s’inscrivant donc dans la durée.
Le prix de l’action sera de 100 € au départ. La commission de souscription est de 2,85 % TTC maximum, dans le cadre de l’assurance-vie ; il faut y ajouter 1,9 % au maximum pour un compte titres. L’immobilier demandant une gestion assez lourde, il faut compter aussi une commission de gestion annuelle de 2,1 % TTC de l’actif net, sachant que l’OPCI supporte aussi des frais d’exploitation immobilière de 2,2 % TTC maximum.
Précisons qu’Opcimmo n’offre aucune garantie, ni de capital, ni de performance. Mais, selon ses concepteurs, la performance globale (rendement et plus-value), dans les conditions actuelles, devrait s’élever entre 4,5 % et 5 % l’an.
L’OPCI Opcimmo est distribué depuis le 16 septembre par le réseau du Crédit Agricole et le sera à partir du 29 dans les agences LCL. On attend maintenant la réponse des autres réseaux. Mais il semble qu’Amundi, sur ce créneau des OPCI grand public, a pris une longueur d’avance.
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