« Les sociétés de gestion d’actifs immobiliers sont parfaitement concurrentielles… »

Danielle François-Brazier, directeur général de Foncia Pierre Gestion,est l’invitée de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Elle s’explique sur la stratégie et le positionnement de cette société de gestion de SCPI historique, et sur le contexte concurrentiel dans lequel se situe ce marché désormais très prisé…

Foncia Pierre Gestion, c’est 30 ans d’expérience dans la gestion des SCPI, c’est un peu plus d’un milliard d’euros sous gestion, et c’est quoi d’autre ?

Danielle François-Brazier – Foncia Pierre Gestion, c’est effectivement une société de gestion de portefeuille, dotée du visa AIFM. C’est effectivement 1,2 Md€ de capitalisation. Mais c’est également une filiale à 100% du groupe Foncia, leader européen sur les services à l’immobilier résidentiel, un peu plus de 18 000 associés épargnants, 500 lignes d’actifs, et 5 SCPI sous gestion, de nature différente, et sur lesquelles nous aurons sans doute l’occasion de revenir…

A la différence de certains nouveaux entrants sur le marché des SCPI, et alors que la collecte explose depuis plusieurs années, Foncia Pierre Gestion continue à limiter le flux des souscriptions, dans un souci de collecte maîtrisée. C’est la “marque de fabrique” de Foncia Pierre Gestion ?

Danielle François-Brazier – C’est une marque de fabrique, mais c’est aussi la conséquence d’un certain nombre de rapprochements qui ont été réalisés entre plusieurs de nos SCPI. Aujourd’hui, nous gérons 5 SCPI – dont 4 sont réellement en développement -, contre une dizaine antérieurement. Ces rapprochements se sont échelonnés entre 2003 – pour Foncia Pierre Rendement – et 2015 – pour Placement Pierre -. Ces opérations nous ont en quelque sorte conduits à ne reprendre réellement le développement de nos SCPI qu’à partir de 2016.

Mais ce principe – un ratio d’investissement/collecte maîtrisée – est bien un marqueur des sociétés de gestion historiques ?

Danielle François-Brazier – Absolument. Et il va de pair avec un principe d’anticipation. En règle générale, nous anticipons le niveau de nos investissements en fonction de la collecte annuelle attendue sur chacun de nos véhicules.

Une autre de vos spécificités, c’est de faire un peu “tout à la maison”, vous ne sous-traitez rien. Comment fonctionne une société de gestion comme la vôtre ?

Danielle François-Brazier – C’est vrai. On collecte “à la maison”, mais via les conseillers en gestion de patrimoine. Je le rappelle, car c’est une dimension importante de notre positionnement, nous n’avons pas de réseau interne de distribution. Bien que nous fassions partie d’un grand groupe. Nous nous appuyons sur des réseaux externes de conseillers. Cette collecte est plus facile lorsque les SCPI sont à capital variable. Ce qui nous a d’ailleurs amenés, ces dernières années, à transformer nos SCPI, notamment Placement Pierre, de capital fixe à capital variable. Un exercice que nous devrions rééditer cette année avec Foncia Pierre Rendement.

Vous avez donc sacrifié à cette tendance la transformation des SCPI en capital variable. Mais quel est le véritable intérêt, répondre plus directement aux besoins des CGP ?

Danielle François-Brazier – Oui. Il est clair qu’il nous était impossible de nous adresser à certains réseaux parce que nos SCPI étaient à capital fixe. Ces réseaux ont en fait besoin d’une sécurité en termes “d’approvisionnement” du placement sélectionné. D’être sûrs que, s’ils montent pour le compte de leur client un dossier de crédit – une opération longue et fastidieuse -, les parts des SCPI seront bien disponibles. Or, en capital fixe, la phase d’ouverture de capital peut effectivement très bien s’achever avant que l’épargnant n’ait reçu son offre de crédit… Par ailleurs, la variabilisation du capital nous permet également de nous adresser à une autre catégorie de souscripteurs, les investisseurs institutionnels. Qui ne veulent absolument pas souscrire des parts de SCPI à capital fixe.

Un mot des rendements, ou plutôt des TRI de vos SCPI. Sont-ils toujours parmi les plus élevés du marché ? La variabilisation du capital a-t-elle eu un impact ?

Danielle François-Brazier – Si les TRI sont en baisse, c’est l’effet marché qui est en cause. Même si les modifications du prix des parts et les opérations de rapprochements ont également une incidence. Le TRI, qu’il faut observer sur une période de 10 ans, est effectivement un indicateur important. Mais il faut s’assurer que ce TRI est obtenu sur un véhicule en développement. Autrement dit, il faut que, sur la période considérée, la SCPI ait collecté de manière régulière. Sinon, l’indicateur TRI est un peu tronqué…

Placement Pierre, vous l’avez dit, a récemment changé de statut. Cette SCPI de bureaux s’est rouverte aux souscriptions en mars dernier. Elle était alors en situation de surinvestissement. Est-ce toujours le cas actuellement ?

Danielle François-Brazier – C’est toujours le cas. Et, comme nous venons de signer un compromis pour l’acquisition d’un actif sur le Grand Paris, nous aurons anticipé environ 30 M€ de collecte. C’est notre objectif aujourd’hui : anticiper la collecte d’une année. Ce montant varie en fonction de la capitalisation de la SCPI, il en représente environ 10%.

Une autre de vos SCPI, plus originale – car vous étiez précurseur sur ce créneau -, est dédiée au secteur des résidences gérées. Cap’Hebergimmo a été lancée en 2013. Quelle est sa rentabilité aujourd’hui, est-elle supérieure à celle de vos autres véhicules ?

Danielle François-Brazier – Oui, sauf que son démarrage, et plus précisément le début de sa commercialisation, ont été difficiles, faute d’un réseau dédié, comme je l’expliquais précédemment. Aujourd’hui, Cap’Hebergimmo est pleinement opérationnelle. Elle dépasse les 70 M€ de capitalisation. Nous espérons 100 M€ d’ici la fin de l’année. Mais nous sommes loin de l’objectif initial, qui était de 450 M€. Il est important d’atteindre une taille critique lorsque l’on gère ce type d’actifs – les résidences gérées -, car leur taille unitaire est en général comprise entre 10 et 15 M€.

Un point négatif chez Foncia Pierre Gestion : la diversification internationale. Vous avez commencé à l’entamer, mais cela reste assez timide…

Danielle François-Brazier – Oui, effectivement, notre diversification reste timide. Pourquoi ? Nos équipes sont habituées, comme nous le soulignions précédemment, à tout gérer en interne. C’est l’une de nos caractéristiques. Si nous allons vers l’international de manière assez mesurée, c’est parce que nous tenons absolument à sécuriser notre stratégie d’investissement. Nous avons réalisé plusieurs opérations hors de France, avec le soutien d’une marque reconnue – Châteauform’ -. Nous avons également pris position au Luxembourg sur un immeuble entier, donné en gestion à un property managerlocal, qui sécurise la gestion de cet actif. Dans tous les cas, c’est la confiance que nous avons dans nos partenaires qui guide notre démarche.

Autre sujet : comment réagissez-vous face aux évolutions réglementaires – bonnes ou mauvaises – auxquelles ont été soumises les SCPI ces derniers mois ?

Danielle François-Brazier – Il y a surtout eu, ces dernières années, une augmentation importante des coûts induits par la réglementation. Notamment pour les sociétés de gestion comme les nôtres. Je note néanmoins une avancée essentielle, la reconnaissance de notre typologie de placement. Je me bats depuis de nombreuses années pour que la “pierre-papier” soit reconnue comme un OPC – organisme de placement collectif – à part entière. C’est le cas aujourd’hui, et il faut donc en assumer les conséquences et se mettre en ordre de marche sur le plan réglementaire.

L’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché de la SCPI se traduit notamment par une pression sur les frais. Est-ce que cela vous inquiète, ou est-ce, à l’inverse, une source de motivation ?

Danielle François-Brazier – Non, cela ne m’inquiète pas. Quand je vois que les honoraires de gestion des SCPI, ramenés à la capitalisation, varient entre 0,30% – c’est le cas, par exemple de la SCPI Foncia Cap’Hebergimmo – et 0,60% – pour Placement Pierre ou Foncia Pierre Rendement -, je considère que nos sociétés de gestion sont tout à fait concurrentielles. Il faut nous comparer avec d’autres produits de gestion d’actifs financiers pour s’en rendre compte…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Foncia Pierre Gestion(i)

Depuis près de 30 ans, Foncia groupe a déployé par le biais de sa filiale Foncia Pierre Gestion, une expertise reconnue dans le domaine de la gestion des SCPI et en particulier des SCPI de rendement. En tant que société de gestion de portefeuille, elle est placée sous le contrôle de l’AMF (Autorité des marchés financiers). Foncia Pierre Gestion gère 5 SCPI représentant une capitalisation de plus de 1,146 Md€. Ces SCPI sont détenues par près de 18 500 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux et commerces) de plus de 430 000 m². Conformément aux exigences légales, des experts indépendants évaluent chaque année le patrimoine de nos SCPI. Au 31 décembre 2018, la valeur d’expertise de l’ensemble du patrimoine géré par Foncia Pierre Gestion s’élève à plus de 1,041 Md€ hors droits. Foncia Pierre Gestion intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Asset et Property Management). Par sa diversité, le patrimoine géré est représentatif de l’ensemble des secteurs de l’investissement immobilier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société