Le cabinet de recherche indépendante Primeview a placé l’immobilier au centre de sa présentation semestrielle mercredi 25 janvier. Devant un parterre de 200 gérants, Jean-Luc Buchalet a développé les arguments qui étayent son analyse pessimiste du marché immobilier résidentiel. L’économiste retient un scénario de lent dégonflement de la bulle immobilière française. En prenant comme hypothèse une hausse annualisée de 1% du revenu disponible sur les 10 prochaines années, il conclut à une baisse annuelle de 4 % des prix de l’immobilier. La lenteur de l’ajustement tient selon lui à l’absence de surendettement des ménages français, à l’opposé des Américains ou des Espagnols, qui évitera un décrochage  brutale  des prix. Selon Primeview, il faudrait que les prix parisiens baissent de … 37,4 % pour retrouver sa prime de risque historique de 2,2 % sur le rendement des emprunts d’Etat français à 10 ans (3%).

Parmi les arguments les plus forts, développés par l’économiste, viennent au premier plan les conditions de financement offertes aux particuliers par les banques. Après un allongement de la durée des prêts, les contraintes du nouveau référentiel prudentiel bancaire de Bâle amèneront les banques à revenir à des horizons nettement plus courts. Ce mouvement accompagnant une légère remontée des taux aura pour conséquence de réduire très sensiblement la solvabilité des acheteurs. Parallèlement le marché, aujourd’hui soutenu par les acheteurs ayant revendu un premier bien immobilier, ne pourra plus compter sur ces derniers puisque cette population qui a emprunté à plus de vingt ans n’a en fait remboursé que très peu de capital. Au terme de 15 ans de remboursement il leur reste près de 70 % du capital emprunté à rembourser.

Par ailleurs, le marché de l’immobilier se trouve confronté au vieillissement de la population. Concrètement à partir de 56 ans le nombre de vendeurs l’emporte sur celui des acheteurs…

Autre argument développé par Jean-Luc Buchalet : les aides financières apportés par  l’Etat tant aux producteurs qu’aux consommateurs. La tendance guidée par les difficultés budgétaires de l’Etat est à la remise en question de ces aides…

Enfin l’indicateur mesurant le rapport entre l’évolution des loyers et le revenu brut disponible moyen montre une dégradation de 0,6 % par an de ce rapport depuis le début des années 80.

Au-delà des arguments développés par l’économiste, c’est peut-être le rappel historique des années 30 qui apparaît le plus alarmiste (voir graphique). Au lendemain du krach de 1929, on assiste à une flambée de l’immobilier jusqu’en 1935. La pierre apparaît au début des années 30 comme le seul refuge des investisseurs qui doutent de toutes les autres classes d’actifs. Mais cette orgie de hausse sera suivie par un effondrement qui gommera en 4 ans toute la hausse intervenue depuis l’éclatement de la pire crise boursière du siècle passé. Qui a dit que l’histoire se répète ?

Christophe Tricaud


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