L’annonce par Viveris de l’acquisition d’un établissement d’accueil des personnes âgées dépendantes assorti d’un rendement de 5,63 % montre que la concurrence est vive sur ce type d’actifs très à la mode.
Dans le monde de l’immobilier, les maisons de retraite sont devenues un investissement recherché. De fait, le vieillissement de la population et la remise en cause des solidarités familiales semblent leur tracer un avenir radieux. Les structures d’investissement qui leurs sont dédiées se sont multipliées sous toutes les formes. Parmi les foncières, Gecina et Icade sont à la pointe. Plusieurs créations de SCPI ont vu le jour pour se spécialiser sur ce type d’actifs dans des stratégies alliant les thématiques de la santé à la démographie et au social. Après Primonial et Foncia, la Française vient de nouer un accord pour distribuer en exclusivité les parts de la SCPI Pierval Santé, en cours de lancement, qui prévoit d’investir dans ces actifs immobiliers spécialisés dans l’accueil de personnes âgées dépendantes. Les Ehpad (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) ont comme atout de bénéficier d’un urbanisme restrictif encadré par les autorisations sanitaires de créations de lits.
Mardi 21 janvier, c’était au tour de la société de gestion Viveris d’annoncer l’acquisition d’un nouvel actif de santé. Il s’agit d’un Ehpad en Vefa, situé à Paris, dans le 18ème arrondissement, acquis pour 32 millions d’euros. Cet Ehpad de 130 lits, développant 5 360 m2, en R+6 (avec un sous-sol), s’inscrit dans un grand projet de promotion immobilière développé par Sodearif, en partenariat avec la Ville de Paris, composé également de logements sociaux, de logements locatifs, de commerces et d’une crèche. Cet Ehpad est entièrement géré par un exploitant, « Les Intemporelles ». Cet achat vient compléter le patrimoine de l’OPCI dédié à la santé de Viveris Reim qui atteint un montant global de 160 millions d’euros. Il a été acquis sur la base d’un rendement de 5,63 % !
Certes il s’agît d’un immeuble neuf dans Paris, quoique dans un quartier populaire. Mais accepter ce faible rendement signe une concurrence exacerbée. Pour mémoire, le patrimoine des actifs de santé de Gecina qui comprend très majoritairement des cliniques et des hôpitaux dont le fonds de commerce a une valeur bien supérieure (ce qui milite pour le maintien dans les lieux du locataire sur une très longue période) est évalué sur la base d’un rendement de 6,89%.
A 5,63 % de rendement immobilier, on est donc en droit de s’interroger sur la rémunération du risque. Car si la démographie plaide pour une croissance exponentielle des besoins, rien n’indique que cette demande sera solvable, ni que les assurances sociales au sens large du soutien de la demande ne fera pas défaut dans les années qui viennent. D’autant que le profil des pensionnaires évolue radicalement. Ils viennent en Ehpad de plus en plus tard et y restent donc moins de temps. Ils arrivent parallèlement de plus en plus dépendants, ce qui suppose des investissements spéciaux pour la prise en charge de la grande dépendance qui requiert en outre un personnel et des soins adaptés.
Les opérateurs des Ehpad ont consenti des taux d’efforts importants (loyers rapportés au chiffre d’affaires) au profit des bailleurs. Qu’en sera–t-il si leurs conditions d’exploitation se dégradent ? pointe le responsable des fonds immobiliers d’une grande société de gestion de SCPI.
Attention à la bulle des Ehpad !
Christophe Tricaud
Rédacteur en chef Pierrepapier.fr
