L’enquête du régulateur sur les OPCI pointe l’évolution de l’endettement des OPCI et confirme la multiplication par 4 de l’encours des OPCI Grand Public en 2012.
L’AMF a publié vendredi une enquête statistique menée auprès des sociétés de gestion sur les OPCI afin d’établir un bilan portant sur les encours, l’endettement, les frais et la répartition et la nature des actifs immobiliers.
Selon les données collectées par l’AMF, la quasi-totalité des créations d’OPCI ont pris la forme de SPPICAV. Toutefois, en mars 2012, le premier FPI a été agréé sous la forme d’un OPCI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier.
L’industrie de l’OPCI a évolué en 2012 de la manière suivante :
- Les encours bruts des OPCI s’élevaient à 26,3 milliards d’euros au 31 décembre 2012, contre 21,3 milliards d’euros au 31 décembre 2011, soit une augmentation de 23%. Le nombre de nouveaux OPCI est en revanche en forte baisse (20 agréments délivrés contre 68 l’année passée) ;
- On dénombre 157 OPCI en activité au 31/12/2012 contre 146 au 31/12/2011 ;
- Le nombre de sociétés de gestion ayant un programme d’activité pour l’immobilier est passé de 49 en 2011 à 60 au 31 décembre 2012.
Les auteurs de l’étude notent que le ralentissement de la progression des encours était attendu en raison de l’anticipation de la suppression d’une facilité fiscale dans la loi de finances pour 2012 avait conduit à un nombre record d’agréments en 2011 (68 agréments contre 20 en 2012). Les encours bruts ont progressé moins vite que l’encours net (+23% pour les premiers contre +36% pour les seconds). Cela traduit une diminution du niveau d’endettement des OPCI qui s’élève désormais à 34% des encours bruts contre 41% en 2011.
L’évolution des encours est imputable, à hauteur de 35%, aux créations de nouveaux véhicules et à hauteur de 65% à la croissance de l’actif brut des OPCI existants.
Ces données recueillies par l’AMF s’inscrivent en retrait par rapport à celles publiées par l’IEIF dans l’année des OPCI en collaboration avec les organisations professionnelles l’AFG et l’ASPIM. Selon l’année des OPCI, les encours bruts sous gestion des OPCI atteignait à la fin 2012 près de 29 milliards d’euros en croissance de 25 % sur l’année précédente.
Au cours de l’exercice 2012, 20 nouveaux OPCI ont été agréés dont :
- 16 OPCI RFA avec effet de levier
- 4 OPCI RFA sans effet de levier
Le nombre d’agréments délivrés est en nette diminution par rapport à l’exercice 2011. Cette évolution est principalement la conséquence de la suppression dans la loi de finances de 2012 d’un avantage fiscal sur les plus-values retirées de la cession d’actifs immobiliers. La baisse du nombre de dossiers d’agrément ne préjuge donc pas d’une désaffection des investisseurs pour ce type de véhicules d’investissement. En effet, de nombreuses créations initialement prévues pour 2012 avaient été finalement avancées au quatrième trimestre de l’année 2011 pour les raisons fiscales précitées. Enfin, un nombre record d’agréments de sociétés de gestion d’OPCI et d’extensions de programmes d’activité à la gestion d’OPCI ont été accordés, ce qui démontre l’intérêt que porte le secteur de la gestion d’actifs pour ce type d’organismes de placement.
Au 31 décembre 2012, on dénombre ainsi 157 OPCI vivants* (11 de plus qu’au 31 décembre 2011) gérés par 40 sociétés de gestion (soit 7% des sociétés de gestion de portefeuilles françaises).
La répartition des encours des OPCI par classe d’actifs immobiliers reste globalement stable. Les OPCI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureaux depuis 2010 (57 % en 2012). La répartition des encours par nature a très peu évolué au cours de l’exercice 2012 et confirme l’attrait de l’immobilier de bureaux alors que la part du logement continue de diminuer (6 % contre 7 % un an plus tôt).
La part prépondérante des bureaux et commerces s’explique, entre autre, par les stratégies d’externalisation d’immeubles au sein d’OPCI suivies par certains grands groupes industriels et commerciaux. Le taux d’occupation des immeubles détenus par les OPCI, tout type de biens confondus, s’élevait au 31 décembre 2012 à 93%.
Si les OPCI participent à la modernisation de la gestion immobilière française et donc à l’attractivité de cette classe d’actifs pour les investisseurs internationaux, l’AMF relève que les souscripteurs des OPCI demeurent majoritairement français (75 %), le solde étant aux mains d’investisseurs de l’Union européenne (24%) et du reste du monde qui n’affiche qu’une participation symbolique de 1% des encours. Cette répartition doit cependant être prise avec circonspection puisqu’elle provient des déclarations de seulement 8 sociétés de gestion à la tête de 69 % des encours. L’AMF rappelle par ailleurs que la transposition de la directive AIFM permet de nouvelles règles de commercialisation offrant la faculté de «passeporter » les OPCI dans les pays de l’Union européenne à partir du 22 juillet 2013.
Le recours aux banques s’estompe
L’un des enseignements de l’enquête AMF retraçant une des évolutions les plus nettes tient à l’étude de l’endettement des OPCI. En 2012, la dette bancaire représente toujours la majeure partie de l’endettement contracté par les OPCI. Toutefois, cette proportion qui s’établit à 52% en 2012 est en constante diminution depuis 2009. Il est à noter que l’endettement bancaire des OPCI créés en 2011 et 2012 ne représente plus que 36% de leur endettement total , présageant ainsi une poursuite de la diminution de la dette bancaire dans la structure financière des OPCI qui jouent donc la carte de la désintermédiation du crédit. Ce mouvement est facilité par la création de multiples fonds de dette immobilière apparue ces dernières années alors que les banques voient leurs contraintes bilancielles s’alourdir. Le taux d’endettement moyen des OPCI lui-même a sensiblement diminué au cours de l’année 2012 et s’établit au 31/12/2012 à 34% contre 41% un an auparavant. D’un OPCI à l’autre, les taux d’endettement varient très fortement, de 0% à 88%.
La montée en puissance des OPCI Grand Public
L’enquête pointe le décollage des OPCI Grand Public. Alors que les OPCI Grand Public connaissaient, depuis 2008, un engouement très limité, l’exercice 2012 est marqué par une véritable montée en puissance de ce type de véhicules, l’encours sous gestion passant de 208 millions d’euros au 31/12/2011 à 870 millions d’euros au 31/12/2012 (de 220 à 877 millions selon l’IEIF). Toutefois, le nombre d’OPCI Grand Public n’est qu’en légère hausse (8 OPCI Grand Public détenaient des actifs immobiliers au 31/12/2012 contre 6 au 31/12/2011 et au 31/12/2010). En outre, deux OPCI agréés en 2011 et 2012 représentent à eux seuls 69% des encours.
Les actifs immobiliers représentent 58% des actifs détenus par les OPCI Grand Public soit 527 millions d’euros. Le poids des actifs immobiliers par rapport aux actifs financiers est stable depuis 2010. Cette répartition n’est pas équivalente à celle des OPCI RFA (dont la part des actifs immobiliers représente en moyenne 96% de l’actif brut). Ceci s’explique par un profil de risque différent et par un besoin de gestion de la liquidité plus important pour les OPCI Grand Public (les OPCI RFA disposent en effet de mécanismes de limitation des rachats) note l’enquête sans mentionner les obligations particulières fixées par l’AMF aux OPCI Grand Public.
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