L’AMF a constaté que « la fiscalité en fin de vie des SCPI « Malraux » et « Déficit foncier » pouvait être mal comprise des investisseurs », et est peu détaillée dans les documents mis à leur disposition. En raison « d’un regain d’intérêt pour ces produits présentant un avantage fiscal », elle tient à rappeler aux particuliers les conseils de vigilance qui s’imposent…
« La souscription de parts de SCPI dites « Malraux » et « Déficit foncier » se distingue par une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des dépenses engagées pour des travaux de rénovation pour les premières, et une diminution de l’assiette imposable pour les secondes. Ces avantages fiscaux peuvent être acquis en une seule fois dès l’année de souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l’avantage est lissé sur plusieurs années (9 ans pour les SCPI « Scellier », « Duflot » ou « Pinel ») », explique l’AMF dans un communiqué publié le 6 novembre dernier.
Prendre en compte l’ensemble de leurs caractéristiques fiscales – L’autorité de tutelle s’inquiète du fait que cette défiscalisation à l’entrée ne conduise les souscripteurs à oublier l’ensemble des caractéristiques fiscales de ces SCPI, et notamment leur fiscalité de sortie qui « doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit ». En effet, rappelle l’AMF, « lors de l’achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l’acquisition du bien s’en trouve réduit d’autant. En fin de vie, généralement 13 à 15 ans plus tard, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, et est imposable. En d’autres termes, si les travaux qui, certes ont procuré un avantage fiscal à l’entrée, ont permis de générer une plus-value et donc de mieux vendre le bien, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente.
Une information plus détaillée – L’AMF constate que ce mécanisme « est parfois mal compris de la part des investisseurs ». Car si la communication des sociétés de gestion « souligne l’attractivité fiscale lors de la souscription », elle est souvent « moins transparente sur les impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs ». C’est la raison pour laquelle l’AMF déclare avoir « initié des travaux pour compléter sa doctrine et traiter cette problématique », afin « d’améliorer l’information destinée aux investisseurs, laquelle doit présenter un contenu clair, exact et non trompeur ». Elle recommande également aux épargnants de se renseigner précisément sur les modalités du produit avant toute souscription, et rappelle que « la perspective d’une réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère de choix »… L’AMF ne précise pas quand paraîtront ses prochains travaux doctrinaux.
