La SCPI de déficit foncier Urban Pierre réouverte à la souscription

Lancée le 30 août 2011, la SCPI Urban Pierre, qui a collecté  l’an dernier 8,7 millions d’euros, est de nouveau ouverte à la souscription du 18 juin au 26 décembre 2012. La limite des souscriptions est fixée au capital maximal statutaire qui est de 21,146 millions d’euros.

La réouverture des souscriptions d’Urban Pierre intervient alors que cette SCPI a déjà procédé à  l’acquisition de trois immeubles à Bordeaux, Perpignan et au Mans. « Ces opérations sont conformes à l’objectif de gestion qui est d’offrir un rendement locatif compris entre 2,80 et 3 % après la prise en compte des travaux réalisés » indique David Notteghem gérant immobilier chez Urban Premium.

Les SCPI de déficit foncier sont un compartiment  encore peu développé puisque leur encours à la fin 2011 n’atteint que 13,1 millions d’euros. Seule Renovalys 2 (gérée par Avenir Finance) lui apporte une concurrence. Mais cette catégorie est appelée à connaître un fort développement au moment où le dispositif Scellier va disparaître (fin 2012) après avoir été sérieusement raboté. Le statut de SCPI de déficit foncier ouvre droit à une déduction de revenus. Il s’impute d’abord sur les revenus fonciers, dans un premier temps, sans limite. Ce dispositif n’est pas concerné par le plafond instauré pour l’ensemble des niches fiscales. Au-delà des revenus fonciers, le déficit procuré par les travaux de rénovation peut également s’imputer sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an. A noter que le déficit sur les revenus fonciers est reportable sur 10 ans.

Compte tenu de la part des travaux fixé à 54 % du montant de souscription des parts d’Urban Pierre, tel qu’il ressort des documents contractuels de cette SCPI, la réduction du souscripteur peut atteindre 30,5 % sur deux ans.  Sur 100 euros souscrits 54 vont dans les travaux appelés en deux années  (à hauteur de 45 % et de 55 %). Le souscripteur pourra imputer sur ces revenus 45 % de 54 euros la première année et 55 % de ces 54 euros l’année suivante.  Le contribuable assujetti à la tranche marginale de 41 % (+ 15,5 % de prélèvement sociaux) verra son investissement lui procurer une baisse de son impôt de 13,7 % de son investissement la première année et de 16,8 % la deuxième. Si les pouvoirs publics augmentent la tranche marginale en créant une nouvelle tranche à 45 %, comme cela se murmure du côté de Bercy, l’économie d’impôts sera élargie d’autant… Mais pas besoin de se situer dans la tranche marginale la plus élevée pour bénéficier de cet avantage qui commence à être attractif pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition n’est que de 30 %.

Si l’obligation légale limite à 3 ans le blocage de l’investissement, l’horizon d’investissement dans une SCPI de déficit foncier est beaucoup plus éloigné. Comme l’explique David Notteghem, « la durée du placement conseillée est de 15 ans ». Cet horizon se situe dans le haut de la fourchette des SCPI car les immeubles acquis doivent être rénovés avant que les appartements soient remis en location.  Une période de près de 20 mois correspond à la constitution et à la rénovation du patrimoine. Vient ensuite une période de l’ordre de 12 années de location. Et enfin la société de gestion conserve un délai d’un an pour revendre le patrimoine.

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