La mairie de Paris mise sur la transformation de bureaux en logements

toitsL’objectif de la mandature de transformer des bureaux en logements vient d’être relevé à 250 000 mètres carrés. Ian Brossat, l’adjoint au maire en charge du logement, exprime sa bienveillance à l’égard de l’ensemble des acteurs de ces opérations. Une exposition au Pavillon de l’Arsenal permet de présenter une trentaine de réalisations de ce type.

En avant-propos de l’exposition « Métamorphoses », inaugurée mardi 21 avril au Pavillon de l’Arsenal qui pointe la multiplicité des acteurs engagés dans la transformation de bureaux en logements, la mairie de Paris a présenté à la presse trois opérations emblématiques.

Eiffage Immobilier livrera en juillet prochain la première tour IGH de 16 étages reconvertie en bureaux. Elle offrira 201 logements résidentiels et 342 logements d’une nouvelle résidence étudiante. Cet immeuble « Paris Open » a coûté près de 120 millions d’euros dont 40 millions de rachat de l’immeuble le Palatino qu’occupait précédemment une mutuelle des fonctionnaires. Rapporté aux 16 000 mètres carrés habitables, le coût de la transformation est de 4 375 euros.

Pour les 107 logements pour étudiants et jeunes travailleurs, qui partagent avec un foyer de 20 logements pour personnes en situation de handicap mental la prestigieuse adresse du 93 boulevard du Montparnasse (6e), dans l’ancien sous-secrétariat aux Postes, le coût des travaux de cet immeuble construit dans les années 30 a été de 5000 euros par mètre carré. Les investissements ont été majorés par la granulométrie fine du découpage des unités d’habitation (studios) et par les équipements des logements adaptés aux handicapés.

Enfin, le foyer du 30-32 quai des Célestins (4e) qui compte 92 logements au sein de de la Maison des générations a requis une enveloppe de travaux moindre, près de 2000 euros du mètre carré.

Le coût des deux premières opérations présentées montre assurément que la reconversion des bureaux en logements qui peut paraître séduisante butte sur la faisabilité de ces projets. Y compris pour ceux qui ont bien étudié le dossier. Eiffage partait en effet avec un sérieux atout puisque c’est ce groupe qui avait construit le Palatino en 1971. Cela ne l’a pas empêché de souffrir d’une rentabilité très affaiblie pour son opération, car le promoteur-constructeur avait sous-estimé le coût du désamiantage de l’immeuble (1000 tonnes traitées). Fort heureusement, ces exemples montrés par la mairie de Paris ne sont pas forcément les plus représentatifs. Chez Novaxia qui s’impose également comme transformateur de bureaux en logement avec des fonds éligibles au PEA, son président, Joachim Azan, explique que la fourchette des travaux de ses réalisations n’excèdent jamais 2500 euros du mètre carré et peuvent descendre jusqu’à 800 euros.

Cependant, Ian Brossat, légitime des coûts de transformation très élevés au nom de la nécessaire mixité de certains arrondissements de la capitale (à la résidence des Célestins, le loyer mensuel d’un studio occupé par les étudiants est de 428 euros charges comprises, ainsi, avec les aides au logement, le loyer effectif peut descendre jusqu’à 80 euros par mois). L’élu se réjouit de voir que la dynamique est aujourd’hui lancée. La mairie de Paris a d’ailleurs décidé de relever son objectif de mandature de 200 000 à 250 000 mètres carrés de bureaux transformés en logements. Si on se réfère aux 378 000 mètres carrés, dont 100 000 au profit de bailleurs sociaux qui ont reçu une autorisation de transformation lors des deux dernières mandatures municipales, l’accélération est notable. Ian Brossat y voit l’un des moyens pour parvenir à l’objectif de 30 % du parc social d’ici 2030 que s’est fixé Anne Hidalgo, la mairesse de la capitale. Cette dernière vient d’ailleurs d’écrire aux ministères concernés pour que les réalisations de ce type soient exonérées de la taxe foncière de manière temporaire et de la taxe d’aménagement. Elle n’a toutefois pas chiffré l’amputation de recettes que cela suppose pour les finances de la ville.

Selon l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), le gisement exploitable pour mener ces opérations serait de 217 immeubles de plus 1000 mètres carrés actuellement vides. Ils développent une surface de 800 000 mètres carrés. Et l’Apur chiffre à 1,95 million de mètres carrés les bureaux n’ayant pas fait l’objet de renégociations lourdes depuis 1980. Bien sûr, tous ne pourront pas être transformés. Quant à s’appuyer sur la vacance de près de 7 % de bureaux en Ile-de-France, cela paraît fragile. D’abord parce que ce taux de vacance reste l’un des plus faibles des grandes villes européennes et ensuite parce qu’à Paris même ce taux de vacance ne dépasse pas 4 %.

Pour que ces chantiers voient le jour, il faudra mettre des moyens en œuvre. Eiffage Immobilier annonce déjà 3 projets en cours de signature. Surtout, le promoteur va sponsoriser à hauteur de 20 % un fonds de 100 millions d’euros pour acquérir des immeubles à transformer, les travaux seraient financés par le recours au crédit. A ses côtés, AG Real Estate et EDF Invest apporteront 40 millions d’euros chacun. Eiffage Immobilier reste discret sur la promesse de retour sur investissement faite à ses partenaires.

pierrepapier.fr