« Après un examen de chacun des baux de l’ensemble de nos SCPI, nous prévoyons d’assurer le maintien de la distribution de nos SCPI avec des rendements s’étageant entre 5 et 5,30 % » a annoncé Jean-Marc Coly, directeur général de la Française REM, lors d’un déjeuner de presse. Le dirigeant explique que la remontée des taux d’occupation financier vers les 90 % permet de compenser les effets des travaux entrepris, notamment pour hisser les patrimoines aux nouvelles normes environnementales. Mieux encore : l’amélioration des résultats immobiliers des SCPI de La Française REM devrait suffire pour arrêter de piocher dans les réserves pour assurer la distribution des parts d’associés et commencer à reconstituer les reports à nouveau qui permettent de lisser la rémunération de ces derniers. Cette prouesse du maintien des rendements des SCPI de La Française dans un contexte devenu plus difficile ne doit pas laisser croire que l’ensemble des SCPI sera en mesure de maintenir leur distribution. Jean-Marc Coly explique que les fonds qu’il gère ont reçu beaucoup de souscriptions au début des années 2000 et que d’importants travaux de rénovation du patrimoine ont été entrepris en 2007/2008. Ce qui donne aujourd’hui des atouts à ses SCPI…
Du côté de la collecte, le leadership acquis en 2011 sur le terrain de la collecte (1,2 milliard d’euros) semble menacé avec près de 800 millions d’euros de progression des encours de La Française REM à la fin 2012 qui pourra alors compter sur 7,8 milliards d’euros (contre 7 519 millions à la fin septembre). Mais la décélération de la croissance des encours immobiliers de la société de gestion ne semble pas inquiéter Jean-Marc Coly qui la met sur le compte du décalage de certaines opérations : « le cap d’une collecte d’un milliard d’euros est maintenu » se réjouit-il. Pour y parvenir, La Française déploie ses efforts à l’international avec des capitaux en provenance du Moyen-Orient et d’Europe de l’Est. Une tendance qui va se renforcer avec l’entrée en vigueur de la directive AIFM qui va faciliter la commercialisation des fonds immobiliers dans toute l’Union européenne avec un passeport unique. De quoi s’affranchir de la frilosité des banques pour financer l’achat de parts de SCPI à crédit « qui ont représenté dans le passé près de 40 % des souscriptions » rappelle Patrick Rivière, directeur général de La Française AM. La collecte demeure soutenue par la montée en puissance des encours de l’assurance-vie adossée à la pierre-papier (fonds en euros, unités de compte) pour laquelle La Française a développé des solutions originales, notamment avec Unissimo (société civile immobilière dont l’encours dépasse 150 millions d’euros). Quant aux OPCI, Jean-Marc Coly jette un regard désabusé en analysant que l’intérêt du produit s’est dissout avec une focalisation sur la liquidité qui obère la visibilité des cash flow. Il n’empêche que 2012 verra pour la première fois la performance de l’OPCI grand public de La Française égaler, voire dépasser celle des SCPI, en raison de la bonne tenue des marchés financiers qui ont fait les choux gras de sa poche investie en valeurs mobilières.
Le professionnel estime que sur le front de la liquidité les assureurs demeurent mal avertis des progrès réalisés par les SCPI depuis 10 ans. Il se réjouit d’ailleurs d’avoir intégré pour la plupart des SCPI à capital variable de son groupe, les nouvelles dispositions agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) permettant de geler temporairement le dispositif de contrepartie du marché des parts des SCPI à capital variable lorsque le déséquilibre de l’offre et de la demande s’intensifie.
En 2013, La Française va élargir la base de ses encours avec le lancement de son fonds de créances immobilières dont la création a été annoncée avant l’été. Après avoir reçu l’agrément de l’AMF pour gérer ce type de produits, le fonds pour sa part est en cours d’homologation et devrait démarrer sa collecte au tout début de 2013. La structuration de ce fonds répondra aux exigences des investisseurs institutionnels auxquels il est destiné, certains d’entre eux désirant souscrire à des parts du fonds et d’autres exigeant de détenir un produit purement obligataire. Patrick Rivière indique que « le premier objectif de lever 300 millions d’euros est d’ores et déjà en passe d’être atteint ». Ce fonds n’investira pas forcément sur la dette des immeubles « prime » et ne s’interdit pas de refinancer la dette des sociétés foncières. Alors que Jean-Marc Coly indique par exemple avoir regardé avec intérêt celui de la société de la Tour Eiffel sans pouvoir donner suite car le fonds n’était pas encore opérationnel pour cette opération. Ce segment lui semble prometteur alors qu’« il n’y a pas de mur de la dette pour les foncières françaises » se plaît-il à rappeler.
à propos de La Française REM
La Française REM est la filiale de La Française AM (encours de 37 milliards d’euros) dédiée à la gestion d’actifs immobiliers (SCPI, OPCI….)
La Française REM couvre l’ensemble des activités de La Française AM relatives à l’investissement en immobilier :
Elle se présente comme le leader sur le marché SCPI avec une capitalisation de 5,65 milliards d’euros à la fin 2011 (selon le classement IEIF) et plus de 250 professionnels dédiés à la gestion d’actifs immobiliers.
Sa démarche, depuis 30 ans, est fondée sur une approche de convictions, d’opportunité et de solutions innovantes, intégrant toutes les possibilités d’ingénierie sur la classe d’actif immobilier.
La Française REM propose toute une gamme de produits destinée aux clients particuliers : SCPI de rendement, SCPI fiscales, OPCI, Unité de Compte immobilière, répondant ainsi aux besoins variés de cette clientèle.
La Française REM accompagne également les clients institutionnels français et internationaux dans leur réflexion immobilière en s’adaptant à leurs contraintes spécifiques réglementaires, fiscales, financières et d’organisation :
– restructuration et optimisation de portefeuille
– montage et gestion d’OPCI RFA dédié
– réalisation, organisation et structuration d’opérations d’externalisation de portefeuille, Fund raising
– Mandat à la carte en Asset et Property Management,
– Étude de marchés immobiliers
La Française REM est présent sur l’ensemble des marchés immobiliers : entreprises, commerces, habitation, EHPAD, hôtels mais également sur des segments de niche comme les marchés viticoles et agricoles.
Christophe Tricaud
pierrepapier.fr
