La Française écarte la formation d’une bulle sur les bureaux
L’immobilier tertiaire attire des flux d’investissement en forte hausse. La rareté des bons produits pousse les prix à la hausse et les rendements à la baisse. Mais la situation de bas de cycle des loyers et la faiblesse des taux d’intérêt relativisent ces constats.
Dans leur dernière lettre « Immobilier et Perspectives », les analystes de La Française reviennent sur les statistiques d’Immostat sur le marché de l’investissement immobilier du premier semestre 2014. Ils constatent que le marché de l’investissement immobilier en France atteint son plus haut niveau depuis 2007. Selon Immostat, environ 11,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier tertiaire en France depuis le début de l’année, soit une hausse de 72 % comparé à la même période 2013. Le 2e trimestre 2014 enregistre quant à lui un volume d’investissement exceptionnel de 7 milliards, contre 3,5 milliards en 2013.
Les rédacteurs de la lettre voient se dessiner comme principal obstacle opposé à cet appétit pour l’immobilier d’entreprise qui est, à écouter la quasi-totalité des intervenants du marché, la rareté des bons produits, à savoir des immeubles bien situés, à la situation locative sécurisée et ne nécessitant pas trop de travaux. Chaque appel d’offres portant sur ce type d’immeubles attire désormais suffisamment d’acquéreurs potentiels pour considérer que le marché est déséquilibré en faveur du vendeur. De même, la même concurrence semble s’aiguiser sur le segment des actifs à repositionner, comme l’ont illustré plusieurs consultations récentes, notamment à la Défense.
Conséquence du déséquilibre entre l’offre de capitaux et la rareté des immeubles, les prix des actifs connaissent une pression à la hausse, illustrée par des taux de rendement en baisse d’environ 50 points de base (0,50 %) par rapport à 2013. Ainsi, les actifs parisiens “prime” de bureaux et de commerces sont-ils acquis sur une base de taux comprise entre 3 % et 4 %. La plupart des immeubles parisiens traitent désormais sous les 5 %. En régions, le taux de marché des meilleurs actifs atteint 4,25 % en commerce et 5,50 % en bureaux…
Pourtant, ils se refusent à voir dans la situation actuelle une bulle. Au vu d’un environnement par ailleurs morose, les valeurs atteintes par les meilleurs actifs peuvent être analysées comme déconnectées des fondamentaux économiques, ce qui a pu faire rejaillir la crainte d’une nouvelle bulle immobilière. Toutefois, à la différence du pic de 2007, on notera que les taux d’intérêt sans risque sont bas, et que les taux de rendement immobilier offrent toujours une prime significative par rapport à ces derniers. Par ailleurs, les loyers et les revenus locatifs sont, après plusieurs années de stagnation, en creux de cycle, ce qui peut justifier des taux de rendement faible anticipant une reprise. Plutôt qu’une situation de bulle, la tension sur les valeurs de marché est la conséquence du manque de liquidité immédiate propre à la classe d’actifs immobilière.
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