La deuxième édition d’Immoday met l’accent sur les stratégies de diversification des fonds immobiliers

Le « club des 5 » sociétés de gestion de SCPI, OPCI, OPCVM Immobiliers a présenté jeudi 12 février devant un parterre d’une cinquantaine de conseillers en gestion de patrimoine les enjeux et les perspectives du marché immobilier ainsi que leurs solutions d’investissement dans le contexte économique et réglementaire actuel. Parmi les projets annoncés Sofidy et Primonial préparent un OPCI grand public.

« Paris est devenu cher » pointent les investisseurs immobiliers européens, essentiellement anglo-saxons, interrogés en 2014 comme chaque année par le cabinet PwC sur le thème «Panorama des marchés européens de l’immobilier d’entreprise. Quelles spécificités ? Quelles opportunités ? ». Ils ont relégué le marché d’immobilier d’entreprise francilien à la 24 ème position au sein d’un panel de 27 métropoles européennes, explique en ouverture de la conférence Immoday, Geoffroy Schmitt, Associé Conseil, Responsable du Pôle Immobilier, PricewaterhouseCoopers. Fort heureusement, ce classement relatif va de pair avec un afflux de capitaux à investir dans une période marquée par la baisse des rendements obligataires. D’autant plus que comme le remarque Geoffroy Schmitt, l’essentiel de la demande de capitaux désirant s’investir dans l’immobilier européen provient d’investisseurs à long terme.

Pour les gérants de fonds, cet afflux de capitaux va de pair avec un marché de la location de bureaux qui reste en faveur des locataires, contraignant les propriétaires à consentir en moyenne 18 % en mesures d’accompagnement, soit près de 2,5 mois offerts par année de bail ferme lors de l’entrée des nouveaux occupants. Marc Bertrand, Directeur général de la Française REM indique que ces mesures d’accompagnement peuvent même parfois atteindre 25 %… car ce qui compte c’est de ne pas contaminer la valeur de l’immeuble qui doit pouvoir bénéficier de la reprise des loyers dans les prochaines années. Car si le marché locatif est actuellement difficile dans une conjoncture économique ne créant pas d’emploi, la faiblesse de l’offre de bureaux neufs et restructurés aboutit « à créer le manque » ajoute Laurent Fléchet président du directoire de Primonial REIM. On commence à retrouver un peu pouvoir de négociation se réjouit-il.

Quand on prend en compte la pression sur les rendements immobiliers lors des nouvelles acquisitions, on comprend que le maintien des performances des SCPI et autres fonds immobiliers va maintenant plus qu’avant dépendre de la qualité de la gestion des actifs. Le cadre réglementaire des SCPI a justement été élargi à des opérations permettant de travailler plus en profondeur le patrimoine et ses potentialités pour créer de la valeur. Reste que comme l’ont fait remarquer les intervenants, la SCPI reste un produit de rendement, ce qui limitera les opérations trop longues sur certains actifs. Encore faut-il que les responsables des autorisations d’urbanisme soient vraiment responsables, ce dont semble douter Laurent Fléchet quand il évoque la difficulté rencontrée pour transformer un immeuble de bureau obsolète en résidence étudiante…

L’autre piste pour les SCPI tient à la diversification des actifs et la diversification géographique des portefeuilles qu’a déjà mis à profit l’OPCI grand public Opcimmo d’Amundi Immobilier dont le terrain de jeu est déjà européen, ou la SCPI de La Française Europimmo, ainsi que Sofidy qui a investi l’an dernier 100 millions d’euros en dehors des frontières pour les fonds « retail » qu’il gère. Mais tous ces professionnels se mettent d’accord pour dire que le choix d’une SCPI ne saurait se faire sur la base de la fiscalité dont elle peut bénéficier dans un pays étranger.

A noter que cette manifestation a été l’occasion pour Sofidy et Primonial d’annoncer leur projet d’OPCI grand public qui semble maintenant s’imposer comme le véhicule réclamé par les assureurs-vie, après l’envolée de la collecte de ces fonds hybrides en 2014.

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