La demande placée de bureaux en Ile-de-France a connu un creux au premier semestre

En ligne avec le ralentissement du marché des bureaux franciliens au 1er semestre 2012, les ventes de bureaux ont vu le volume de la demande placée divisé par deux en un an avec seulement 81 800 m² traités recense le commercialisateur DTZ. Selon lui, l’environnement économique dégradé, les difficultés d’accès au crédit et le besoin en cash des entreprises sont autant de facteurs qui ont joué en défaveur de ce marché.

Les transactions d’envergure, très dynamiques en 2011 avec 6 transactions supérieures à 10 000 m² représentant un total de 103 000 m², ont fait défaut au 1er semestre 2012 avec seulement une transaction de 22 800 m². A l’autre extrémité de l’échelle, le segment des surfaces inférieures à 500 m² n’a pas été épargné par la baisse d’activité, enregistrant un recul de 44% sur un an, en nombre comme en surface.

Matthieu Garreaud, Directeur du Pôle Investissement chez DTZ, commente : «Malgré une baisse des taux d’emprunt, les conditions d’accès aux crédits se durcissent encore. Les établissements bancaires sont de plus en plus sélectifs quant aux financements d’actifs immobiliers pour le compte de leurs clients tout en augmentant les ratios « fonds propres / dette », et de poursuivre «  Ces conditions expliquent le recul du marché des ventes de bureaux en Ile-de-France.».

Les valeurs restent dans l’ensemble stables, à 5 366 €/m² HD-HT en moyenne sur l’ensemble de la région parisienne. Le marché se segmente, affichant un écart croissant entre des marchés plus recherchés dont les valeurs sont en hausse, tels que le QCA ou le Croissant Ouest, et des marchés délaissés comme ceux de la Deuxième Couronne.

En 2011, les deux moteurs du marché, le secteur public et les établissements financiers, n’ont pas tourné au 1er semestre 2012. Les cabinets juridiques et autres sociétés de conseil semblent être le dernier pilier d’un marché dans lequel les transactions d’envergure se raréfient.

Magali Marton, Head of CEMEA Research, conclut : « La performance du marché des ventes de bureaux libres au 1er semestre porte nettement la marque du ralentissement de notre économie à cause d’un accès plus difficile aux crédits. Malgré tout, la demande toujours forte sur les secteurs tertiaires établis, est porteuse d’espoirs pour un second semestre mieux orienté, et le retour de transactions sur des surfaces plus importantes».

De leur côté, les analystes de La Française AM estiment que les chiffres de l’immobilier de bureau au 1er semestre 2012 ont été en ligne avec une conjoncture difficile, des destructions d’emplois tertiaires et un climat d’attentisme peu propice aux décisions immobilières. Ainsi, le marché des bureaux en Ile-de-France a connu sur 6 mois une correction d’environ 20% par rapport au 1er semestre 2011. Les grands utilisateurs ont gelé leurs mouvements au 2ème trimestre, ce qui s’est reflété dans les mauvaises performances des quartiers d’affaires de Paris, du Croissant Ouest et de la Défense. Au contraire, les marchés très abordables de la première couronne, avec des loyers autour de 300 €/m², ont tiré leur épingle du jeu.

Pour autant, plusieurs transactions emblématiques, comme les mouvements annoncés au cours de l’été et à la rentrée de Roland Berger sur 7 500 m² dans le 8e arrondissement, de Oberthur sur 12 000 m² à Colombes ou encore de RTE sur 14 000 m² dans Coeur Défense, indiquent que si l’environnement économique demeure atone, la période d’attentisme politique est achevée et que le marché francilien devrait retrouver son rythme normal et sa traditionnelle capacité de résistance. En régions, où la correction du PIB est plus prononcée qu’en Ile-de-France, la baisse de la demande exprimée est aujourd’hui compensée par un quasi-gel de la construction.

Le marché de l’investissement demeure quant à lui animé sur le segment des actifs de qualité et sécurisés, comme l’indique les ventes pendant l’été du siège de l’Express dans le 9e arrondissement, du futur siège de la Coface à Bois Colombes pour 240 M€ ou d’un immeuble de 46 000 m² loué à Natixis à Charenton. L’intérêt des investisseurs « core » pour ce type d’actifs devrait se maintenir au moins jusqu’à la fin de l’année 2012.

Pierrepapier.fr