Avec une collecte de 179,4 millions d’euros en 2013, les SCPI investies en immobilier résidentiel ont fait jeu égal par rapport à l’année précédente (181,8 millions). Cependant cette apparente stabilisation après deux années de fort repli (952 millions en 2010 et 669,2 millions en 2011) masque une redistribution des cartes sur ce secteur.
En 2012, la collecte des SCPI d’immobilier résidentiel reposait encore sur le dispositif Scellier quoi que la carotte fiscale ait été rabotée (avec une réduction d’impôt ramenée à 13%) et que n’était éligible cette année-là que des Bâtiments Basse Consommation (BBC). Le Scellier avait permis aux SCPI de collecter 82 millions d’euros en 2012. Cette même année les dispositifs fiscaux favorisant l’investissement en immobilier ancien avait attiré 89 millions d’euros dont 59,3 millions pour le Malraux (1) et 30 millions pour le régime du déficit foncier (2). L’an dernier, le régime Duflot n’a donné lieu qu’à la création de 3 SCPI gérées par Ciloger et La Française qui ont collecté ensemble 45,3 millions d’euros, soit près de 37 millions de moins d’une année sur l’autre pour les SCPI investissant dans des logements neufs. Un retrait que relativise Arnaud Dewaechter, délégué général de l’Aspim, l’association professionnelle des fonds immobiliers, qui constate que « les SCPI ont collecté 5 % des sommes investies dans le régime Duflot, soit un niveau constant sur tous les dispositifs fiscaux en vigueur ces dernières années ».
Les SCPI de rénovation de l’ancien ont comblé le retard des SCPI investies dans l’immobilier neuf
Face à cette baisse de la collecte en faveur de l’immobilier neuf, ce sont les SCPI de rénovation qui ont comblé de retard. Le dispositif Malraux a vu sa collecte en SCPI progresser de 10 millions, à 69, 4 millions d’euros, avec 4 collecteurs : la SCPI Reximmo Patrimoine 3, gérée par Amundi Immobilier, attirant 40 millions d’euros, suivie par Pierre Investissement 8 (Intergestion) levant 19,8 millions d’euros et Urban Prestigimmo (Urban Premium) collectant 9,6 millions. Mais c’est aux SCPI de déficit foncier qui permettent à leurs souscripteurs de déduire le montant des travaux (près de la moitié de leur souscription) (2 et 3) de leurs revenus imposables que l’on doit l’essentiel du comblement du retard des SCPI fiscales investissant dans le neuf. La collecte des SCPI de déficit foncier a presque doublé en 2013 pour s’établir à 59,5 millions d’euros contre 30 millions un an plus tôt. « En l’espace de quelques années, on a assisté à une reconstruction de l’investissement des SCPI d’immobilier résidentiel en faveur de l’immobilier ancien de centre-ville » explique Franck Temim, président de la société de gestion de SCPI Urban Premium. Parmi les SCPI dîtes de déficit foncier, c’est Urban Pierre 2 qui a enregistré l’essentiel de la collecte avec 30,3 millions d’euros de souscriptions, devant Rénovalys 4 (Avenir Finance) et la SCPI Grand Paris Pierre avec laquelle Inter Gestion a démarré l’an dernier sur ce segment.
Les atouts du centre-ville
Que les immeubles soient éligibles au dispositif Malraux ou au régime de droit commun qui permet de déduire le montant des travaux de revenus du contribuable (« déficit foncier »), tous ces investissements immobiliers présentent un profil de risque très solide. Pour Franck Temim, « ces immeubles ont déjà traversé le temps » et selon lui, « une rénovation en profondeur leur donne un nouveau souffle qui offrira à leur nouveau propriétaire tous les atouts du marché sécurisé de l’immobilier résidentiel locatif de centre-ville ». « Pour l’investisseur le centre-ville présente déjà les atouts d’une faible rotation des locataires et d’un taux d’occupation supérieur à 95 % » ajoute Gilbert Rodriguez Président d’Inter Gestion.
Franck Temim indique en outre que les restructurations de ces immeubles construits il y a 100 ou 200 ans sont maintenant réalisées en intégrant au premier plan dans les travaux entrepris la question de la consommation énergétique. « Nous avons déjà remis sur le marché locatif des immeubles dont les consommations énergétiques sont équivalentes à ce qui est requis pour obtenir le label HPE (Haute performance énergétique) » conclut-il avec une fierté non dissimulée. Il reste prudent toutefois sur les labels d’excellence. Il n’est pas le seul. Un administrateur de biens tire la sonnette d’alarme : « le BBC (Bâtiment Basse Consommation) c’est écologique, pas forcément économique ». Pour s’en convaincre, il suffit de savoir que les charges locatives mensuelles atteignent jusqu’à 2,40 euros par mètre carré dans les immeubles BBC.
Certains de ses contacts au sein des administrateurs de biens l’alertent en lui disant « le BBC (Bâtiment Basse Consommation) c’est écologique, pas forcément économique ». Pour s’en convaincre, il suffit de savoir que les charges locatives mensuelles atteignent jusqu’à 2,40 euros par mètre carré dans les immeubles BBC.
Outre des consommations énergétiques maîtrisées, l’immobilier de centre-ville présente d’autres atouts au regard du concept de responsabilité sociale et environnementale, à commencer par les transports. On voit mal ce qui pourrait contrer le phénomène de reconquête des centres-villes bien compris des enseignes alimentaires (Monop, Carrefour City…) qu’accompagne par ailleurs le vieillissement de la population.
24 milliards de revenus fonciers à soulager
Du point de vue de l’investisseur, le déficit foncier présente l’avantage par rapport au régime Malraux de ne pas être enfermé dans un zonage administratif de secteurs protégés. Tous les actifs immobiliers résidentiels loués sont éligibles. Les besoins de rénovation sont bien là. Du côté de la demande, il faut avoir en tête que deux millions de foyers fiscaux français déclarent chaque année près de 24 milliards d’euros de revenus fonciers (immobilier direct, revenus de parts de SCI ou de SCPI de rendement….). Parmi ceux-ci, beaucoup cherchent à alléger leur facture fiscale. Gageons que la croissance de la collecte des SCPI de déficit foncier se poursuivra sur un rythme à deux chiffres encore quelques années.
Christophe Tricaud
Pierrepapier.fr
(1) Avec le régime fiscal Malraux, ce sont en général 18 % du montant de la souscription qui donnent lieu à une réduction d’impôt du contribuable sur ses revenus de l’année de souscription
(2) Avec le régime de déficit foncier, le souscripteur de parts de SCPI déduit les charges de travaux à l’avancement de ceux-ci (en général les deux années suivant la souscription). Il peut ainsi déduire le montant des travaux sur ses revenus fonciers existants et l’éventuel surplus à hauteur de 10 700 euros sur l’ensemble de ses revenus et le solde sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
(3) Dans les SCPI de déficit foncier gérées par Urban Premium, la part des travaux atteint 54 % du montant des souscriptions. Chez Inter gestion, la SCPI Grand Paris Pierre qui cible des investissements en Ile de France, où le prix du foncier est plus cher, la part de travaux atteint 43%.
(Voir pierrepapier.fr du 15 avril 2012 : « Les habits neufs des SCPI Malraux : de la haute couture au prêt-à-porter de luxe »)
