Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont raflé la mise en 2011. Leur encours a doublé pour atteindre 22,9 milliards d’euros, à une encablure à peine de celui des SCPI. Et leur nombre progresse de 68% ; à 161, répartis au sein de 49 sociétés de gestion spécialisées agrées par l’AMF qui en a homologué 7 nouvelles l’an dernier (CBRE Global Investors France qui a absorbé ING REIM, Corum AM, Halieutis partners, Imocompartners, OTC AM, Primonial REIM, et Union Capital AM).
Ce succès repose sur quatre vecteurs. L’avantage fiscal facilitant l’externalisation des patrimoines en provenance de propriétaires utilisateurs (art 210 E du CGI) a pris fin en 2011. L’échéance a donc accéléré bien des opérations à la recherche d’optimisation fiscale. Aux côtés de ces opérations assimilables à des « club deal » rassemblant des investisseurs institutionnels, on a assisté à la multiplication d’OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées) créés pour restructurer et élargir certains portefeuilles institutionnels. Des OPCI de conviction centrés sur des actifs spécialisés (hôtellerie, commerces, retraites…) complètent cette nomenclature assises sur la typologie des portefeuilles d’actifs. Mais cette liste serait incomplète si on ne reconnaissait pas dans la souplesse de leur gouvernance des OPCI RFA un véhicule adapté à l’investissement institutionnel dédié à l’immobilier. Tous ces « boosters » montrent pourtant que le rythme de croissance de 2011 ne saurait être extrapolé sur les exercices futurs. L’incitation fiscale a disparu et le stock des portefeuilles à restructurer l’a été : il va se voir substituer un simple flux au fil de l’eau. Les OPCI doivent encore fait la preuve de leur capacité à attirer des flux d’investissement à même de faire émerger des projets immobiliers utiles à la collectivité. Sans compter que les OPCI devront comme les SIIC faire face à la « menace » des nouveaux pouvoirs publics de devoir sacrifier une part de leurs investissements à l’immobilier résidentiel…
Ces performances des OPCI viennent bousculer le paysage de la pierre-papier à l’heure où les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont placées sur la défensive au vu de l’adversité des marchés financiers avec un encours qui a été ramené à près de 40 milliards d’euros.
La concurrence avec les SCPI (25 milliards d’encours) qui gardent le vent en poupe est moins évidente car les publics visés apparaissent en bien des points très différents. Il n’en reste pas moins que 2012 a toutes les chances de voir l’encours des OPCI prendre l’ascendant. Cela ne doit pas masquer le relatif insuccès des OPCI grand public quand leur encours qui a certes doublé n’atteint encore que 200 millions d’euros, moins de 1 % du total des OPCI et que leur nombre reste stable (7).
A propos des OPCI
Les OPCI sont des Organismes de Placement Collectif Immobilier dont le régime juridique est proche de celui des Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM). Il s’agit d’un produit à prépondérance immobilière (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier) avec une liquidité renforcée, une fiscalité plus souple et mieux adaptée.
On distingue les OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) et donc réservés aux investisseurs qualifiés face à des OPCI grand public ouverts à tous types de souscripteurs et pour lesquels l’AMF a limité le ratio d’immobilier physique à 65 % de l’actif.
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