Fructipierre : une augmentation de capital volontairement limitée à 40 M€

Comme chaque année au début de l’automne, la SCPI gérée par NAMI-AEW-Europe, distribuée notamment par le réseau Banque Populaire, procède à compter du 10 octobre à son augmentation de capital annuelle. Le prix d’émission est fixé à 525 €, en hausse de 4% par rapport à l’an dernier. L’objectif de collecte est volontairement limité à 40 M€, hors clause de sur-allocation.

Connue pour la sécurité de sa gestion et la prudence historique de sa politique de collecte, Fructipierre, distinguée en juin dernier pour la prévoyance de sa gestion, ne faillit pas à sa réputation. Dans un marché euphorique, marqué par l’explosion des souscriptions en faveur des véhicules de placement immobilier, la SCPI paquebot de NAMI AEW Europe a choisi de limiter volontairement le niveau de son augmentation de capital annuelle.

40 M€ vs 70 M€ – Alors que l’an dernier la SCPI majoritairement investie en bureaux et locaux commerciaux franciliens avait collecté haut la main, et par anticipation, plus de 70 M€, elle se fixe cet année un objectif nettement moins ambitieux, de 40 M€ (hors clause de sur-allocation de 30%). « Au-delà des emportements de l’instant, il convient d’être attentifs et de préparer l’avenir », explique la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel, précisant par ailleurs qu’elle apporte désormais une attention toute particulière à l’optimisation de son patrimoine immobilier. D’où la mise en œuvre d’un programme d’arbitrages « ambitieux » portant sur des actifs « ne correspondant plus à la stratégie » et visant à valoriser « la réserve foncière constituée au fil des années ». Au second trimestre, Fructipierre a ainsi procédé à la revente d’une petite surface de bureaux situé dans le 16^e parisien (716 m²), générateur d’une confortable plus-value, tout en se portant acquéreur d’un plus grand ensemble (7 215 m²) dans le 10^e arrondissement.

Nouvelle baisse du taux d’occupation – Afin de remédier à une nouvelle baisse du taux d’occupation (82,93% à fin juin 2016, contre 87,32 % au 30 juin 2015), Fructipierre a également entrepris des opérations de cession d’actifs non stratégiques actuellement vacants qui « pèsent momentanément sur ces ratios ». Ces ventes en cours de réalisations ou de négociations, à la fin du 2^e trimestre, devraient se traduire « par une baisse de la vacance ». Par ailleurs, comme l’explique la société de gestion, « la vacance ciblée d’actifs significatifs a été partiellement résorbée », citant notamment la reprise d’un local commercial boulevard Saint Germain (Paris) ou la signature d’un bail depuis le 1^er septembre dans la Tour Franklin (La Défense).

Dividende prévisionnel 2016 : entre 22,5 € et 22,7 € – L’amélioration progressive espérée des ratios locatifs, et la possibilité d’externaliser une partie des très importantes plus-values potentielles dont dispose la SCPI (près de 130 M€ à fin 2015…) permettent donc à Fructipierre d’envisager la distribution en 2016 d’un dividende annuel identique (22,5 €, en hypothèse basse) ou supérieur (22,7 €, dans l’hypothèse haute) à celui de 2015. Evidemment, compte tenu de la revalorisation du prix de souscription (525 €, contre 505 € en 2015), raisonnable puisque toujours bien en deçà de la valeur de reconstruction par part (539,29 € au 31/12/2015), le rendement 2016 sera nécessairement inférieur à celui de l’an dernier (4,46%). La société a déjà procédé au versement du 1^er acompte en avril dernier (4,40 €) et du second (5 €, intégralement issu de plus-values réalisées) en juillet. Rappelons également que les importantes réserves constituées par Fructipierre au 31 décembre dernier[1] représentaient environ 15 mois de distribution. L’illustration d’une stratégie réellement prévoyante…

Frédéric Tixier

[1] Le report à nouveau (5 748 295,44 €) et les plus-values sur cessions d’actifs (40 389 126,16 €) représente 28,22 € par part souscrite au 31/12/2015 – Source : rapport annuel Fructipierre 2015