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Vialatte-presseLes SIIC sont redevenues, ce trimestre, vendeuses nettes d’immobilier. Si les trois mois écoulés s’avèrent donc relativement calmes en matière de transactions, ils demeurent toujours dynamiques sur le front des émissions obligataires, les SIIC continuant à profiter du contexte actuel de taux bas. L’analyse d’Aurore Vialatte, analyste senior Immobilier Coté à l’IEIF.

Au cours du 3e trimestre 2016, les SIIC ont renoué avec la position de vendeuses nettes d’immobilier contrairement au trimestre précédent, avec 429 M€ de cessions pour 253 M€ d’acquisitions. Il s’agit donc d’un trimestre relativement calme sur le plan des transactions, un certain nombre d’opérations devant être finalisées au cours du 4e trimestre.

Les SIIC, vendeuses nettes d’immobilier sur le dernier trimestre – Les cessions de ce trimestre sont largement dominées par une opération majeure : la vente par Foncière des Murs de la totalité de son patrimoine d’actifs de santé (26 établissements) répartis sur le territoire français (en Ile-de-France et en province) à Primonial pour 301 M€. Cette cession entre dans le cadre de la stratégie de recentrage du groupe Foncière des Régions, Foncière des Murs ne devant détenir que des actifs hôteliers. Grâce à cette opération, les SIIC ont cédé une majorité d’actifs de santé (70%), le résidu étant constitué de commerces (14%), de locaux mixtes (13%) et de bureaux (3%). En excluant cette transaction, les SIIC ont cédé des actifs principalement situés à Paris (44%) et à l’étranger (48%). Sur le trimestre, les investissements des SIIC comprennent notamment la prise de possession par Eurosic d’un portefeuille composé de 4 immeubles de bureaux et de 5 maisons de retraite situés en Italie pour 120,5 M€. Hormis cette opération, la plupart des acquisitions ont porté sur des actifs de bureaux (94%) dont la plus significative est l’achat par Gecina d’un immeuble de bureaux situé dans le QCA parisien pour 65 M€. Les autres actifs acquis par les SIIC se situent à Paris (25%), en région parisienne (20%), en province (10%) mais surtout à l’étranger (50%). Sur les 9 premiers mois de l’année, les SIIC restent toutefois vendeuses nettes d’immobilier avec un total de 2,4 Mds€ de cessions pour 1,6 Md€ d’acquisitions. L’année 2016 sera certainement tout aussi prolifique en renouvellement des portefeuilles pour les foncières que l’était l’année 2015 au regard des transactions en cours.

Le marché des obligations des SIIC reste extrêmement dynamique – Du côté du marché du financement, au cours de ce trimestre, les SIIC ont eu tout aussi recours à l’émission de fonds propres que lors du trimestre précédent. Elles ont émis 0,6 Md€ net de fonds propres sur le trimestre (0,6 Md€ net au trimestre précédent). Les deux principales opérations entrent dans le cadre du rapprochement entre Eurosic et Foncière de Paris SIIC ayant abouti à l’émission d’actions d’apport pour un montant total de 500 M€ par Eurosic. On notera également l’émission d’actions liées à la souscription des salariés pour 58 M€ (soit 10% des fonds propres émis sur le trimestre).

Par ailleurs, les SIIC continuent de profiter du contexte actuel de taux bas et se financent grâce à l’émission d’obligations pour les plus importantes d’entre elles : 1,1 Md€ émis au 3e trimestre (1,3 Md€ au 2e trimestre 2016). Il s’agit de deux opérations. Klépierre a émis 600 M€ d’obligations à échéance 2031 assorties d’un taux de 1,25%. Il s’agit du plus faible taux d’émission obligataire de la foncière. Gecina a, quant à elle, contracté un emprunt obligataire d’un montant de 500 M€ dont la maturité est également de 13 ans mais portant un coupon de 1%, son plus faible taux d’émission. On assiste donc, une nouvelle fois, à un abaissement des taux d’émissions obligataires des foncières par rapport au trimestre précédent où les taux étaient compris entre 1,4% et 2%. Le marché des obligations des SIIC reste donc extrêmement dynamique, porté notamment par le renforcement de la politique monétaire initiée par la BCE. A noter ce trimestre, le retour des titres hybrides à travers l’émission par Eurosic d’obligations remboursables en actions (ORA) pour un montant de 331 M€. Au final, les émissions nettes de capitaux des SIIC au cours du 3e trimestre se sont élevées à 2 Mds€ (1,8 Md€ au 2e trimestre 2016), composées pour plus de la moitié par des obligations et pour près des trois quarts par des obligations et obligations hybrides (ORA).

Fin de la bataille boursière Gecina/Eurosic – Au niveau des opérations de marché, deux opérations se sont poursuivies sur le marché des SIIC. Tout d’abord, Foncière des Régions a fini son opération de renforcement au capital de sa filiale Foncière des Murs dont elle détient désormais 50% du capital. Enfin, la bataille boursière entre Gecina et Eurosic, concernant le rachat de Foncière de Paris SIIC, s’est achevée, Eurosic en sortant vainqueur. Cette opération, qui devait être totalement finalisée courant novembre, restera sans aucun doute l’opération phare de cette année 2016.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

Aurore Vialatte est Analyste Senior Immobilier Coté à l’IEIF.

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