La foncière spécialiste de l’immobilier d’entreprise a annoncé le 2 novembre la cession d’un portefeuille de cinq entrepôts, pour un total de 42,2 M€, quelques jours après avoir cédé deux autres plateformes logistiques, pour 25,1 M€. Une accélération de la rotation de son patrimoine qui, quoique positive en termes financiers, pourrait nuire à la lisibilité du titre, selon Invest Securities.
« Affine vient de signer la cession à l’OPCI Corelog d’un portefeuille de cinq entrepôts pour un montant total de 42,2 M€ », précise le communiqué de la foncière publié le 2 novembre dernier.
Cessions dans la logistique – Une opération qui s’inscrit parfaitement dans la stratégie d’arbitrage annoncée par Affine, « visant un recentrage de son patrimoine et un développement équilibré entre Paris-métropole et les grandes métropoles régionales cibles (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes et Toulouse) dans les bureaux et les commerces ». Elle fait suite à une autre cession intervenue en octobre (deux entrepôts cédés à Aviva Investors, pour environ 25 M€) ce qui porte à « 67,3 M€ les cessions dans le secteur de la logistique » réalisées au cours du second semestre. Affine précise que ces bâtiments, « vendus à des prix en ligne avec les justes valeurs de fin juin 2015 », dégageaient en année pleine un loyer de 6,6 M€.
Amélioration des ratios financiers – Les opérations de cession entraînent par ailleurs une baisse sensible du ratio « LTV » (dette nette rapportée au patrimoine), qui passe de 50,8 % à 45,3 % selon le groupe. Leur impact négatif sur le résultat EPRA (résultat net courant part du groupe) devrait, toujours selon Affine, s’établir à environ – 3,8 M€ en année pleine, soit – 0,6 M€ en 2015, ce qui permet à Affine de maintenir son objectif de distribution de 1€ par action sur l’exercice en cours. Le groupe reste confiant sur sa capacité « à saisir des opportunités de marché et de réaliser de nouveaux investissements » pour « rétablir le volume de ses loyers » ainsi amputés.
Mais baisse possible des résultats – Un optimisme que ne partage pas totalement Vladimir Minot chez Invest Securities. L’analyste salue « l’accélération de la simplification des structures, l’amélioration du profil financier et de la qualité du patrimoine » que va engendrer le recentrage en cours des activités d’Affine. Mais il souligne également que l’impact sur le résultat est loin d’être négligeable, du fait « du rendement perdu et des difficultés de réemploi ». Car, explique l’analyste, « si les réinvestissements tardaient trop, la pérennité du dividende serait alors à nouveau mise en doute ». Invest Securities révise donc à la baisse ses estimations de résultats pour les trois exercices à venir, respectivement de – 1,2 %, de – 15,6 %, et de – 16,1 %, et, compte tenu « d’un potentiel de hausse très limité » du cours de Bourse, maintient sa recommandation à Neutre.
Invest Securities constate par ailleurs qu’un rapprochement entre Affine et la branche française de Banimmo (une filiale belge détenue à 49,5 % par Affine), option possible depuis la nomination provisoire d’un dirigeant d’Affine à la tête de Banimmo, annoncée également le 2 novembre, « aurait un sens ». Positif pour le titre, bien sûr…
A propos du groupe Affine(i)
Foncière spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, Affine détient en direct 55 immeubles d’une valeur de 570 M€ (hors droits) à fin juin 2015, répartis sur une surface globale de 528 500 m². La société est présente dans les bureaux (53 %), l’immobilier commercial (22 %) et les entrepôts et locaux d’activité (25 %). Ses actifs sont localisés à parts sensiblement égales entre l’Ile-de-France et les autres régions. Affine est aussi l’actionnaire de référence de Banimmo, foncière de repositionnement belge active en Belgique et en France, dont elle détient 49,5 % ; son patrimoine est composé à fin juin 2015 de 21 immeubles de bureaux et de commerce, d’une valeur de 384 M€ (droits inclus). Le patrimoine global dépendant du groupe s’élève à 988 M€ (droits inclus). Dès 2003, Affine a opté pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC). L’action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris (Ticker : IML FP / BTTP.PA ; code ISIN : FR0000036105) et admise au SRD (long seulement). Elle fait partie des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA. Banimmo est également cotée sur NYSE Euronext.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
