Le fondateur d’Haussmann Patrimoine, Emmanuel Narrat, répond aux questions de Guy Marty. Comment se comportent les SCPI dans le nouvel environnement immobilier ? Quel type de véhicules privilégier aujourd’hui ? Quels critères pour les choisir ? Interview.
Quid du marché immobilier, aujourd’hui ?
Emmanuel Narrat – Aujourd’hui, nos clients nous posent effectivement beaucoup de questions sur le marché de l’immobilier en général. Et sur leurs investissements en SCPI, en particulier. Le marché bouge. La hausse des taux d’intérêt est très significative. Et les conditions d’accès au crédit sont donc également plus difficiles pour les particuliers. J’ajoute que le verdissement du parc immobilier, également, pose question. Tout le monde ne parle plus aujourd’hui que du « DPE[1] ». Et donc des moyens nécessaires pour verdir et améliorer l’impact énergétique de l’immobilier. Il y a, de fait, énormément d’enjeux. Beaucoup de choses qui changent. Et certains de nos clients sont un peu perdus dans ce nouveau paysage…
Les SCPI sont-elles, elles aussi, impactées ?
Emmanuel Narrat – Les SCPI sont investies, le plus souvent, en immobilier d’entreprise. Il ne s’agit donc pas du même marché que celui de l’immobilier résidentiel. Lequel est plus fortement et directement impacté par la hausse des taux de crédit, le durcissement des conditions d’octroi du crédit, et par les problématiques de DPE que j’évoquais. Sur le marché professionnel de l’immobilier d’entreprise, des opportunités se dégagent. Soit parce que certains secteurs corrigent un peu plus que d’autres. Ce qui devrait profiter aux SCPI spécialisées sur ces secteurs. Ou qui commencent à s’y intéresser. Un exemple, avec l’immobilier dit logistique. Ce secteur réagit assez vite, et assez fortement. Ce qui signifie qu’une SCPI, encore en phase de collecte, et dont le patrimoine investi est encore relativement faible, va pourvoir procéder à des acquisitions relutives pour sa performance.
C’est-à-dire ?
Emmanuel Narrat – En achetant des actifs moins chers qu’il y a, par exemple, un ou deux ans. Donc, si l’on se projette sur du temps long, cette période peut apparaître comme une période d’opportunités.
Faut-il privilégier les SCPI « anciennes » ou des véhicules plus récents ?
Emmanuel Narrat – D’une façon générale, les SCPI « anciennes » et les SCPI « jeunes » ne jouent pas exactement la même partie aujourd’hui. Une SCPI ancienne doit surtout veiller à maintenir la compétitivité de son patrimoine. Compétitivité vis-à-vis des nouvelles normes. Compétitivité vis-à-vis des exigences des locataires. Alors qu’un nouvel acteur, ou une nouvelle SCPI, pourra être dans une démarche 100% opportuniste. Et donc pourra se positionner sur les actifs qui, actuellement, se négocient le plus facilement.
Vendre ses SCPI, aujourd’hui, est-ce une bonne idée ?
Emmanuel Narrat – Rappelons qu’avant tout autre considération, l’attrait des SCPI est leur rendement. Donc, il faut davantage s’intéresser à la régularité du rendement qu’aux éventuelles phases de corrections de la valeur de certains actifs. Sur le temps long – 10 ans, 15 ans, 20 ans ou plus, ce qui est l’horizon habituel de l’investisseur en SCPI-, faire des arbitrages aujourd’hui a peu de sens. Hormis, peut-être, pour les épargnants qui seraient investis depuis tellement longtemps qu’une prise de bénéfice pourrait sembler légitime. Afin de se replacer tactiquement, par exemple, sur des SCPI plus jeunes. Et donc plus opportunistes.
Donc, SCPI plus jeunes, plus d’opportunités ?
Emmanuel Narrat – Il y a de vraies opportunités à confier de l’argent à des jeunes SCPI. Celles qui ont encore peu investi, ont un patrimoine encore modeste. Et vont donc pouvoir procéder à des achats à bon compte dans un marché actuellement favorable aux acheteurs. Où la négociation est payante, et où de bonnes affaires sont possibles. Cet effet relutif sera beaucoup plus marqué sur une jeune SCPI que sur une plus ancienne, plus grosse SCPI, et qui collecte peu. Car, pour cette dernière, l’impact de ces achats opportunistes sera plus dilué et donc moins perceptible.
Un conseil d’investissement ?
Emmanuel Narrat – Privilégier les jeunes SCPI est effectivement une bonne idée. Mais attention, jeune SCPI, cela ne veut pas dire « essuyer les plâtres ». Il est donc préférable de démarrer avec une société de gestion qui a déjà de l’expérience…
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Diagnostic de performance énergétique.
