Bonjour,
Aujourd’hui nous allons parler du rendement des SCPI. Celui-ci en effet est une source de satisfaction, voire d’émerveillement.
Apporter entre 4,25 et 4,5 %, parfois plus, constitue de nos jours une véritable originalité. Pensez, les fameux fonds en euros de l’assurance-vie tutoient les 2 % !
Il y a plusieurs degrés d’analyse. Le degré un, si on peut l’appeler ainsi, consiste simplement à comparer les rendements. Celui des SCPI est unique dans l’univers des placements aujourd’hui. C’est formidable, allons-y. Pourquoi pas ?
Passons au degré deux de l’analyse. Le rendement des SCPI est élevé parce qu’elles investissent en immobilier, et que celui-ci présente aujourd’hui une rentabilité immédiate très élevée par rapport aux taux d’intérêt. C’est pour cela que les SCPI offrent un rendement supérieur à celui de l’assurance-vie. C’est pour cela aussi que nombre d’investisseurs, particuliers et institutionnels, se tournent vers l’immobilier. Nous sommes donc dans une configuration parfaitement cohérente, vive l’immobilier, vive les SCPI !
Je vous propose maintenant de monter d’un cran, vers le niveau trois de l’analyse. Pourquoi l’immobilier offre-t-il un rendement si élevé en comparaison des placements réputés sans risque ?
Il y a deux réponses à cette question :
- La première, qui semble couler de source, est que les taux d’intérêts peuvent varier rapidement, tandis que l’immobilier est beaucoup plus lent dans ses évolutions. Celui-ci vient d’un rendement très élevé, de l’époque où les taux étaient à un autre niveau, il est donc normal que son rendement ne baisse que très lentement. Je dis que cette explication semble couler de source, je devrais dire « semblait », car cela fait maintenant plusieurs années que le monde vit avec des taux qui ne sont pas très loin de zéro. Est-il vraiment logique que l’immobilier ne se soit pas vraiment ajusté depuis tant d’années ? Est-on sûr qu’en restant psychologiquement incrédules et d’une certaine façon intellectuellement paralysés devant une situation de taux totalement inédite, on n’a pas oublié de regarder du côté de l’immobilier ?
- Ceci nous amène à la deuxième réponse possible à la question de la lenteur de l’ajustement des rendements de l’immobilier. C’est vrai, il est normal qu’il y ait une certaine inertie de la part de l’immobilier. Mais il y a autre chose. Il y a la différence entre le capital et le rendement.
La mécanique des placements est assez bien rôdée : quand les perspectives de plus-values en capital sont élevées, les rendements sont faibles. Inversement, quand les rendements sont élevés, il faut tout de suite s’interroger sur les perspectives de valorisation du capital.
Eh bien allons-y. Quelles sont les perspectives en capital de l’immobilier ?
Voilà, nous sommes au cœur du sujet.
Indéniablement, les actifs immobiliers bénéficient aujourd’hui de deux facteurs extrêmement positifs. D’abord l’intérêt des investisseurs, grands ou petits, partout dans le monde. Ensuite une utilité économique renforcée par les nouveaux enjeux du développement durable et par les nouveaux impératifs d’accompagnement de l’économie.
Mais à côté de ces facteurs positifs, et ce mais concerne directement les investisseurs en immobilier, les immeubles déjà construits, et même ceux que l’on construit aujourd’hui, vont devoir être transformés, ou pouvoir évoluer, pour rester adaptés aux conditions nouvelles et conserver leur valeur. Traduction : tout patrimoine immobilier va nécessiter des dépenses en capital beaucoup plus importantes que par le passé. Dit autrement, une part plus importante des revenus futurs devra être consacrée au maintien de la valeur.
Conclusion. Les SCPI aujourd’hui font plaisir aux investisseurs par un rendement élevé. Si les mêmes investisseurs sont intéressés à la préservation de leur capital à long terme, il est urgent qu’ils demandent, ou qu’ils acceptent, que les rendements distribués aujourd’hui soient moins exceptionnels dans la carte des placements. Entre le revenu immédiat et le capital futur, il y a un équilibre à trouver.
