SIIC : l’immobilier par la Bourse

Les Foncières, nées dans la seconde moitié du XIXème siècle, sont la plus ancienne forme de « pierre papier ».

C’est d’ailleurs pour elles que l’expression semble avoir été utilisée pour la première fois, à la fin des années soixante-dix. Au début des années quatre-vingt Guy Marty a indépendamment lancé la formule pour les SCPI et l’a ensuite généralisé aux Foncières puis à l’ensemble des placements réunissant l’immobilier et la finance.

” J’ai d’ailleurs aujourd’hui un doute sur l’identité de son inventeur. Alors que j’avais déjà, à force d’articles et de conférences, introduit l’expression de pierre-papier dans l’usage courant, un journaliste de talent me raconta comment il avait, quelques années plus tôt, trouvé la formule par le plus grand des hasards. Il venait de terminer un article sur la rente Pinay, et cherchait un titre pour un autre article sur les sociétés immobilières cotées. Par analogie avec “l’or-papier”, il eut un éclair d’inspiration et parla de “pierre-papier”. L’association d’idées était si naturelle que l’anecdote est vraisemblable. Malheureusement, quelques années plus tard, à la publication d’une interview dans laquelle je racontais cette histoire et mentionnais le nom de ce journaliste, il ouvrit des yeux étonnés : il ne s’en souvenait plus ! Tel semble être le destin de la pierre-papier. A force de vouloir concilier les contraires, elle les attire… ”Extrait de “C’est l’épargne qui a raison” de Guy Marty, Economica, 1992

SIIC, ce qui a changé

Avant la transparence fiscale, soit l’on achetait en Bourse des obligations d’Etat et des actions d’entreprises soit, si l’on voulait avoir aussi des « actifs » immobiliers, il fallait quitter le marché financier et se tourner vers le marché immobilier pour y acheter des immeubles. Mais alors, de nombreux problèmes se posaient pour les investisseurs habitués au confort de la cotation : pas de valorisation instantanée, des délais et des frais de transactions élevés, pas de liquidité au sens où l’on revend quand on veut et sans attendre des actions.

Les Foncières n’étaient pas alors une alternative crédible, puisqu’elles vivaient certes en Bourse, mais loin des évolutions des actifs immobiliers. C’étaient des entreprises particulières en Bourse, parfois jugées fort intéressantes, mais ce n’était pas véritablement un moyen de s’ancrer dans les performances de l’immobilier.

C’est cela qui a changé avec la transparence fiscale des Foncières devenues SIICs ou REITs. Désormais, il est possible d’avoir accès par la Bourse à l’actif immobilier.

Bourse ou immobilier ?

L’association Bourse / Immobilier engendre naturellement un type d’investissement qui a ses caractéristiques propres.

Pour aller à la simplicité, on peut dire ceci : à court terme les SIIC sont de la Bourse, à moyen ou long terme elles sont de l’immobilier.

Traduction. Sur quelques jours, quelques semaines ou quelques mois, la Bourse est sensible à de nombreuses nouvelles, et peut connaître des hausses ou des baisses immédiates sans rapport véritable avec la santé des entreprises. Dès que le temps passe, ce sont les bénéfices, et à partir d’eux les dividendes versés, qui ont le dernier mot.

C’est exactement ce qui se passe avec les SIIC. Sur quelques mois, voire quelques années, leurs performances sont influencées par les tendances générales de la Bourse. Avec le temps, leurs performances se réconcilient avec celles des actifs immobiliers. Pour les investisseurs « longs » (institutionnels ou particuliers) elles sont donc bien un investissement de nature immobilière.

Par rapport à la Bourse

Comme elles distribuent un dividende élevé, elles sont dotées d’une stabilité supérieure à la moyenne des actions.

Mais attention, quand la bourse baisse, les SIIC aussi ! La différence vient du rendement. En effet quand la Bourse baisse la « valeur » des entreprises n’est pas un frein à la baisse de leurs actions. Les SIIC peuvent ainsi connaître des périodes où leur valeur en Bourse est inférieure à l’expertise de leurs patrimoines immobiliers. En revanche, le « rendement » est d’une certaine façon un parachute, car il ne peut pas atteindre des chiffres trop élevés.

C’est la raison pour laquelle des investisseurs boursiers utilisent le secteur SIIC / REIT pour diversifier leur portefeuille en réduisant sa volatilité.

Par rapport à l’immobilier

Le premier atout des SIIC est précisément leur cotation, qui permet d’avoir chaque jour une valeur –ceci est important pour un certain nombre d’investisseurs institutionnels – et surtout une liquidité quasi-parfaite.

De plus, comme ces entreprises ont un large accès aux marchés financiers, elles peuvent en période de taux bas optimiser leur performance en empruntant pour conduire plus de projets.

Comme il ne saurait exister de placement parfait, leur principale différence avec l’immobilier est leur comportement à court terme, très dépendant de l’humeur des marchés financiers. En 2001 avec l’éclatement de la bulle internet, ou en 2008 avec la faillite de Lehmann Brothers, les SIIC ont connu des baisses tout aussi excessives que l’ensemble des actions. Leurs performances ont de toute façon été excellentes…pour qui savait ou pouvait attendre.