Oussama Bourhaleb, cofondateur et président de Darwin, une toute jeune société de gestion qui a lancé sa première SCPI fin 2024, revient sur son parcours d’entrepreneur, sa stratégie d’investissement, et les premiers résultats obtenus par Darwin RE01. Très présente sur le marché espagnol… Interview
Frédéric Tixier —Pour commencer, pourriez-vous nous rappeler la genèse de ce projet Darwin, qui avait suscité de nombreux commentaires à l’époque ?
Une SCPI née du retournement de cycle immobilier
Oussama Bourhaleb — Notre analyse du marché nous avait conduits à un constat clair : en 2021, l’immobilier avait atteint un point haut du cycle, tant en termes de volume de transactions que de valorisation des actifs. Puis, en 2022, nous avons assisté à un retournement de cycle. Les années 2023 et 2024 ont été marquées par une forte correction des prix de l’immobilier commercial, bien plus prononcée que dans le résidentiel. C’est à partir de cette observation que nous avons décidé de créer une société de gestion proposant des produits immobiliers véritablement adaptés au contexte actuel. Dans un marché bouleversé, caractérisé par une inflation persistante et des taux d’intérêt élevés, nous avons voulu concevoir des produits plus dynamiques en termes de performance et de rendement. Tout en répondant aux nouveaux usages.
Frédéric Tixier — Le timing était donc particulièrement favorable, selon vous ?
Une équipe d’entrepreneurs issue des grandes maisons de gestion
Oussama Bourhaleb — Absolument. Aujourd’hui, nous avons réalisé plus de sept acquisitions pour notre SCPI, à des taux de rendement que nous n’aurions jamais pu obtenir auparavant.
Frédéric Tixier — Revenons sur la création de Darwin. Qui vous a accompagné dans cette aventure ? Quel est le profil des personnes qui ont participé à la fondation de cette société ?
Oussama Bourhaleb — Nous sommes plusieurs associés, et notre idée de départ était simple : créer une nouvelle société de gestion en réunissant des personnes disposant d’une solide expérience dans le secteur. C’est dans les vieux pots qu’on fait les meilleures confitures, comme on dit…. Nous avons rassemblé des professionnels issus de maisons reconnues telles que Novaxia, Advenis, Iroko et Perial, des sociétés de gestion qui ont fait leurs preuves et possèdent un track record établi.
Darwin RE01, une SCPI diversifiée, européenne, 100% digitale
Frédéric Tixier — Et vous, votre parcours ?
Oussama Bourhaleb — Notre ambition était de travailler avec les meilleurs professionnels, que ce soit dans la commercialisation, dans le financement ou dans l’investissement, afin de développer cette activité. Personnellement, je viens du milieu de l’exploitation résidentielle, ce qui me permet de bien comprendre les enjeux auxquels sont confrontés nos locataires. C’est ainsi que nous avons réuni ce collectif d’entrepreneurs qui a investi dès le démarrage dans cette aventure, et dans la SCPI.
Frédéric Tixier —Qu’est-ce qui distingue Darwin RE01 des nombreuses autres SCPI qui ont été lancées ces derniers mois ?
Oussama Bourhaleb — C’est effectivement la question qui nous est systématiquement posée lors de nos rendez-vous avec les conseillers en gestion de patrimoine. Première question : la différenciation. Aujourd’hui, notre SCPI est diversifiée, paneuropéenne, avec un parcours de souscription 100 % digital, et je dois reconnaître que cela tend à devenir la norme.
Une stratégie darwinienne de diversification pour la SCPI
Frédéric Tixier — C’est justement ce que j’allais souligner.
Oussama Bourhaleb — Mais notre thèse d’investissement repose sur une réflexion approfondie : comment travaillaient nos prédécesseurs ? Qu’est-ce qui a bien fonctionné ? Qu’est-ce qui explique les difficultés que certains rencontrent aujourd’hui ? Nous avons cherché à corriger le tir en adoptant une approche que j’appellerais darwinienne. L’entreprise porte d’ailleurs ce nom en référence à la théorie de l’évolution. Notre idée fondamentale est de nous adapter aux changements et de concevoir un produit robuste. Selon nos convictions, cette robustesse passe nécessairement par une diversification géographique et par classes d’actifs. Sur le plan géographique, nous sommes actuellement très actifs en Espagne, par exemple, où nous avons réalisé trois acquisitions. En termes de classes d’actifs, notre stratégie consiste à « acheter le marché » — entrepôts, logistique, commerce — tout en maintenant des convictions fortes sur chaque segment.
Frédéric Tixier — C’est-à-dire ?
Un objectif de rendement de 7,5 % pour 2025
Oussama Bourhaleb — Nous ne savons pas où nous en serons concernant le commerce dans vingt ans, ni sur la logistique. En revanche, si nous constituons un portefeuille de 50, 100, voire 150 immeubles, répartis sur toutes les classes d’actifs et dans différents pays, nous pouvons affirmer avoir réussi notre travail de mutualisation du risque. C’est notre logique d’investissement.
Frédéric Tixier — Quel montant avez-vous collecté à ce jour ? Et quel taux de distribution allez-vous annoncer pour 2025 ? Car si vous étiez en activité en 2024, vous devriez être en mesure de publier un taux de distribution cette année ?
Oussama Bourhaleb — Tout à fait. Les règles de l’Autorité des marchés financiers sont claires : nous ne pouvons pas annualiser un taux de distribution si nous avons moins d’un an d’activité. Notre cas particulier est que nous avons démarré en décembre 2024, nous disposerons donc d’une année pleine sur 2025.
Darwin RE01 : une capitalisation d’environ 15 M€
Frédéric Tixier — Et donc, votre objectif ?
Oussama Bourhaleb — Concernant le taux de distribution, notre objectif cible est de 7,5 %, non garanti bien entendu. Nous sommes encore en cours d’année, nous ne pouvons donc pas affirmer que ce chiffre est définitif. C’est un travail en cours, disons.
Frédéric Tixier — Et en termes de capitalisation ?
Oussama Bourhaleb — En termes de capitalisation, nous nous situons actuellement autour de 15 millions d’euros — nous serons précisément entre 14 et 15 millions — et nous avons réalisé sept acquisitions. Cela démontre la granularité de nos actifs, car notre thèse d’investissement privilégie l’acquisition d’actifs de taille modeste, entre 1 et 5 millions d’euros, avec l’idée que ces actifs présentent une meilleure liquidité.
Frédéric Tixier — La collecte se poursuit-elle ? Car 15 millions d’euros, ce n’est pas considérable si vous souhaitez continuer à investir. Il faudra davantage de collecte. Est-ce le cas ?
Une collecte qui monte en puissance auprès des CGP
Oussama Bourhaleb — Oui, la collecte se poursuit. Nous avons « conventionné » une centaine de conseillers en gestion de patrimoine, dont un peu plus de cinquante qui « produisent ». C’est-à-dire qui réalisent des souscriptions chaque mois. Ce qui est essentiel pour nous, c’est de construire notre track record. Aujourd’hui, la difficulté de ce métier — nous y reviendrons — c’est d’attirer les premiers CGP qui nous font confiance. Puis de travailler progressivement avec des partenaires disposant de structures plus importantes, voire d’approcher les acteurs qui créent des méga-plateformes pour agréger ce marché. Et, peut-être un jour, d’accéder au marché de l’assurance-vie. Ce sont différents paliers de développement. Aujourd’hui, nous nous situons dans le palier 0-50 millions. Et nous travaillons donc uniquement avec des indépendants.
Frédéric Tixier — Pouvez-vous nous dire un mot sur vos acquisitions en cours ?
Des acquisitions ciblées sur les services et le discount
Oussama Bourhaleb — Parmi nos acquisitions récentes, nous venons de finaliser l’acquisition d’une salle de sport en Espagne, près de Murcie, à un rendement de 7 %. Cet actif est loué au leader européen des salles de sport, Basic-Fit. Nous sommes très satisfaits de cette acquisition, car nous avons une forte conviction concernant la transition des locaux commerciaux vers les services. Et le sport fait partie de ces services, au même titre que la santé. Notre deuxième acquisition porte sur un magasin Teddy à Pampelune. Il s’agit d’une enseigne de commerce discount — le concurrent allemand d’Action-, qui connaît également un fort développement en Espagne. Aujourd’hui, nous avons une conviction forte sur l’Europe du Sud. Notamment en raison de son dynamisme économique. L’Espagne, après avoir traversé quelques années difficiles, connaît aujourd’hui un essor remarquable.
Frédéric Tixier — Cela se reflète clairement dans les chiffres. Tout le monde investit en Espagne aujourd’hui…
L’Espagne, terrain de chasse privilégié avec des rendements élevés
Oussama Bourhaleb — La concurrence est effectivement intense, et même les taux de rendement des actifs sont en train de baisser. Aujourd’hui, pour l’acquisition d’une même salle de sport en Espagne ou en France, on constate un écart de 100 points de base en faveur de l’Espagne.
Frédéric Tixier — Et votre prochaine acquisition, où se situera-t-elle ?
Oussama Bourhaleb — Notre prochaine acquisition se fera également… en Espagne. Il s’agit d’un actif atypique sur lequel nous avons travaillé longuement. Nous serons très heureux de l’annoncer : c’est l’équivalent d’une agence Pôle emploi, louée à la Generalitat de Catalunya, la région de Catalogne. Et que nous allons acquérir à un rendement supérieur à 9 %…
Propos recueillis le 16 octobre 2025.
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A propos de Darwin(i)
Darwin est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière, agréée par l’AMF depuis le 23 juillet 2024. Alliant expertise, technologie et impact environnemental, Darwin propose des produits qui réinventent la ville tout en visant des performances durables. Certifiée B-Corp et membre de « 1% for the Planet », Darwin s’engage à offrir des solutions d’investissement responsables et innovantes.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
