Abhishek Jha, le président de Greenman Arth, rappelle les fondamentaux de son secteur immobilier de prédilection : l’immobilier de commerce alimentaire. Pourquoi est-il plus résilient que les autres ? Quelles perspectives ? Quid de ses principaux acteurs ? Interview.
Greenman Arth, en deux mots …
Abhishek Jha – Greenman Arth est une société de gestion, basée à Paris, et filiale du groupe Greenman. Nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier sur le segment de la distribution alimentaire. Autrement dit, nous achetons des murs de supermarchés.
Votre parcours personnel ?
Abhishek Jha – Je suis un pur « produit » immobilier. J’ai effectivement travaillé pendant toute ma carrière dans l’immobilier. Chez Unibail-Rodamco. Chez Klépierre. J’ai donc passé beaucoup de temps dans ce milieu.
Et vous êtes devenu, comme vous le disiez, un spécialiste du marché de l’immobilier de commerce alimentaire. Un segment très spécifique. Pourquoi ce secteur intéresse-t-il plus particulièrement les investisseurs ?
Abhishek Jha – Ce secteur intéresse les investisseurs pour plusieurs raisons. Premièrement, parce que l’alimentaire répond à un besoin primaire. Il intéresse donc tout le monde. Deuxièmement, parce que l’alimentaire, c’est d’abord l’emplacement. Nos locataires, qui sont de grandes enseignes comme Carrefour, comme Edeka, comme Rewe, sont très fidèles à leur emplacement. Raison pour laquelle ils s’engagent au travers de baux de long terme. Comme les investisseurs, qui cherchent des investissements à long terme.
Le point fort de ce secteur, c’est donc la stabilité. Qui s’exprime au travers la signature de baux de longue durée. Mais comment a-t-il « vécu » l’année 2023 ? A-t-il lui aussi subi les effets de la crise ? Et quels rendements offre-t-il aujourd’hui ?
Abhishek Jha – Tous les secteurs immobiliers ont souffert en 2023. Les volumes de transactions ont chuté. Le coût de la dette s’est accentué. Et le secteur du commerce alimentaire n’a pas été épargné. Mais il est resté en revanche nettement plus résilient que le secteur des bureaux, par exemple.
Les rendements du secteur sont-ils repartis à la hausse ?
Abhishek Jha – Le rendement a un peu augmenté, oui. Mais, concrètement, en ce qui nous concerne, nos locataires étant engagés sur de très longues durées -15 ans fermes par exemple, en Allemagne-, l’impact est très limité.
Pas d’impact sur la valeur des patrimoines, non plus ?
Abhishek Jha – Un petit effet sur la valorisation, oui. Mais rien à voir avec ce qui s’est passé sur les bureaux…
Parlons plus précisément de ce secteur du commerce alimentaire. Il y a eu, récemment, le cas de la restructuration du groupe Casino. Va-t-on assister à une redistribution des cartes dans ce secteur ?
Abhishek Jha – Les problèmes de Casino ne sont pas récents. Le groupe a effectivement été « restructuré ». Ce qui était en fait une opportunité pour les autres acteurs de la grande distribution. Comme vous le savez, les emplacements sont limités. Donc, quand un acteur comme Casino décide de vendre les murs de ses supermarchés, ses concurrents sont acheteurs. C’est un secteur très concurrentiel.
Va-t-il continuer à se restructurer ? Aujourd’hui, 5 acteurs pèsent plus de 50% du marché. Que ce soit en France ou en Allemagne, d’ailleurs…
Abhishek Jha – Effectivement, très peu d’acteurs contrôlent une grande partie du marché, en France et en Allemagne. Le comportement des consommateurs, sur ces deux marchés, est également très comparable. Et, oui, le secteur va rester concurrentiel.
Certaines régions, en France, sont-elles plus dynamiques que d’autres, dans ce secteur ?
Abhishek Jha – On a tous besoin de manger… Donc, de ce point de vue, il n’y a pas de différences régionales. En revanche, en tant qu’investisseurs, nous privilégions les emplacements dans les petites et moyennes agglomérations. Parce qu’il s’agit de marchés globalement beaucoup moins volatils que les grandes métropoles européennes, comme Paris, Berlin, Munich…
Un mot, pour finir ?
Abhishek Jha – Il y a 150 millions d’habitants en France et en Allemagne. Qui ont tous besoin de manger… C’est la raison pour laquelle nous sommes convaincus que le commerce alimentaire est un secteur résilient, et qui recèle aussi un important potentiel de croissance.
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A propos de Greenman Arth(i)
Greenman Arth (GMA) est une société de gestion française basée à Paris et agréée par l’AMF. GMA est une filiale du Greenman Group qui, en chiffres, représente 1,2 Mds€ d’actifs sous gestion, 9 filiales, 120 salariés dans 6 pays différents.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
