La SCPI SOFIPRIME, gérée par Sofidy, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. La SCPI spécialisée en résidentiel prime parisien à capital fixe enregistre une progression de la valeur du patrimoine de 1,2% sur six mois et affiche un taux de recouvrement des loyers élevé de 96,2% sur le premier semestre avec un endettement maîtrisé à 21,7%.
Collecte et marché des parts
Aucune collecte n’a été enregistrée au troisième trimestre 2025 conformément à la clôture de l’augmentation de capital au 1er avril 2025. La capitalisation s’établit à 44,87 millions d’euros au 30 septembre 2025. Le capital nominal reste stable à 24,36 millions d’euros. Le nombre de parts au capital s’élève à 160 244 unités. Le nombre d’associés atteint 617 personnes. Aucune part nouvelle n’a été souscrite durant le trimestre. Au 30 septembre 2025, 912 parts demeurent en attente de cession. Le prix de souscription s’élève à 280 euros depuis le 1er juin 2023 soit une hausse de 5,7% par rapport au prix précédent de 265 euros. La dernière augmentation de capital a été clôturée au 1er avril 2025.
Marché secondaire et liquidité
La SCPI organise une confrontation mensuelle des ordres d’achat et de vente. Au cours du troisième trimestre 2025, aucune transaction n’a été réalisée lors des confrontations des 31 juillet, 28 août et 25 septembre 2025. Le prix acquéreur frais inclus correspond au prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement de 5% et d’une commission de cession de 2,5% HT. Au 30 septembre 2025, sept ordres de demandes de cession portent sur un total de 912 parts. La prochaine confrontation des ordres aura lieu le 30 octobre 2025. La société ne garantit pas le rachat des parts. Les associés peuvent céder directement leurs parts entre eux aux conditions librement débattues. Les frais de transfert de dossier s’élèvent à 120 euros TTC.
Investissements et trésorerie
SOFIPRIME n’a procédé à aucun investissement au cours du troisième trimestre 2025. La trésorerie disponible de la SCPI s’élève à près de 1,2 million d’euros. Cette trésorerie fait l’objet d’une rémunération actuellement proche de 2%. La stratégie d’acquisition reste orientée vers l’immobilier résidentiel parisien de qualité. Les investissements visent des actifs situés dans les beaux quartiers de Paris. La SCPI privilégie l’acquisition d’immeubles entiers ou de logements généralement occupés. Ces actifs bénéficient de l’attractivité touristique, culturelle et économique de la capitale. La société de gestion maintient une approche sélective sur les opportunités d’acquisition. Le niveau de trésorerie disponible permet d’envisager sereinement de futurs investissements.
Arbitrages et cessions
Le modèle de la SCPI repose sur l’acquisition avec décote de logements occupés dans les arrondissements recherchés. Ces logements présentent des perspectives de création de valeur à leur libération. La société de gestion a engagé une politique d’arbitrage avec la mise en vente d’actifs au fur et à mesure de leur libération. Cette stratégie vise à optimiser la création de valeur en fonction de la durée de détention. Au troisième trimestre 2025, quatre logements libres ont été mis en vente. La Chambre des notaires de Paris confirme une stabilisation des prix immobiliers. Les premiers indicateurs relatifs aux avant-contrats laissent entrevoir une légère reprise du marché. Dans ce contexte porteur, la société de gestion intensifie ses efforts pour céder les logements libres. De nouvelles ventes d’actifs vacants sont programmées au quatrième trimestre.
Patrimoine et répartition
Le patrimoine de SOFIPRIME représente une valeur de 46,9 millions d’euros. La SCPI détient 26 immeubles répartis sur 52 unités locatives dont 43 appartements. La répartition géographique montre une concentration à Paris selon les arrondissements. Le 4ème arrondissement représente 25,4% du patrimoine. Le 8ème totalise 11,9%. Le 6ème atteint 11,3%. Le 11ème compte pour 11,5%. Le 17ème représente 9,2%. La répartition typologique fait apparaître 74,2% de logements parisiens. Les commerces de centre-ville représentent 13,2%. Les locaux professionnels totalisent 12,6%. L’endettement s’établit à 21,7% de la valeur du patrimoine soit 10,2 millions d’euros. Le taux moyen des emprunts ressort à 1,66%.
Financement et dette
La structure de financement montre 100% à taux fixe et 0% à taux variable. La maturité moyenne de la dette s’élève à quatre ans et trois mois. La dette est amortissable à hauteur de 51,2%. Ce niveau d’endettement maîtrisé à 21,7% préserve la solidité financière de la SCPI. Le taux d’intérêt moyen de 1,66% demeure attractif dans le contexte actuel. L’intégralité de la dette à taux fixe protège la SCPI contre une remontée éventuelle des taux d’intérêt. La maturité moyenne de quatre ans offre une visibilité sur la charge financière future. Le profil d’amortissement avec plus de la moitié de la dette amortissable contribue à réduire progressivement l’endettement. Cette gestion prudente de la dette renforce la résilience financière du véhicule.
Activité locative et occupation
Le taux d’occupation financier moyen du troisième trimestre 2025 s’établit à 81,78%. Cette baisse par rapport au trimestre précédent s’explique par la libération en août d’une surface de bureaux rue Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie à Paris 4ème. Au 30 septembre 2025, la vacance est répartie sur 8 unités locatives. Une relocation a été signée depuis début 2025. Rue Saint Jacques dans le 5ème arrondissement, un local commercial de 43 m² vacant depuis début 2024 a été reloué. Le bail ferme de trois ans comporte un loyer annuel de 32 000 euros soit une baisse de 7,6%. Les loyers encaissés au troisième trimestre atteignent 250 000 euros. Le taux de recouvrement des loyers et des charges s’élève à 96,2% sur le premier semestre 2025.
Libérations du trimestre
Deux libérations importantes sont intervenues au troisième trimestre. Dans le 8ème arrondissement rue François 1er, un logement de 54 m² s’est libéré en juillet 2025. Il s’agit du second logement vacant sur trois appartements dans cet immeuble. Le bien situé dans le Triangle d’Or parisien bénéficie d’une cour intérieure. Cet actif fait l’objet d’une étude de transformation pour optimiser sa valorisation globale. Dans le 4ème arrondissement rue Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie, une surface de bureaux de 268 m² utilisée en showroom s’est libérée en août. L’actif acquis en 2018 représente un loyer annuel de 90 000 euros. Situé dans l’une des plus anciennes rues du Marais, ce bien fait déjà l’objet d’intérêts à la relocation et à la vente.
Distribution et performance
L’objectif de performance de SOFIPRIME est orienté vers une appréciation régulière du prix de part. La politique de distribution de dividendes reste moins élevée que la moyenne du secteur. La SCPI ne distribue qu’un seul acompte sur dividende par part en janvier. L’objectif prévisionnel de dividende annuel 2025 s’élève à environ 1,50 euro par part. Le taux de distribution prévisionnel brut de fiscalité ressort à environ 0,55%. Cet objectif demeure non garanti. Le taux de distribution 2024 s’est élevé à 0,54% brut de fiscalité. La performance globale annuelle 2024 atteint 1,29%. Le TRI à 5 ans s’établit à 1,96%. Le TRI depuis l’origine de la SCPI atteint 2,67% au 31 décembre 2024.
Valeurs de référence et expertises
Les travaux de valorisation des actifs immobiliers réalisés à mi-année ont permis d’enregistrer une progression de 1,2% sur six mois. La valeur de reconstitution affiche une hausse de 1,9% sur le semestre par rapport au prix de souscription de 280 euros. La valeur de réalisation au 30 juin 2025 s’établit à 233,86 euros par part. La valeur de reconstitution atteint 289 euros par part. Cette évolution positive reflète la qualité des emplacements et la solidité du patrimoine. Le prix de souscription de 280 euros établi depuis le 1er juin 2023 représente une hausse de 5,7%. Le délai de jouissance intervient au premier jour du troisième mois suivant la souscription. Le minimum de souscription s’établit à 10 parts pour les nouveaux associés. La durée de placement recommandée est de 10 ans.
Conclusion et perspectives
SOFIPRIME maintient sa stratégie focalisée sur l’immobilier résidentiel prime parisien avec des emplacements de qualité. La progression de 1,2% de la valeur du patrimoine sur six mois et la hausse de 1,9% de la valeur de reconstitution témoignent de la solidité des actifs. Le taux de recouvrement élevé de 96,2% confirme la qualité des locataires et la gestion rigoureuse. L’endettement maîtrisé à 21,7% entièrement à taux fixe de 1,66% préserve la structure financière. La stratégie d’arbitrage avec la mise en vente de quatre logements libres vise à optimiser la création de valeur. Le contexte de stabilisation puis de légère reprise du marché parisien selon la Chambre des notaires offre des perspectives favorables pour les cessions programmées. Les associés peuvent anticiper une distribution annuelle 2025 d’environ 1,50 euro par part soit un rendement de 0,55% cohérent avec un profil orienté vers l’appréciation du capital.
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