La SCPI SOFIPIERRE, gérée par Sofidy, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. La SCPI thématique immobilier commercial à capital variable affiche un taux d’occupation financier de 92,67% en progression et conserve des réserves mobilisables importantes avec 22,30 euros par part de plus-values distribuables et 8,18 euros de report à nouveau.
Collecte et marché des parts
La collecte du troisième trimestre 2025 s’élève à 982 435 euros. Le montant retiré atteint 617 432 euros sur la période. La capitalisation s’établit à 147,41 millions d’euros au 30 septembre 2025. Le capital nominal représente 37,66 millions d’euros contre 37,37 millions au 31 décembre 2024. Le nombre de parts au capital s’élève à 247 754 unités. Le nombre d’associés atteint 2 303 personnes. Au cours du trimestre, 1 651 parts nouvelles ont été souscrites. Le nombre de parts retirées s’établit à 1 153 unités. Aucune part ne demeure en attente de retrait au 30 septembre 2025. Le prix de souscription reste stable à 595 euros depuis le 4 décembre 2023. Le prix de retrait s’établit à 535,50 euros par part.
Projets d’investissement
SOFIPIERRE n’a procédé à aucun investissement au cours du troisième trimestre 2025. La SCPI dispose d’une trésorerie disponible de plus de 6 millions d’euros. Cette situation financière positionne la SCPI en capacité de saisir de nouvelles opportunités d’investissement. L’essentiel de cette trésorerie est placé sur des comptes courants rémunérés. Le taux d’intérêt s’élève à environ 1,8%. Au 30 septembre 2025, la SCPI est engagée dans deux opérations d’acquisition à Paris et Lyon pour 4,9 millions d’euros. Ces investissements offrent un rendement net moyen à l’acquisition d’environ 6,8%. Le potentiel pourrait atteindre 7,2% en cas de relocation d’une cellule vacante. La signature des actes authentiques est attendue pour fin 2025.
Arbitrages et cessions
Aucune cession n’a été réalisée au cours du troisième trimestre 2025. Au 30 septembre 2025, la SCPI poursuit la cession de deux actifs commerciaux en région. La première cession a fait l’objet d’une préemption par le locataire pour 1,1 million d’euros net vendeur. La seconde vente devrait être finalisée en 2026 pour 77 000 euros net vendeur. Depuis le début de l’année, une cession a été réalisée pour 1,1 million d’euros. Le prix de vente dépasse de 9,3% la valeur d’expertise du 31 décembre 2024. Cette opération génère une plus-value totale nette de fiscalité de 303 000 euros. Le montant des projets de cessions engagés au 30 septembre s’élève à 1,2 million d’euros.
Patrimoine et répartition
Le patrimoine de SOFIPIERRE représente une valeur de 154,2 millions d’euros. La SCPI détient 155 immeubles répartis sur 375 unités locatives. La répartition géographique montre 66,8% en régions. La région parisienne représente 16% du patrimoine. Paris totalise 15,2%. La part à l’étranger atteint 2,2%. La répartition typologique fait apparaître 49,2% de commerces de centre-ville et milieu urbain. Les bureaux représentent 22,1%. Les commerces de périphérie totalisent 10,9%. La catégorie activités/logistique s’élève à 17,7%. L’endettement s’établit à 23,1% de la valeur du patrimoine soit 35,6 millions d’euros. Le taux moyen des emprunts ressort à 2,48%. La maturité moyenne de la dette s’élève à cinq ans et un mois.
Financement et dette
La structure de financement montre 97,6% à taux fixe et 2,4% à taux variable. La dette est amortissable à hauteur de 74,2%. Ce niveau d’endettement maîtrisé à 23% laisse des marges de manœuvre confortables. La SCPI entend tirer parti de conditions de financement redevenues plus favorables. La mise en place de nouveaux financements permettra de saisir de nouvelles opportunités d’investissement. La combinaison d’une trésorerie de 6 millions d’euros et d’une capacité d’endettement supplémentaire renforce le potentiel de déploiement. Cette situation financière solide permet d’envisager sereinement la poursuite du développement.
Activité locative et occupation
Le taux d’occupation financier moyen du troisième trimestre 2025 s’établit à 92,67%. Cette performance marque une hausse de 22 points de base par rapport au trimestre précédent. Au 30 septembre 2025, la vacance est répartie sur 27 unités locatives. Depuis le début de l’année 2025, 17 actes de gestion ont été signés. Cinq renouvellements représentent 777 m² pour 169 000 euros de loyers précédents et 155 598 euros obtenus. Douze relocations totalisent 1 642 m² pour 368 126 euros de loyers précédents et 369 130 euros obtenus. Au total, les opérations concernent 2 419 m² pour 537 127 euros de loyers précédents et 524 729 euros de loyers obtenus. Les indemnités de déspécialisation ou droits d’entrée atteignent 10 000 euros.
Relocations majeures du trimestre
À Toulouse rue du Moulin Bayard, un avenant étend la surface de bureaux de 80 m² pour 17 000 euros annuels. À Soisy-sur-Seine, un local commercial de 71 m² est renouvelé pour 10 000 euros. À Lille rue Nationale, 142 m² de bureaux sont reloués pour 27 000 euros soit une hausse de 26%. À Besançon, 88 m² commerciaux sont renouvelés pour 37 000 euros. À Nantes, 56 m² sont reloués à une agence de voyage pour 12 000 euros. À Boulogne rue de la Saussière, 177 m² de bureaux sont reloués pour 59 000 euros. Les libérations du trimestre concernent 729 m² pour 149 000 euros de loyer annuel. Les loyers encaissés au troisième trimestre atteignent 2,9 millions d’euros.
Distribution et performance
L’acompte trimestriel ordinaire s’établit à 6,75 euros par part ayant pleine jouissance. Après prélèvement, le montant net atteint 6,70 euros pour les associés personnes physiques résidentes en France. Un dividende exceptionnel de 1 euro par part sera versé concomitamment fin octobre 2025. La fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2025 se situe entre 33,80 et 35,70 euros par part. Le taux de distribution prévisionnel brut de fiscalité ressort entre 5,70% et 6%. Cet objectif demeure non garanti. Le taux de distribution 2024 s’est élevé à 6,20% brut et 5,41% net de fiscalité. La performance globale annuelle 2024 atteint 6,20%. Le TRI depuis la reprise de gestion par Sofidy en 1999 s’établit à 9,78% au 31 décembre 2024.
Valeurs de référence et réserves
La valeur de réalisation au 30 juin 2025 s’établit à 491,04 euros par part. La valeur de reconstitution atteint 595,92 euros par part. Le prix de souscription reste maintenu à 595 euros. Les travaux d’expertise à mi-année confirment ce maintien du prix de souscription. La SCPI conserve des réserves mobilisables importantes pour soutenir la distribution. La réserve de plus-value distribuable s’élève à 22,30 euros par part à fin septembre 2025. Le report à nouveau significatif atteint 8,18 euros par part. Ces réserves offrent une visibilité et une sécurité pour les distributions futures. Le délai de jouissance intervient au premier jour du troisième mois suivant la souscription.
Conclusion et perspectives
SOFIPIERRE maintient une stratégie de diversification sélective et disciplinée sur l’immobilier commercial. Le niveau d’endettement maîtrisé à 23% et la trésorerie de 6 millions d’euros offrent des marges de manœuvre confortables. Les deux acquisitions en cours à Paris et Lyon pour 4,9 millions d’euros avec un rendement de 6,8% témoignent du dynamisme. L’amélioration du taux d’occupation à 92,67% résulte d’une gestion locative active avec 17 actes depuis début 2025. Les réserves importantes de 22,30 euros de plus-values et 8,18 euros de report à nouveau sécurisent les distributions futures. Les associés peuvent anticiper une distribution annuelle 2025 comprise entre 33,80 et 35,70 euros par part soit un rendement entre 5,70% et 6%. La SCPI reste positionnée pour saisir les opportunités du marché immobilier commercial dans un environnement économique européen stabilisé.
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