La SCPI SOFIBOUTIQUE, gérée par Sofidy, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. La SCPI thématique spécialisée dans les commerces de proximité à capital variable affiche un taux d’occupation financier de 94,48% en progression de 284 points de base sur un an et maintient une distribution trimestrielle de 3,09 euros par part.
Collecte et marché des parts
La collecte du troisième trimestre 2025 s’élève à 318 080 euros. Le montant retiré atteint 286 272 euros sur la période. La capitalisation s’établit à 105,12 millions d’euros au 30 septembre 2025. Le capital nominal représente 65,70 millions d’euros contre 65,44 millions au 31 décembre 2024. Le nombre de parts au capital s’élève à 328 513 unités. Le nombre d’associés atteint 798 personnes. Au cours du trimestre, 994 parts nouvelles ont été souscrites. Le nombre de parts retirées s’établit également à 994 unités. Au 30 septembre 2025, seulement 609 parts demeurent en attente de retrait. Le prix de souscription reste stable à 320 euros depuis le 1er juin 2022. Le prix de retrait s’établit à 288 euros par part.
Investissements et projets
SOFIBOUTIQUE n’a procédé à aucun investissement au cours du troisième trimestre 2025. Au 30 septembre 2025, la SCPI est engagée dans une opération d’acquisition pour 921 000 euros frais inclus. Ce projet concerne un portefeuille de deux boutiques situées à Paris. L’opération offre un rendement net moyen à l’acquisition d’environ 5,5%. Ce taux pourrait atteindre 6,18% après revalorisation des loyers non indexés depuis plusieurs années. La finalisation de cette acquisition est prévue avant la fin d’année 2025. La société de gestion entend tirer parti de conditions de financement redevenues favorables. Des leviers de crédit seront mis en place pour saisir de nouvelles opportunités d’investissement. Cette stratégie vise à renforcer durablement la performance long terme.
Arbitrages et cessions
Au cours du troisième trimestre, la SCPI a cédé les murs d’une brasserie à Rennes. L’actif est situé rue Montfort dans le centre-ville. Le prix de vente net vendeur atteint 480 000 euros. Ce montant représente une plus-value de 23% par rapport à la valeur d’expertise du 31 décembre 2024. Par rapport au prix d’acquisition de 2014, la progression atteint 50%. Cette vente génère une plus-value distribuable de 126 000 euros soit 0,38 euro par part. L’opération a été optimisée par un renouvellement de bail avec revalorisation du loyer avant la mise en vente. Au 30 septembre 2025, la SCPI est engagée dans la vente de trois actifs pour 0,9 million d’euros. Ces projets concernent deux actifs vacants et un actif occupé en banlieue parisienne ayant fait l’objet d’une préemption locataire.
Patrimoine et répartition
Le patrimoine de SOFIBOUTIQUE représente une valeur de 112,3 millions d’euros. La SCPI détient 118 immeubles répartis sur 144 unités locatives. La répartition géographique montre 38,4% à Paris. Lyon représente 12,9% du patrimoine. La région parisienne totalise 5,5%. Les autres villes régionales de plus de 300 000 habitants comptent pour 23,2%. Les villes régionales entre 100 000 et 300 000 habitants représentent 18,2%. La part à l’étranger atteint 1,8%. La répartition typologique fait apparaître 99,9% de commerces de centre-ville. La catégorie autres ne représente que 0,1%. L’endettement s’établit à 24,3% de la valeur du patrimoine soit 27,3 millions d’euros.
Financement et dette
Le taux moyen des emprunts ressort à 1,83%. La maturité moyenne de la dette s’élève à trois ans et neuf mois. La structure de financement montre 98,8% à taux fixe et 1,2% à taux variable. La dette est amortissable à hauteur de 81,4%. Ce niveau d’endettement maîtrisé laisse des marges de manœuvre confortables. La SCPI peut ainsi relancer une politique d’investissements centrée sur des emplacements commerciaux premium. Le contexte de marché offre toujours des opportunités d’acquisitions avec des rendements élevés. Les conditions de financement redevenues favorables permettent d’envisager de nouveaux investissements.
Activité locative et occupation
Le taux d’occupation financier moyen du troisième trimestre 2025 s’établit à 94,48%. Cette performance marque une progression de 284 points de base sur un an glissant. Au 30 septembre 2025, la vacance est répartie sur 13 unités locatives. Depuis le début de l’année 2025, cinq actes de gestion ont été signés. Un renouvellement porte sur 103 m² pour 61 000 euros de loyer précédent et 47 000 euros obtenus. Quatre relocations représentent 310 m² pour 197 438 euros de loyers précédents et 214 000 euros obtenus. Au total, les opérations concernent 413 m² pour 258 422 euros de loyers précédents et 261 000 euros de loyers obtenus. Les loyers annuels facturés par la SCPI s’élèvent à 6,2 millions d’euros.
Relocations majeures du trimestre
À Cannes dans les Alpes-Maritimes, une surface commerciale de 149 m² est relouée pour 120 000 euros annuels. Le loyer affiche une hausse de 4,1% par rapport au précédent locataire. À Paris dans le 5ème arrondissement rue Mouffetard, 12 m² sont reloués à un salon de beauté pour 12 000 euros. À Levallois-Perret dans les Hauts-de-Seine, 53 m² sont reloués pour 52 000 euros à une marque de prêt-à-porter française. À Paris boulevard Saint-Michel, 72 m² vacants depuis l’acquisition sont reloués pour 30 000 euros. À Paris boulevard Saint-Martin, un renouvellement de 103 m² est signé avec un restaurant pour 47 000 euros. Une seule libération concerne 82 m² au Havre représentant 48 000 euros de loyer annuel.
Distribution et performance
L’acompte trimestriel s’établit à 3,09 euros par part ayant pleine jouissance. Après prélèvement, le montant net atteint 3,08 euros pour les associés personnes physiques résidentes en France. Cette distribution marque une hausse de 3% par rapport au troisième trimestre 2024. Un dividende exceptionnel de 0,38 euro par part sera versé courant novembre 2025. La fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2025 se situe entre 16 et 16,50 euros par part. Le taux de distribution prévisionnel brut de fiscalité ressort entre 5% et 5,20%. Cet objectif demeure non garanti. Le taux de distribution 2024 s’est élevé à 5,28% brut. La performance globale annuelle 2024 atteint également 5,28%. Le TRI depuis l’origine au 31 décembre 2024 s’établit à 4,96%.
Valeurs de référence
La valeur de réalisation au 30 juin 2025 s’établit à 254,93 euros par part. La valeur de reconstitution atteint 313,58 euros par part. Le prix de souscription reste maintenu à 320 euros depuis le 1er juin 2022. Les travaux d’expertise à mi-année confirment le maintien de ce prix de souscription. Le délai de jouissance des parts intervient au premier jour du troisième mois suivant la souscription. Le minimum de souscription s’établit à une part depuis le 1er février 2024. La SCPI compte 798 associés au 30 septembre 2025 pour un total de 328 513 parts.
Conclusion et perspectives
SOFIBOUTIQUE poursuit sa stratégie centrée sur les commerces de proximité en centre-ville. La gestion active a permis d’améliorer le taux d’occupation de 284 points de base sur un an. Le niveau d’endettement maîtrisé à 24% offre des marges de manœuvre pour relancer les investissements. L’acquisition en cours de deux boutiques parisiennes pour 921 000 euros témoigne du dynamisme retrouvé. Les conditions de financement redevenues favorables permettent d’envisager de nouveaux leviers. La politique d’arbitrages dynamiques se poursuit avec des cessions génératrices de plus-values. Les associés peuvent anticiper une distribution annuelle 2025 comprise entre 16 et 16,50 euros par part. Le rendement prévisionnel entre 5% et 5,20% confirme l’attractivité du placement dans les commerces de centre-ville.
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