La SCPI Primovie, gérée par Praemia REIM France et spécialisée dans l’immobilier de santé et d’éducation en Europe, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre confirme la poursuite du plan d’arbitrage avec deux cessions majeures totalisant 35,6 millions d’euros, dans un contexte marqué par l’attentisme des investisseurs.
Collecte et souscriptions
Le capital social de Primovie s’établit à 25 668 824 euros au 30 septembre 2025, contre 4 107 011 840 euros fin 2024. Cette diminution résulte de la réduction de valeur nominale décidée lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 7 juillet 2025. Le nombre total de parts reste stable à 25 668 824 parts. Sur le trimestre, 1 807 parts ont été souscrites et autant ont été retirées. La SCPI compte 50 219 associés au 30 septembre 2025, contre 49 918 fin 2024. Le nombre de parts en attente de retrait atteint 1 201 141 parts confirmées et non confirmées. La capitalisation totale demeure stable à 4,2 milliards d’euros sur l’ensemble du trimestre.
Arbitrages et cessions
Primovie a réalisé deux cessions importantes au troisième trimestre pour un montant cumulé de 35,6 millions d’euros. Une clinique située à Talence en région bordelaise, la Clinique Bethanie au 144 avenue Roul, a été vendue le 23 septembre 2025 pour 21 271 789 euros. La surface cédée représente 6 813 m² en quote-part de détention de 100%. Le second actif cédé est un établissement d’enseignement supérieur, l’École Iris située 6-8 impasse des 2 Cousins dans le 17ème arrondissement de Paris. Cette vente a été conclue le 16 septembre 2025 pour 14 350 000 euros, portant sur une surface de 2 259 m² également détenue à 100%. Ces arbitrages s’inscrivent dans le plan stratégique annoncé par la société de gestion. Aucune acquisition n’a été réalisée durant ce trimestre.
Activité opérationnelle et locative
Le patrimoine immobilier de Primovie compte désormais 303 immeubles représentant une surface gérée de 1 718 224 m². La répartition typologique privilégie la santé et le sénior à 77,7%, suivis des bureaux à 17,0%, de l’éducation à 4,1% et de l’hôtellerie à 1,2%. Géographiquement, le portefeuille se répartit avec 37,2% en régions françaises, 24,5% en Région Parisienne, 18,5% en Allemagne, 12,2% en Italie et 4,9% à Paris. Les autres pays européens représentent 2,7% du patrimoine. Le taux d’occupation financier s’établit à 95,2% en fin de trimestre. Les locaux occupés représentent 93,3% du patrimoine, tandis que 1,9% sont occupés sous franchise ou mis à disposition. Les locaux vacants en recherche de locataires atteignent 4,8%. Le portefeuille totalise 464 baux avec une durée moyenne ferme de 9,76 ans et une durée moyenne restante de 10,07 ans. Le trimestre a vu la signature de 6 nouveaux baux sur 1 414 m² pour 648 000 euros de loyers annuels. Quatre libérations ont concerné 7 730 m² représentant 1 070 000 euros de loyers. Le taux de recouvrement des loyers atteint 100% et les loyers quittancés s’élèvent à 44,40 millions d’euros sur le trimestre.
Distribution et rendement
La distribution du troisième trimestre 2025 s’établit à 1,77 euro brut par part, versée le 27 octobre 2025. Cette distribution se compose de 1,19 euro de revenus locatifs, 0,31 euro de revenus financiers, 0,05 euro de reset fiscal et 0,22 euro de fiscalité étrangère payée pour le compte de l’associé. La distribution prend en compte 2,62% de revenus non récurrents et 12,43% de fiscalité étrangère. Pour l’année 2025, la distribution prévisionnelle totale est estimée à 7,0 euros par part pour les personnes physiques. Le taux de distribution prévisionnel atteint 4,0% sur la base du prix de souscription de 185 euros au 1er janvier 2025. En 2024, le taux de distribution s’était établi à 4,20% dont 6,01% de revenus non récurrents et 2,02% de fiscalité étrangère. Le prix de souscription actuel s’élève à 164 euros par part.
Évolution patrimoniale et valorisation
La valeur de réalisation de Primovie s’établit à 135,62 euros par part au 30 juin 2025. La valeur de reconstitution atteint 160,45 euros et la valeur de retrait se fixe à 149,24 euros. La valeur IFI indicative 2024 est de 162,21 euros par part pour les résidents français et 103,36 euros pour les non-résidents. La trésorerie directe de la SCPI s’élève à 124 598 711 euros fin septembre. L’effet de levier se maintient à 1,5. Le ratio d’endettement selon la méthode ASPIM atteint 28,7%, composé de 28,6% d’emprunts bancaires et 0,1% de VEFA ou acquisitions payables à terme. Les performances historiques affichent un TRI 5 ans de 1,03% et un TRI 10 ans de 3,80%. La performance globale annuelle 2024 s’est établie à -4,66%.
Informations complémentaires
Un poste de membre du Conseil de Surveillance de la SCPI Primovie est à pourvoir. Praemia REIM France lance un appel à candidatures jusqu’au 31 mars 2026. Les candidatures doivent mentionner les nom, prénom, âge, références professionnelles et activités des cinq dernières années du candidat. Le nombre de mandats exercés simultanément dans des conseils de surveillance de SCPI françaises est limité à 10. Les candidats potentiels doivent télécharger le modèle de lettre disponible auprès de la Direction de la Relation Clients.
Perspectives
Primovie maintient sa stratégie d’adaptation dans un environnement marqué par les incertitudes politiques et commerciales européennes. Le plan d’arbitrage se poursuit avec un désendettement progressif ramenant le ratio de dettes à 28,7%. L’excellent taux d’occupation financier de 95,2% et la durée moyenne ferme des baux proche de 10 ans offrent une forte visibilité sur les revenus futurs. La diversification géographique européenne et la qualité des locataires, avec Colisee, Clariane et Vivalto en tête, constituent des atouts majeurs. La société de gestion confirme ses prévisions annuelles de distribution à 7,0 euros par part, soit un taux de 4,0%, malgré un contexte immobilier européen toujours attentiste.
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