La SCPI Optimale, gérée par Consultim Asset Management et spécialisée dans l’immobilier tertiaire en régions françaises, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre confirme la dynamique de croissance avec près de 93 millions d’euros investis depuis l’origine et deux nouvelles acquisitions dans les aires urbaines de Nantes et Chambéry.
Collecte et souscriptions
La collecte nette demeure soutenue avec une capitalisation atteignant 87 millions d’euros au 30 septembre 2025, contre 83 millions fin juin et 70 millions fin septembre 2024. Cette progression de 26% sur un an témoigne de l’attractivité du fonds. Le nombre de parts nouvelles émises sur le trimestre s’élève à 14 160 parts, portant le nombre total de parts à 347 899 au 30 septembre 2025, contre 333 738 fin juin. Les retraits restent limités à 413 parts sur le trimestre. Aucune part n’est en attente de retrait, soulignant l’équilibre entre l’offre et la demande. Le nombre d’associés progresse significativement à 1 497 au 30 septembre 2025, contre 1 422 fin juin et 1 260 fin 2024. Le délai de jouissance des parts reste fixé au premier jour du quatrième mois suivant la souscription.
Investissements et acquisitions
Optimale a réalisé deux acquisitions au troisième trimestre 2025 pour un montant total de 2,92 millions d’euros. La première acquisition concerne un immeuble d’activités et de bureaux d’études de 660 m² situé à Sainte-Hélène-du-Lac en Savoie (73) pour 1,09 million d’euros. Cet actif est implanté au sein du Parc d’Activités Industrielles Alpespace – Cœur de Savoie, près de Chambéry. Il est loué à deux sociétés spécialisées dans l’aménagement de la montagne, Axians et Pyrite Ingénierie.
La seconde acquisition porte sur un immeuble d’activités de 910 m² situé à Couëron dans la Zone d’Activités des Hauts de Couëron, à proximité immédiate de Nantes (44), pour 1,83 million d’euros. L’actif est loué à la société ADN TANGUY Matériaux, spécialisée dans les matériaux de couverture et présente sur le site depuis plus de 20 ans. Ces deux opérations sont effectuées au taux moyen acte en main de 8,30%. Elles illustrent la stratégie d’Optimale consistant à investir dans des actifs de petite taille sur des marchés régionaux dynamiques bénéficiant d’une bonne résilience locative.
Le volume d’investissement total depuis l’origine atteint 92,69 millions d’euros acte en main. Le patrimoine compte désormais 36 actifs immobiliers, soit une moyenne de 2,6 millions d’euros par actif. Aucune cession n’a été réalisée au cours du trimestre.
Activité opérationnelle et locative
Le taux d’occupation financier s’établit à 95,36% au troisième trimestre 2025, avec 4,64% de locaux vacants en recherche de locataires. La surface totale gérée atteint 69 731 m². Le portefeuille compte 81 locataires, assurant une bonne diversification locative. Les loyers quittancés sur le trimestre totalisent 1 755 000 euros. La typologie du portefeuille se répartit en 43,2% de bureaux, 29,1% de commerces, 23,4% d’activités et logistique et 4,3% de santé et éducation. Cette diversification typologique renforce la résilience du fonds.
Le taux d’endettement se maintient à 14,09%, calculé sur la base des valeurs d’expertise hors droits au 30 juin 2025 majorées du prix d’acquisition hors droits et hors frais des immeubles acquis sur le troisième trimestre, rapporté au montant des dettes bancaires tirées au 30 septembre 2025. Cette structure financière prudente préserve la capacité d’investissement future.
Distribution et rendement
La distribution du troisième trimestre 2025 s’établit à 4,05 euros par part, représentant un taux de distribution de 1,62% brut sur le trimestre. Depuis le début de l’année, le montant cumulé de l’acompte sur dividende par part atteint 11,75 euros, soit un taux de distribution de 4,70% brut. Cette performance et la visibilité accrue pour la fin d’année permettent d’envisager une performance globale annuelle (PGA) cible de 8% intégrant un taux de distribution compris entre 6,30% et 6,50% pour l’exercice en cours. Le taux de distribution 2024 s’était établi à 6,51% brut.
L’objectif de taux de distribution sur l’horizon de placement recommandé de 10 ans se situe entre 5% et 6%. Les dividendes sont versés mensuellement, bien que la périodicité et le montant ne soient pas garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et le taux de distribution projeté peut varier à la hausse ou à la baisse en fonction des conditions de marché.
Valorisation et prix des parts
Le prix de souscription se maintient à 250 euros par part, dont 187,50 euros de valeur nominale et 62,50 euros de prime d’émission. Le prix de retrait s’établit à 225 euros par part. La valeur de réalisation atteint 222,47 euros par part au 30 juin 2025, en progression de 7,44% sur un an. La valeur de reconstitution s’élève à 268,61 euros par part, maintenant une décote du prix de souscription de 7,44% par rapport à cette valeur. La valeur comptable ressort à 207,08 euros par part et la valeur IFI indicative 2024 à 212,02 euros par part. Ces valorisations témoignent de la création de valeur progressive du fonds.
Perspectives
Optimale poursuit sa stratégie d’investissement en régions avec rigueur et sélectivité sur des actifs de petite taille offrant une bonne résilience locative. L’objectif double pour la fin d’année 2025 consiste à assurer la pérennité de la croissance tout en garantissant la valorisation durable des investissements immobiliers. Le positionnement d’acteur de référence en régions se confirme avec un volume total investi approchant 93 millions d’euros. La bonne dispersion des affectations immobilières, des territoires et la gestion rigoureuse du risque devraient permettre d’atteindre le taux de distribution brut en adéquation avec la cible prévue pour l’horizon de placement recommandé. La performance globale annuelle cible de 8% pour 2025 paraît atteignable compte tenu des résultats cumulés et de la visibilité sur le dernier trimestre.
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