La SCPI Immorente, gérée par Sofidy et spécialisée dans l’immobilier diversifié en Europe, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre confirme la dynamique d’investissement avec plus de 160 millions d’euros déployés depuis début 2025 et maintient le prix de souscription à 340 euros.
Collecte et souscriptions
La collecte du troisième trimestre s’établit à 14 784 560 euros, légèrement supérieure aux retraits qui atteignent 13 306 104 euros. Le solde net de collecte demeure donc positif. Le nombre de parts nouvelles souscrites s’élève à 43 484, identique au nombre de parts retirées sur la période. Le capital nominal reste stable à 1 963 256 168 euros au 30 septembre 2025, inchangé par rapport au 31 décembre 2024. Le nombre total de parts atteint 12 916 159 au 30 septembre 2025. La SCPI compte 49 736 associés à cette même date. Le nombre de parts en attente de retrait s’établit à 229 314 parts. La capitalisation totale de la SCPI atteint 4 391 494 060 euros au 30 septembre 2025.
Investissements et arbitrages
Immorente a investi 42,9 millions d’euros sur le troisième trimestre à travers sept acquisitions représentant 13 242 m². Les principaux investissements incluent un immeuble de bureaux de 6 540 m² à Montpellier dans la zone Odysseum pour 19,5 millions d’euros et un actif mixte bureaux-commerce de 3 327 m² face à la gare Lille Flandres pour 9,5 millions d’euros. La SCPI a également acquis trois résidences de coliving à Noisy-Le-Sec, Bagneux et Châtou, ainsi qu’une participation complémentaire dans un portefeuille de 10 restaurants Léon de Bruxelles pour 6,9 millions d’euros. Le taux de rendement moyen immédiat de ces acquisitions atteint 6,6%. Depuis le début de l’année, plus de 160 millions d’euros ont été déployés en France, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Italie avec un taux de rendement moyen de 6,9%. Au 30 septembre 2025, la SCPI est engagée dans de nouveaux projets d’investissement pour 94,7 millions d’euros.
Les arbitrages du trimestre portent sur cinq actifs pour un montant total de 6,1 millions d’euros net vendeur. Les prix de vente sont supérieurs en moyenne de 20,1% par rapport aux valeurs d’expertise. Ces cessions ont généré une plus-value nette de fiscalité de 2,3 millions d’euros. Depuis le début de l’année, 19 actifs ont été vendus pour un prix total de 37,6 millions d’euros, supérieur de 8,8% aux valeurs d’expertise du 31 décembre 2024. Les plus-values totales nettes de fiscalité atteignent 13,7 millions d’euros. La SCPI a également engagé des promesses de vente pour 26,7 millions d’euros.
Activité opérationnelle et locative
Le patrimoine d’Immorente compte 991 immeubles représentant 3 169 unités locatives pour une valeur totale de 4 087 millions d’euros au 30 septembre 2025. La répartition géographique privilégie la France à 79,0% et l’étranger à 21,0%, comprenant les Pays-Bas, l’Allemagne, le Royaume-Uni, la Belgique et l’Italie. La typologie du portefeuille se compose de 37,1% de bureaux, 22,4% de commerces de centre-ville, 19,1% de galeries et centres commerciaux, 16,9% de moyennes surfaces commerciales de périphérie et 10,4% d’autres actifs incluant le camping, l’habitation, la logistique et le cinéma.
Le taux d’occupation financier moyen du troisième trimestre atteint 91,49%, en hausse par rapport au trimestre précédent. Les locaux occupés représentent 90% du patrimoine, tandis que 1,46% sont occupés sous franchise ou mis à disposition. Les locaux vacants sous promesse de vente atteignent 0,04%, ceux sous travaux de restructuration 0,00% et ceux en recherche de locataires 8,51%. La vacance totale se répartit sur 486 unités locatives.
Depuis le début de l’année 2025, 139 actes de gestion ont été réalisés concernant 101 811 m². Les relocations et renouvellements représentent 129 opérations sur 100 754 m² avec des loyers annuels précédents de 13,7 millions d’euros contre 11,7 millions d’euros obtenus, soit une baisse de 14,4% à périmètre constant. Cette diminution s’explique par le réalignement sur les valeurs locatives de marché. Les locations nouvelles totalisent 10 opérations sur 1 057 m² pour 367 795 euros de loyers annuels. Les loyers encaissés au troisième trimestre s’élèvent à 57 millions d’euros.
Distribution et rendement
La distribution du troisième trimestre s’établit à 3,51 euros par part de pleine jouissance, versée fin octobre. Après prélèvement obligatoire pour les personnes physiques résidentes françaises, le montant net atteint 3,43 euros. Un dividende exceptionnel complémentaire de 0,92 euro par part, prélevé sur la réserve des plus-values, sera également versé fin octobre. Pour l’année 2025, la société de gestion prévoit une fourchette de dividende annuel comprise entre 16,00 et 16,50 euros par part ayant pleine jouissance. Le taux de distribution prévisionnel brut de fiscalité visé avoisine 5,00%. En 2024, le taux de distribution s’était établi à 5,04% brut de fiscalité et 4,89% net, avec un dividende total de 16,64 euros par part. La performance globale 2024 atteint 5,04%.
Évolution patrimoniale et valorisation
Le prix de souscription se maintient à 340 euros par part, confirmé par les travaux de valorisation réalisés à mi-année. Le prix de retrait s’établit à 306 euros, correspondant au prix de souscription diminué de la commission. La valeur de réalisation atteint 270,75 euros par part au 30 juin 2025. La valeur de reconstitution s’élève à 324,48 euros par part à la même date. L’endettement représente 15,5% de la valeur du patrimoine avec 632 millions d’euros de dette bancaire. Le taux moyen des emprunts s’établit à 2,46% avec une maturité moyenne de 4 ans et 6 mois, dont 63% de dette amortissable. La structure de financement comprend 99,6% de taux fixe et 0,4% de taux variable.
Performances historiques
Le taux de rendement interne depuis l’origine atteint 9,35% au 31 décembre 2024. Le TRI sur 10 ans s’établit à 4,61%, celui sur 15 ans à 5,52% et celui sur 20 ans à 7,95%. Le TRI depuis la création atteint 9,35%.
Perspectives
Immorente poursuit sa stratégie de diversification géographique et typologique en Europe. Le pipeline d’investissements de 94,7 millions d’euros témoigne de la capacité à saisir les opportunités du marché. L’amélioration continue du taux d’occupation financier, passé de 92,10% au quatrième trimestre 2024 à 91,49% au troisième trimestre 2025, démontre l’efficacité de la gestion locative. La politique d’arbitrage dynamique, avec des prix de vente supérieurs de 8,8% aux valeurs d’expertise, contribue à générer des plus-values distribuables. La fourchette prévisionnelle de distribution 2025 entre 16,00 et 16,50 euros, soit environ 5,00% de taux de distribution brut, confirme l’objectif de rendement stable et attractif dans un environnement économique européen qui se normalise progressivement.
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