La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan et spécialisée dans l’immobilier logistique et d’activités en Europe, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre marque l’ouverture d’un nouveau pays, le Portugal, avec l’acquisition d’un entrepôt logistique offrant un rendement acte en main de 7,7%.
Collecte et souscriptions
La collecte nette du troisième trimestre 2025 s’établit à 22,0 millions d’euros, confirmant l’attractivité du fonds. Le nombre de parts créées nettes des retraits atteint 36 108 parts sur le trimestre. Au 30 septembre 2025, le nombre total de parts s’élève à 2 274 353 contre 2 238 244 fin juin 2025. Le capital social progresse à 1 137 176 000 euros contre 1 119 122 000 euros au trimestre précédent. La capitalisation totale de la SCPI atteint 1,387 milliard d’euros au 30 septembre 2025, contre 1,365 milliard fin juin. Le nombre d’associés s’établit à 28 934. Les souscriptions du trimestre totalisent 43 446 parts tandis que les retraits représentent 7 338 parts. Aucune part n’est en attente de retrait en fin de période, témoignant de l’équilibre entre l’offre et la demande.
Investissements et arbitrages
ActivImmo a réalisé une acquisition majeure au troisième trimestre pour 9,3 millions d’euros hors droits. Il s’agit d’un entrepôt logistique de 18 531 m² situé à Oliveira do Bairro au Portugal, acquis le 4 août 2025. Cet actif est stratégiquement positionné sur l’axe autoroutier reliant Lisbonne et Porto. Il est intégralement loué dans le cadre d’un bail de 12 ans dont 8 ans fermes et offre un potentiel d’extension du bâtiment. Le rendement acte en main de cette acquisition atteint 7,7%. Cette opération marque l’entrée de la SCPI sur le marché portugais et illustre sa stratégie de diversification géographique européenne.
Le trimestre a également été marqué par la cession de l’actif de Fretin dans le Nord (59) le 8 septembre 2025 pour un prix de 10,0 millions d’euros hors droits. Cette vente a permis de cristalliser une plus-value importante. Un dividende exceptionnel de plus-value immobilière de 0,58 euro brut par part en pleine jouissance a été versé aux associés le 17 septembre 2025. La société de gestion annonce que cette politique d’arbitrage sera poursuivie au quatrième trimestre 2025 et en 2026.
Par ailleurs, 11 actifs sont actuellement en travaux pour un montant total de 6,3 millions d’euros au troisième trimestre. Notamment, un entrepôt neuf d’environ 31 000 m² à Durtal dans le Maine-et-Loire (49) a été livré en juillet 2025. Cet actif est en cours de commercialisation avec déjà un prospect identifié pour une prise à bail de 12 000 m² au cours du quatrième trimestre 2025 ou début 2026.
Le pipeline d’ActivImmo comprend deux offres envoyées pour un montant total de 42,8 millions d’euros hors droits. Aucun projet n’est actuellement sécurisé sous forme de promesse signée ou d’offre acceptée. La SCPI dispose de 16,0 millions d’euros de collecte à investir.
Activité opérationnelle et locative
Le patrimoine d’ActivImmo compte 186 actifs représentant une surface totale de 1 393 076 m² au 30 septembre 2025. La typologie du portefeuille se compose de 51,0% d’entrepôts logistiques, 31,0% de locaux d’activités, 10,0% de logistique urbaine, 7,0% de transport et 1,0% d’autres typologies. La répartition géographique privilégie la France à 78,2%, l’Espagne à 13,8%, le Royaume-Uni à 4,2%, l’Italie à 1,5%, le Portugal à 1,0% et l’Allemagne à 0,3%.
Le taux d’occupation financier s’établit à 92,8% au troisième trimestre 2025, en retrait de 0,5 point par rapport au trimestre précédent. Les locaux occupés représentent 92,7% du patrimoine, tandis que 0,1% sont occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire. Les locaux vacants en recherche de locataires atteignent 7,2%. Cette évolution s’explique principalement par la révision des valeurs locatives de marché pour refléter les conditions conjoncturelles difficiles de commercialisation, ainsi que par l’impact temporaire lié au délai de mise en location du nouvel actif de Durtal. Le portefeuille compte 372 locataires répartis sur 465 baux. Les loyers annuels en place totalisent 77,3 millions d’euros au 30 septembre 2025, contre 78,4 millions fin juin. Cette baisse de 1,1 million s’explique par les sorties de 1,5 million compensées partiellement par les entrées de 0,4 million. La durée moyenne résiduelle des baux jusqu’à la fin des baux (WALT) atteint 6,5 ans et celle jusqu’aux prochaines échéances (WALB) s’établit à 3,6 ans. Le poids du locataire le plus important représente 6,5% des loyers, les trois plus importants 11,7% et les cinq plus importants 15,7%. Les loyers encaissés au troisième trimestre s’élèvent à 21,0 millions d’euros hors taxes.
La commercialisation des lots vacants concerne 27 actifs représentant 179 108 m² de surfaces vacantes pour des loyers potentiels de 8,8 millions d’euros par an. L’engagement ESG se poursuit avec le déploiement progressif de Gestion Technique du Bâtiment sur plusieurs sites pour optimiser la performance énergétique.
Distribution et rendement
La distribution du troisième trimestre 2025 s’établit à 8,20 euros brut par part en pleine jouissance, comprenant 7,62 euros de dividende ordinaire et 0,58 euro de distribution de plus-value. Pour un associé soumis à l’impôt sur le revenu, le dividende net après prélèvements atteint 7,13 euros pour la part ordinaire et 0,42 euro pour la plus-value. Le prélèvement lié à la fiscalité étrangère représente 0,32 euro et celui sur les dividendes et revenus financiers 0,17 euro par part.
Depuis le début de l’année 2025, le montant total distribué atteint 24,67 euros par part, représentant 73,5% de l’objectif annuel. L’objectif de distribution 2025 reste fixé à 33,55 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution visé de 5,50% non garanti. La société de gestion vise également un objectif de TRI 10 ans de 5,00%, objectifs nets de frais de gestion et non garantis.
Valorisation et endettement
Le prix de souscription se maintient à 610 euros par part, commission de souscription de 64,66 euros HT incluse. Le prix de retrait s’établit à 545,34 euros par part. Le délai de jouissance des parts reste fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription et son règlement. L’endettement de la SCPI demeure très faible à 1,46% de la valeur du patrimoine, offrant une capacité d’investissement importante.
Perspectives
ActivImmo poursuit sa stratégie de développement européen avec l’ouverture du Portugal et démontre sa capacité à identifier des actifs offrant un équilibre entre sécurité locative et potentiel de création de valeur. La politique d’arbitrage dynamique se poursuivra au quatrième trimestre 2025 et en 2026 pour cristalliser des plus-values. La livraison progressive d’actifs neufs comme Durtal et la commercialisation active des surfaces vacantes devraient contribuer à améliorer le taux d’occupation financier actuellement à 92,8%. Les équipes d’Alderan restent mobilisées pour maintenir une gestion active du portefeuille dans un contexte de marché locatif difficile, tout en poursuivant les investissements sélectifs en Europe.
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