La Caisse des Dépôts et Groupama sont parvenus à un accord sur les conditions du rapprochement de leurs filiales foncières cotées, Icade et Silic.
Cette opération se fait sur une valorisation telle qu’elle ressort de l’offre d’échange qui sera proposée aux actionnaires minoritaires de Silic. La parité d’échange sera de 5 actions Icade pour 4 Silic. Aux cours cotés mercredi matin, 5 titres Silic valaient 278,8 euros et cinq titres Icade valaient 263,9 euros. La parité retenue est celle qui ressort des actifs nets des deux sociétés d’investissement immobilier (SIIC).
L’opération sera précédée d’une expertise indépendante sur ses conditions financières commanditée par le conseil d’administration de Silic.
L’opération se fera en trois temps, apparemment pour des raisons comptables et fiscales. Avant le 31 décembre, Groupama échange 6,5 % du capital de Silic (sur une participation totale de 44 %) contre 2,7 % du capital d’Icade. Il est ensuite créé une holding qui reprendra les participations résiduelles de la Caisse des Dépôts et de Groupama. Enfin, Icade dépose son offre d’échange, la société holding s’étant engagée à apporter à l’offre les titres qu’elle aura préalablement reçus de Groupama. Ce montage est selon nous destiné à sécuriser la plus-value de Groupama qui est très proche des 535 millions de la valorisation de sa participation dans cette opération. La holding détenant le contrôle d’Icade, ces titres n’auront pas à faire l’objet d’une valorisation au prix du marché. A l’issue de cette opération complexe, selon le taux de réponse à l’OPE, la holding créée détiendra entre 52 et 63 % d’Icade.
Icade envisage de distribuer 3,7 euros en 2012 dont une partie en dividende exceptionnel.
La transaction qui intervient en parallèle à une recapitalisation de la filiale de Groupama (dont la note a été dégradée par l’agence S&P le 9 décembre), Gan Courtage, trouve sa principale motivation dans les difficultés qu’éprouve l’assureur à rééquilibrer son bilan. Cette motivation explique que les actionnaires minoritaires doivent se satisfaire d’un simple échange de décote sans pouvoir retrouver un prix d’offre publique proche de la valeur d’actif net réévalué. Silic à récemment communiqué sur un valeur d’ANR de 105 euros alors que certains analystes préfèrent retenir une valeur d’actif de liquidation « net net » plus proche de 102 euros. Un gérant relevait d’ailleurs que si Silic s’était mariée avec un acteur non décoté tel qu’Unibail les actionnaires minoritaires auraient pu espérer une valorisation de leurs titres très sensiblement supérieure, de plus de 95 euros…
Sur le plan stratégique, Icade réalise une opération qui lui permet de devenir un acteur essentiel du « Grand Paris ». Ce que souligne son PDG Serge Grzybowski qui voit dans ce regroupement une « opportunité unique » qui s’inscrit « dans la fonciarisation et la tertiarisation d’Icade initiée en 2009 avec la cession du pôle logement et l’acquisition de compagnie de la Lucette ». Avec son patrimoine, Silic est en effet présent sur 6 des 8 pôles de développements retenus pour le projet du « Grand Paris » et dispose notamment d’un million de mètres carrés de réserves foncières sur la zone Orly-Rungis.
Christophe Tricaud
