Plusieurs études mettent en avant la transformation des grandes et moyennes métropoles régionales, et l’impact de ces évolutions sur le dynamisme de leurs marchés immobiliers. Lyon, Toulouse et Bordeaux s’imposent en termes d’attractivité.
« Grandes métropoles régionales, nouvel eldorado immobilier ? » se demande le broker CBRE dans une étude qu’il vient de consacrer aux six premières grandes agglomérations urbaines françaises. En analysant plusieurs critères – dont l’emploi, la croissance économique et démographique, l’évolution de l’immobilier tertiaire et résidentiel -, CBRE constate que ces métropoles – Lyon, Aix-Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux et Nantes – ont « véritablement changé de braquet » au cours des dix dernières années.
Grandes métropoles régionales : démographie et emplois en hausse
CBRE relève notamment que ces grandes agglomérations urbaines voient désormais « leur population croître plus vite que l’ensemble de la France (+2%) et du Grand Paris (+1,2%) ». Et qu’elles misent sur « des secteurs d’avenir et des filières d’excellence compétitives ». Ce qui induit des créations d’emplois à forte valeur ajoutée également plus importantes que sur la région francilienne. Par exemple, +21,5% à Nantes sur la période 2010-2015, contre +8,3% seulement pour le Grand Paris. Même si en termes de taille et surtout de mobilité, souligne l’étude, le bassin d’emploi francilien reste sans équivalent. Conséquences de ces deux phénomènes de croissance : un dynamisme incontestable des marchés immobiliers des grandes métropoles.
Investissements multipliés par 2,5 dans les grandes métropoles régionales
Le conseil en immobilier d’entreprise observe que les investisseurs immobiliers, « après avoir considéré des métropoles régionales comme dans une optique de diversification, y ont aujourd’hui fortement intensifié leurs engagements ». Les investissements immobiliers en régions se sont en effet multipliés par 2,5 entre 2012 et 2018. Et les prix ont quasiment doublé (comme à Bordeaux, sur le secteur du résidentiel) sur les dix dernières années. Les marchés des bureaux, soutenus par la dynamique économique et par les nouvelles attentes qualitatives des utilisateurs, connaissent quant à eux « des tensions indéniables », souligne le broker. Qui rappelle qu’en termes d’offre, les grandes métropoles françaises disposent aujourd’hui d’un parc tertiaire comparable à celui de capitales européennes telles que Dublin, Genève ou Lisbonne.
Voir aussi Investir en régions.
Lyon, Toulouse et Bordeaux en tête des grandes métropoles les plus attractives
Des résultats que confirme, peu ou prou, le baromètre 2019 de l’attractivité des métropoles françaises publié par un autre conseil en immobilier d’entreprise, Arthur Loyd. Ce dernier a passé en revue 45 métropoles régionales, analysées à l’aune de 75 critères statistiques. Ce qui lui permet d’identifier les agglomérations, regroupées en 4 sous-catégories, les plus attractives du pays. Côté «très grandes métropoles[1] », ce sont Lyon, Toulouse et Bordeaux qui s’arrogent les premières places au palmarès de l’attractivité. Nantes, Rennes et Grenoble se placent en tête de la catégorie « grandes métropoles[2] », et Angers, Clermont-Ferrand et Brest dominent les « métropoles intermédiaires[3] ». Enfin, les « agglomérations de taille moyenne[4] » distinguent Valence, Niort et Chalon-sur-Saône.
Fort recul des créations d’emplois dans les aires urbaines de moins de 500 000 habitants
« Les aires urbaines de moins de 500 000 habitants sont les plus touchées par le ralentissement des créations d’emplois. Dans ces territoires, ces dernières ont été divisées par 4 en 2018, ce qui n’empêche pas certaines villes moyennes d’enregistrer des trajectoires de croissance positives », souligne Arthur Loyd. Par ailleurs, celui-ci constate que, au sein des aires urbaines, « les proches périphéries enregistrent la plus forte dynamique de création d’emplois depuis 2009 ». Les banlieues, un retour en force dans le paysage économique français ?
Frédéric Tixier
[1] Population supérieure à 1 million d’habitants.
[2] Population comprise entre 500 000 et 1 million d’habitants.
[3] Population comprise entre 200 000 et 500 000 habitants.
[4] Population comprise entre 100 000 et 200 000 habitants.
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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
