Depuis dimanche soir, la France a un nouveau président. Les marchés financiers l’ont accueilli dans le calme quoi qu’ils soient perturbés par la pétaudière grecque. Lundi 7 mai, la Bourse de Paris, orientée à la baisse, résistait mieux que la moyenne des marchés européens. Le taux des emprunts d’Etat français était stable à 2,85 %, bénéficiant davantage de la fuite vers la qualité qui a ramené le rendement des Bunds allemands au taux historiquement bas de 1,55 % que les tensions visibles sur les dettes des Etats européens les plus fragiles.
Il n’en reste pas moins que le nouveau président a clairement annoncé ses visées sur les sociétés foncières cotées. Dans un entretien, paru sur le site PAP le 13 avril dernier et passé quelque peu inaperçu, François Hollande a précisé ce qu’il attendait de ces dernières : « les investisseurs institutionnels seront incités à revenir dans le champ du logement locatif intermédiaire : il sera demandé aux sociétés d’investissement immobilier cotées de participer à l’effort de la nation de sorte qu’elles investissent dans des logements utiles au plus grand nombre en contrepartie d’avantages fiscaux dont elles bénéficient ».
La ligne est définie, l’horizon doit encore être précisé. A quelle échéance les SIIC devront-elles détenir une part significative de logements dans leur patrimoine ? 1, 2, 5 ou 10 ans ? La date butoir changera tout. Et pour quelle part exactement ? De quels logements parle-t-on exactement ? Les logements étudiants ou les Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) pourront-ils être assimilés au logement social ? Autant de pistes à baliser !
Les analystes financiers vont devoir se mettre au travail en relayant les différentes hypothèses du maintien du statut SIIC assorti de ces nouvelles contraintes. Sans connaître les contours des nouvelles obligations de logements, on peut déjà distinguer au sein des SIIC les acteurs qui seront les mieux à mêmes d’y faire face. Ils sont deux : Gecina et Altarea Cogedim. Le président de cette dernière Alain Taravella avait déjà eu l’occasion de répondre à Pierrepapier.fr lors de la présentation de ses résultats 2001 qu’une disposition de ce type ferait les affaires de « Cogedim qui vendrait ainsi beaucoup de logements aux autres SIIC ». Dont acte ! Gecina, de son côté, est la seule grande SIIC qui ait conservé un quota de logements lui permettant de faire face aux futures exigences des pouvoirs publics. De quoi redonner du lustre à cette foncière toujours affaiblie par son actionnariat espagnol et une stratégie difficilement lisible. Le nouveau contexte aurait pour seul effet de remettre en cause son programme de désendettement.
A noter le cas de Foncière des Régions, qui a priori est bien placée avec sa filiale Foncière développement logement. Cependant son patrimoine de 3,3 milliards d’euros est implanté à 73 % en Allemagne…
Parmi les autres, les nouveaux objectifs assignes en matière de logements risque de pénaliser les acteurs les plus endettées qui auront du mal à satisfaire à des investissements nouveaux et non prévus. Mais ces acteurs comme l’ensemble des SIIC conserveront toujours la possibilité de renoncer au statut, voire de se retirer de la cote, si les conditions d’éligibilité leur paraissent hors d’atteinte. La menace change alors de camp. Sans compter ceux qui comme le leader Unibail pourront brandir la menace de délocalisation. Une menace d’autant plus crédible que lors de sa fusion avec Rodamco le nouveau groupe a déjà a été transformée de société anonyme de droit français à directoire et conseil de surveillance en société anonyme européenne (Societas Europaea ou « SE ») ! Ce sera plus difficile pour Icade, filiale emblématique de la Caisse des Dépôts, dont le patrimoine ne compte plus que 5,9 % d’actifs résidentiels, avant la reprise de Silic qui en est totalement dépourvue.
Agiter aujourd’hui la menace de la détention de logements pour les Siic (les assureurs et les OPCI devraient eux aussi être concernés !) n’est pas précoce car annoncer un effort supporté par les SIIC permettra au nouveau pouvoir un bel effet d’annonce sans aucun coût apparent pour les finances publiques. Même si l’économie dans son ensemble risque de perdre le bénéfice des investissements massifs des SIIC depuis la création du statut en 2002.
La sanction est rude mais peut-être méritée pour tous ceux qui n’ont pas su mettre en valeur les bénéfices ce statut qui a fait de la Bourse de Paris le premier compartiment de sociétés foncières en Europe, où la transparence fiscale des sociétés gérant un patrimoine immobilier, popularisée par la France, a été progressivement mise en place. L’association Europlace, chargé de promouvoir la place de Paris, a été étrangement discrète sur ce rare succès français. Dernièrement Klepierre, en inaugurant le centre commercial de la gare saint-Lazare à Paris, s’est bien gardée de préciser que cette opération avait été rendu possible par des aménagements législatifs du statut relatif à l’occupation du domaine public…
Christophe Tricaud
Rédacteur en chef de Pierrepapier.fr
