Plusieurs gestionnaires d’OPCVM dédiés à l’immobilier coté réaffirment leur confiance dans la croissance et le potentiel de valorisation du secteur. Qu’il s’agisse des foncières traditionnelles, qui démontrent leur capacité à s’adapter aux tendances de long terme, ou des nouveaux acteurs positionnés sur des actifs « alternatifs », la création de valeur est plus que jamais à l’ordre du jour…
Laurent Saint Aubin, le gérant du fonds Sofidy Sélection 1, en tête de sa catégorie sur 3 ans, n’est pas le seul à croire au potentiel boursier des foncières. Victor Kittayaso, gérant senior en charge de l’immobilier coté chez Allianz Global Investors, pense lui aussi que les fondamentaux du secteur restent solides, et s’avère confiant sur ses perspectives.
Pas de corrélation négative entre performance de l’immobilier coté et évolution des taux d’intérêt
Contrairement à certains investisseurs qui voient dans l’immobilier un secteur « passif et lourdement endetté », Victor Kittayaso, qui pilote notamment le fonds Allianz Foncier (en 6e position de sa catégorie Morningstar sur 3 ans), considère à l’inverse que les foncières cotées sont « proactives et adoptent des stratégies créatrices de valeur ». A l’instar d’autres gestionnaires emblématiques du secteur, comme Laurent Gauville et Daniel Tondu, les gérants d’Immobilier 21, eux aussi toujours convaincus par le potentiel des foncières, il n’observe pas de corrélation négative « vérifiable sur le long terme » entre immobilier coté et les taux d’intérêt. « L’évolution des loyers est en fait une variable plus importante », explique-t-il dans un communiqué publié le 9 novembre dernier. Si cette corrélation devait se manifester, c’est uniquement lorsque que les loyers sont orientés à la baisse.
Remontée des loyers
Or, rappelle Victor Kittayaso, ces loyers sont en phase de hausse dans la plupart des villes européennes d’importance, « 34 sur 37 marchés européens » étant « stables ou en croissance ». Un constat là encore partagé par les gérants d’Immobilier 21 qui tablaient déjà, en mai dernier, sur la remontée des loyers des bureaux franciliens. Dans leur dernière newsletter mensuelle, ces derniers anticipent toujours la poursuite de cette hausse, en raison du coût « historiquement faible des loyers de bureaux par rapport aux salaires », et de la baisse attendue du taux de vacance des bureaux en Ile-de-France. Laurent Gauville et Daniel Tondu estiment que celui-ci, estimé à 6,2% à la fin du 3e trimestre, pourrait se replier jusqu’à 5% à l’horizon 2019, sous l’effet principalement de la reprise de la création d’emplois dans le tertiaire.
Anticiper les tendances de long terme
Plus globalement, Victor Kittayaso estime lui aussi que « les performances des foncières cotées sont avant tout liées à la croissance économique ». Plusieurs tendances structurelles vont, selon lui, soutenir la croissance en général, et plus spécifiquement celle de l’immobilier. Le vieillissement de la population va notamment entraîner un besoin croissant de résidences pour les seniors, l’évolution des modes de consommation et l’essor du commerce en ligne, celui pour les entrepôts, quand l’urbanisation croissante jouera, elle, en faveur des garde-meubles… Ces actifs « alternatifs », tels que les résidences étudiantes, le secteur logistique, l’hôtellerie, le stockage pour les particuliers, ou les data centers, enregistrent déjà « des taux de croissance bien supérieurs à ceux des secteurs immobiliers traditionnels », comme le rappelle Laurent Saint Aubin dans son dernier bulletin mensuel. C’est d’ailleurs en partie parce qu’il a investi, avant d’autres, sur des opérateurs cotés représentatifs de ces nouveaux secteurs, que son fonds Sofidy Sélection 1 affiche l’une des meilleures progressions sur les trois dernières années. Ces valeurs « représentent en moyenne 15 % de son encours et ont contribué à hauteur de 21,6 % à la performance », détaille Laurent Saint Aubin. Les foncières « traditionnelles » n’en sont pas condamnées pour autant. Pour Victor Kittayaso, elles ont montré qu’elles savaient « anticiper les tendances de long terme par leur repositionnement », notamment en faisant évoluer leur business model en l’étendant « vers la promotion immobilière » et en mettant « le client final au centre de leur stratégie ».
Frédéric Tixier
A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion entrepreneuriale agréée par l’AMF en juillet 2007 au capital social de 500 000 €. Elle bénéficie à la fois du dynamisme inhérent à sa jeunesse et de l’expérience de ses deux gérants fondateurs : Daniel Tondu et Laurent Gauville, qui cumulent plus de 25 ans d’expérience professionnelle sur les marchés financiers. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la Zone Euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.
A propos d’Allianz Global Investors(i)
Allianz Global Investors est une société d’investissement multi-classe d’actifs d’envergure internationale, adossée à un solide actionnaire et dotée d’une forte culture de la gestion du risque. Avec 25 implantations, AllianzGI propose à ses clients des solutions d’investissement portées par d’importantes capacités de recherche, et s’appuie sur des équipes de distribution et de gestion locales. AllianzGI gère 498 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin 2017) pour le compte d’investisseurs institutionnels et privés et compte plus de 500 professionnels de l’investissement.
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 4 milliards d’euros constitué de plus de 3 900 actifs commerciaux et de bureaux.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
