Sofidy, gestionnaire de plusieurs SCPI dont Immorente – 1re SCPI en termes de capitalisation du marché -, s’est positionnée depuis 2014 sur le segment des murs de commerces aux Pays-Bas. Une stratégie de diversification visiblement payante, puisque les actifs néerlandais actuellement en portefeuille dégagent une rentabilité moyenne de l’ordre de 7 %. Attractif, le marché néerlandais suppose toutefois connaissances locales et sélectivité. Olivier Loussouarn, Directeur des Investissements de Sofidy, en décrypte les principales caractéristiques.
L’immobilier néerlandais, un marché dynamique et attractif
Les taux servis par l’immobilier néerlandais sont en effet très attractifs pour répondre à la recherche de rendement. Bien sûr, la dynamique retrouvée des investissements immobiliers aux Pays-Bas pourrait entraîner un ajustement à la baisse, sur les niveaux observés en Allemagne et en France. Aujourd’hui de presque 7% en moyenne, ces taux de rendement présentent un “bonus” de l’ordre de 100 points de base par rapport à la France. Si l’immobilier de bureaux représente encore près de 40% des volumes, les investisseurs privilégient de plus en plus, comme dans les pays voisins, les murs de commerces, avec aujourd’hui près de 25 % des volumes.
Les murs de commerces, un segment lisible
Ce segment est attractif à bien des égards. Il bénéficie d’une excellente lisibilité, ce qui, pour un investisseur étranger, constitue un atout indéniable. Le parc immobilier néerlandais est essentiellement situé dans des rues commerçantes de centre-ville ou dans des quartiers résidentiels denses. Les centres commerciaux sont intégrés aux zones urbaines et n’ont été que peu dilués par la construction massive de zones commerciales en périphérie. Les murs commerciaux néerlandais sont donc essentiellement des commerces de proximité, en phase avec le mode de vie batave, qui privilégie notamment les déplacements à vélo, mais aussi favorisés par la détermination des communes à préserver la vitalité de leur centre-ville. À ce titre, une grande majorité des municipalités n’a pas hésité à faire le choix d’ouvrir leurs commerces deux dimanches par mois, certaines allant même jusqu’à autoriser systématiquement l’ouverture dominicale.
Une réglementation favorable
Par ailleurs, la réglementation du bail commercial favorise la fluidité des transactions. Aux Pays-Bas, c’est un contrat librement négocié entre les parties. Le système néerlandais, comme ceux de la plupart de nos voisins européens, ne retient pas la spécificité française de la propriété commerciale, avec la notion de « fonds de commerce », ni, en fin de bail, celle du droit au maintien dans les lieux. Au terme du bail, un propriétaire peut donc choisir de se séparer d’un locataire, sans versement d’indemnité, ou de renouveler ledit bail à des conditions librement renégociées. Les baux étant le plus souvent d’une durée relativement courte de 5 ans, les valeurs locatives s’ajustent rapidement au contexte de marché. Cette réglementation du bail commercial est donc plus favorable aux propriétaires en période de forte demande locative.
La sélectivité reste de rigueur
Bien qu’attractif, le marché des murs commerciaux néerlandais n’en impose pas moins, comme en France, une grande sélectivité sur la qualité des emplacements. De l’ordre de 7,5% en moyenne, le taux de vacance reste non négligeable, mais aussi en constante progression depuis 2008 où il ne dépassait pas 5%. La crise a laissé des stigmates sur de nombreux acteurs de la distribution. Plusieurs faillites ont été prononcées ; d’autres pourraient intervenir. Dans le cœur des grandes villes attractives, les locaux vacants devraient rapidement être réinvestis par de nouveaux concepts internationaux en phase de conquête, favorisant ainsi la stabilité des loyers. Mais dans de nombreuses villes secondaires, le marché locatif des murs de commerces reste en souffrance.
A propos de la stratégie de Sofidy sur les murs de commerce aux Pays-Bas
Dans le cadre de la stratégie de diversification du patrimoine immobilier de vos SCPI, Sofidy se positionne depuis 2014 sur le segment attractif des murs de commerces aux Pays-Bas. À ce jour, 146 millions d’euros ont été investis pour le compte d’Immorente et d’Efimmo. Ils représentent une centaine de locataires, répartis sur une cinquantaine d’adresses dans les meilleures artères d’une trentaine de villes attractives, dont Rotterdam, Utrecht, Eindoven et Tilburg. Avec une rentabilité moyenne de l’ordre de 7 %, ces actifs de diversification contribuent sensiblement au maintien de la performance de votre épargne dans un contexte de pression baissière des taux de rendement en France mais aussi en Allemagne, autre pays où Sofidy diversifie ses investissements. Cette stratégie de diversification sera poursuivie avec la même sélectivité, de façon opportuniste et à un rythme compatible avec la taille des patrimoines de vos SCPI.
